Tack vare att bolånetagare har amorterat mer sedan amorteringskraven infördes har många en bättre sits nu än de annars skulle haft, eftersom amorteringarna sänker månadskostnaden för lånet på sikt. Man kan också tänka sig att många bostadsägare lånat mindre och amorteringskravet även dämpat prisuppgången på bostäder.

Trots det är det många som nu kämpar med stigande kostnader och de hushåll som hade små marginaler i sin ekonomi redan innan 2022 har det sannolikt ganska tufft, även om det ska tilläggas att de som har det sämst ekonomiskt sällan äger sin bostad.

En stor negativ förändring får man anta att de som ändå levde ganska gott innan räntehöjningen upplever, eftersom de ändå hade möjligheten att köpa ett hus och kanske har flera billån och liknande, men som inte haft något sparande och heller inte så mycket utrymme i budgeten.

Även de som, utöver bolånet, har lånat till insatsen med ett blancolån, vilket var ungefär 4 procent av alla nya bolånetagare under 2022 enligt FI:s bolånerapport, kan man tänka sig kämpar med räntekostnaderna.

För en familj som flyttat in i en vanlig villa i en Stockholmsförort och slår i amorteringskravet skulle det såklart vara en stor lättnad att kunna pausa amorteringarna tillfälligt, vilket exemplet nedan visar.

Exempel:

Familjen Andersson har köpt en villa för 8 miljoner kronor. De hade en minimal kontantinsats på 1 200 000 kronor och tjänar tillsammans 70 000 kronor var i månaden. De har över 70 procent i belåningsgrad och måste således amortera 2 procent på lånet som är mellan 50 och 70 procent av husets värde.

2 % × 6 800 000 = 136 000 kr

De måste dessutom amortera 1 procent för att deras bolån är mer än 4,5 gånger högre än deras inkomst.

1 % × 6 800 000 = 68 000 kr

136 000 + 68 000 = 204 000 / 12 = 17 000 kr/mån

Familjen måste alltså amortera 17 000 kronor i månaden. Nu, när räntan stigit från 1,5 procent till 4,5 procent måste de alltså betala banken 29 695 kronor jämfört med 22 950 kronor tidigare.

Ingen generell amorteringsfrihet på gång

Anledningen till att en paus av amorteringskravet infördes under coronapandemin var att Finansinspektionen ansåg att prognoserna var betydligt mer negativa och utsikterna än mer osäkra jämfört med situationen idag. Dessutom tar FI hänsyn till att ”en lättnad av amorteringskraven nu skulle motverka penningpolitikens inriktning”.

Enligt reglerna kan bankerna medge tillfälliga undantag från amorteringskraven om det finns särskilda skäl. För att man ska få ett undantag gäller att man ”möter väsentligt förändrade förutsättningar som innebär att man får ekonomiska problem”.

Det är alltså upp till banken att medge om en låntagare kan få en amorteringspaus eller inte. En hög elräkning räcker alltså som anledning om villkoret ovan är uppfyllt. Exakt hur bankerna tolkar undantaget vill de inte berätta.

Det ska tilläggas att de som generellt har höga bolån också har höga inkomster och borde därmed har en del marginal i ekonomin, eftersom de annars inte fått ta lån. Bankerna har en kalkylränta på mellan 6 och 8 procent (många banker sänkte den så sent som 2021) som en bolånetagare måste ha råd med för att få lån.

Diagrammet visar hur nya bolån i procent är fördelade över olika inkomstgrupper. Nr. 1 visar den tiondel som har lägst inkomst och nr. 10 den med högst inkomst.

Enligt Finansinspektionens beräkningar är det få som omfattas av amorteringskravet och samtidigt har låga marginaler i sin ekonomi. Denna är baserad på räntan i höstas och således bör det månatliga överskottet vara lägre nu, eftersom räntan stigit sedan dess.

I höstas förtydligade Finansinspektionen att amorteringsfrihet kan ges även till hushåll som pressas ekonomiskt av ökade kostnader, såsom till exempel för el och mat.

