Den här analysen publicerades i tidningen Börsveckan i nummer 48 den 18 november. Läs mer om Börsveckan.
NP3 har som affärsidé att investera i kommersiella fastigheter i Norrland. Bolaget söker nu notering och erbjuder nya aktier till teckningskursen 30 kronor, vilket ger ett börsvärde på 1,2 miljarder. Aktien kan tecknas till och med tisdag 2:a december.*
Bolaget NP3 riktar särskilt in sig på handelslokaler, lager och industri som ligger utanför stadskärnorna. Detta är ett segment med helt andra förutsättningar och priser än södra Sveriges storstäder där de flesta av börsens fastighetsbolag håller till.
Det som lockar är direktavkastningsnivåer på 7-10 procent vilket såklart är mycket attraktivt när NP3 kan finansiera sig till 3 procent. Tack vare sin lokala förankring anser personerna bakom NP3 att de särskilda riskerna som segmentet för med sig är hanterbara.
Bakom bolaget ligger trion Lars-Göran Bäckvall (ägare av 22 procent av aktierna), Rickard Backlund, (ordförande) och Andreas Nelvig, (VD). Bäckvall är med 35 år i branschen ett tungt namn inom fastighetsutveckling i norr med sitt bolag Norrlandspojkarna medan Backlund varit VD för den stora förvaltaren Aberdeen. Andreas Nelvig har en bakgrund som entreprenör i byggbranschen.
De bildade NP3 så sent som 2010 och har expanderat från ett bestånd värt 200 Mkr som Lars-Göran Bäckvall då apporterade in i NP3. Flera affärer har gjorts med lokalt förankrade fastighetsägare som tagit betalt i NP3-aktier, men bolaget har också hämtat in externa pengar från bland andra Erik Selin och Östersjöstiftelsen.
Det stora klivet på resan togs i somras då NP3 förvärvade en portfölj av Kungsleden som var i färd med att renodla sig mot kontor och storstäder. Affären adderade 38 fastigheter främst i Luleå och Umeå, gick på 760 Mkr och finansierades delvis med nyemission på 380 Mkr. Här var teckningskursen 29 kronor.
Det är lite svårt att förstå varför rådgivarna nödvändigtvis skulle höja prislappen med 1 krona till börsnoteringen, men så blev det. Efter Kungsleden-affären äger NP3 121 fastigheter värderade till drygt 3,2 miljarder kronor med en direktavkastning på 7,9 procent (räknat på intjäningsförmågan).
Det typiska NP3-huset är en handels- eller logistiklokal i tätortens externa handelsområde som exempelvis Birsta i Sundsvall eller Lillänge i Östersund. Handelslokaler dominerar med 20 procent av hyresvärdet, medan industri står för 20 procent och logistik för 19 procent.
Noteringen sker i samband med en nyemission där 6,7 miljoner nytryckta aktier erbjuds. Är intresset stort kan ytterligare en miljon aktier säljas. Det inbringar i så fall 230 Mkr till NP3. Pengarna ska gå till förvärv då bolagets ledning ser möjligheter att fortsätta köpa fastigheter i den avkastningsnivå som intresserar dem. Särskilt intressant anses Gävle och Luleå vara, två orter med befolkningstillväxt. De befintliga ägarna säljer inte ut några aktier i samband med noteringen vilket är positivt.
Styrelsen satsar på att göra NP3 till en utdelningsaktie. Policyn är att dela ut 60 procent av det beskattade förvaltningsresultatet vilket är en hög utdelningsandel för ett fastighetsbolag. Räknar vi med nuvarande intjäningsförmåga – och antar att nyemissionspengarna investeras till de nyckeltal NP3 har i dag – så skulle utdelningen bli 2,05 kr/aktie. Det ger en direktavkastning just under 7 procent, vilket är lite mer än aktien bör handlas till. Notera dock att utdelningspolicyn gäller för 2015 medan styrelsens utdelningsförslag för 2014 är bara 0,50 kr/aktie.
Som framgår av jämförelsen med Diös här intill har NP3 attraktiva nyckeltal och värderas tydligt lägre utan att den finansiella risken framstår som hög. Det som är svårt att ta ställning till är risken i NP3:s segment.
Det är lätt att tänka sig att vakanser blir svåra att fylla vid avflyttningar av större hyresgäster. Hyresavtalet är dock hyggligt riskspridda då de 10 största hyresgästerna står för 22 procent av värdet och den största – Postnord – svarar för 4,5 procent.
NP3 är en ganska ny skapelse som verkar i vad som många betraktar som en högre risk segment, så den fina avkastningen kommer med förhöjd risk jämfört med exempelvis Diös. En kurs runt 35 kronor är rimlig om inte bolaget drabbas av bakslag. Rådet blir att teckna.