I Finansinspektionens bolånerapport kan man läsa att ungefär 15 000 bolånetagare beviljades undantag mellan september 2022 och februari 2023. Bankerna vill gärna inte dela med sig av hur många amorteringspauser de godkänt för sig, men bilden är ganska samstämmig.

Bankerna* som svarat på Placeras enkät ser en tydlig ökning av antalet ansökningar under hösten och vintern, men från låga nivåer och ändå begränsat utifrån hur stort antal bolånekunder de har.

Nordea beskriver den nuvarande ökningen som ”modest” i jämförelse med den dramatiska ökningen under pandemin, när undantaget var generellt.

Swedbank uppger att det skett en ökning av kunder som ansöker om amorteringsfrihet och att merparten av de som söker beviljas det.

Vad som menas med ”särskilda skäl” och vad som krävs exakt för att få ett uppehåll i sin amortering går inte att svara på, eftersom alla banker uppger att det är en individuell bedömning.

SEB betonar att det är de ekonomiska marginalerna som avgör, och inte de ökade kostnaderna i sig. Höjd ränta och ökade bolånekostnader är inte ett skäl, poängterar både SEB och Nordea. Om det rör sig om kraftigt ökade kostnader ska de enligt bankens bedömning inte ha gått att förutse när lånet togs och de får inte vara frivilliga.

Nordea har generellt gett en amorteringspaus på ett år till hushåll som framfört kraftigt höjda elkostnader som ett skäl, men säger samtidigt att det är en bedömningsfråga från fall till fall. Swedbank säger att det i regel rör sig om några månader i taget, där de kan ompröva i slutet av perioden.

Regeringen har gett Finansinspektionen uppdraget att utreda hur undantagen från amorteringskravet fungerat under hösten och vintern. Svaret ska redovisas senast den sista juni.

Amorteringstips

Om man inte omfattas av amorteringskravet kan man själv välja hur mycket man vill amortera. Här kommer några tips hur du kan tänka:

- Ett vanligt förekommande tips under åren med noll- och minusränta och ett smart sätt att ha god kontroll på sina boendekostnader är att ”låtsas” att räntan är högre än den är. Det vill säga att du om du har 2 procents ränta så låtsas du att räntan är den lägre kalkylräntan på 6 procent och betalar de övriga 4 procenten som en amortering. Om räntan stiger till 3 procent amorterar du 3 procent och så vidare.

På det viset blir utgifterna för ditt bolån detsamma över tid. Du vet att du klarar av högre boendekostnader och ditt sparande (amorteringen) ökar när räntan är låg. När väl räntan är högre har du mindre lån eftersom du amorterat mer. Så om du i dagsläget har en ränta på 4,5 procent amorterar du 1,5 procent. Så här räknar du ut vad du ska amortera:

Lån på 1 miljon kronor × 1,5 % = 15 000 kr/12 månader = 1 250 kr/månaden

- Om räntan sjunker framöver och du har en tilltro till börsen kan du månadsspara i aktier eller aktiefonder och sedan amortera en klumpsumma när räntorna stiger igen, men här gäller det såklart tänka på riskerna och ha ett differentierat sparande och god disciplin. Denna strategi var bra under de senaste tio åren (börsen steg i genomsnitt 13 procent per år, medan boräntorna generellt har legat under 2 procent), men det behöver inte betyda att det kommer bli så snart igen, eller ens någonsin.

- Har du ingen buffert eller är nära pensionsåldern (eller redan pensionär för den delen) ska du vara lite försiktig med att amortera. Händer det något oförutsägbart och du verkligen behöver pengarna, då har du inte tillgång till dem. Som pensionär är det ofta betydligt svårare att få lån, trots en i övrigt mycket ordnad ekonomi.

- Har du billån, konsumtions- eller annat blancolån ska du prioritera att amortera dessa lån först. Regeln är enkel – betala alltid av lånen med högst ränta först i den mån du har möjlighet.

*Bankerna som svarat på Placeras enkät är Handelsbanken, Nordea, SBAB, SEB och Swedbank.