Kirurgen som gjort SBB till investmentbolag: "Hävstångseffekt"
Fastighetskirurgen Leiv Synnes tog sig an det sjuka fastighetsbolaget SBB och stöpte om det till ett investmentbolag. I en exklusiv intervju med Placera säger han att bolagets skepnad kommer ändras igen – redan om ett par år. ”Man är utbildad för att göra svåra saker", säger VD:n och berättar om:
✓ Blankarna och sedlarna: ”Jag skickade en bild…”
✓ Storägarna Ilija Batljan och Kjell Inge Røkke: ”Massa nytt”
✓ Egna aktieinnehaven: ”Blir av med aktievärdet och anställningen."
Foto: Meli Petersson Ellafi/Bildbyrån
SBB:s VD Leiv Synnes välkomnar oss på Strandvägen.
"Tänk dig att du är en kirurg på ett flygplan. Plötsligt blir någon sjuk. Då är det väl självklart att man sträcker upp handen för att hjälpa till?"
Så resonerade Leiv Synnes när han valde att lämna miljardären Roger Akelius trygga famn och i stället ta uppdraget som VD för krisande SBB, två och ett halvt år sedan.
Du var en fastighetskirurg?
"Det kändes lite som att vara kirurg."
Vilket gjorde SBB till en sjuk person.
"Exakt."
Och vem styrde flygplanet?
"Kirurgen och piloten är nog densamma om man börjar som VD."
Men nu har SBB fått ny klädsel.
Foto: Meli Petersson Ellafi/Bildbyrån
Nytt slags bolag
Ett av 2020-talets mest omtalade svenska bolag säljer hela sin samhällsportfölj. Omkring 740 av SBB:s samhällsfastigheter köps av norska Public Property Invest för 32 miljarder kronor.
Plötsligt är SBB inte längre ett fastighetsbolag utan ett investmentbolag. Det är den nya och egna beskrivningen.
Vi möter upp VD Leiv Synnes på huvudkontoret på Strandvägen 1 i Stockholm. Bank of Scotlands gamla högkvarter.
Även stolarna och det glänsande ekbordet i SBB:s styrelserum är rester från banken. Ändå går det inte att missa vilket bolag som numera sitter på sjätte våningen: alla rum har dessertskålar med karameller märkta "SBB". Synnes favorit är de blå-rosa, som smakar likt de sura godisflaskorna fizzypop.
"God morgon", säger han iklädd en blårandig slips.
Foto: Meli Petersson Ellafi/Bildbyrån
SBB:s VD gillar framför allt hockey, men har på sistone tittat allt mer på fotboll.
Fotografen och jag tittar på varandra. Det är exakt samma slips som han bar vid Placera och Afv:s förra fotografering, för två år sedan.
"Det är Djurgårdsfärgerna", förklarar hockey-entusiasten.
"Jag har en annan klocka i alla fall."
Tillfälligt investmentbolag
Leiv Synnes sätter sig ner. Han nämner att fastighetsbolag generellt är lågriskaktier jämfört med många andra sektorer. Som tech och olja, säger han.
Nu är ni ju inte ett fastighetsbolag längre.
"Nej, det har du rätt i."
Han drar på munnen. VD:n från Sollefteå tycks själv ha svårt att komma ihåg SBB:s nya form.
Du har sagt att ni är ett investmentbolag.
"Just nu är vi det."
Just nu?
"Vi kan leva med den här situationen i några år, sen får vi ompröva det", säger han och förklarar:
"Ompröva om vi fortfarande ska vara ett investmentbolag, konsolidera innehaven eller kanske sälja."
Kanske säljer 2028
Ett genomgående tema under Synnes tid vid rodret, har varit att poängtera vikten av transparens.
"En del i transparensen är att redovisningen ska vara enkel att följa. En annan del är att man ska hålla vad man lovar och walk the talk", sa han senast i augusti till Placera.
I de framtidsutsikter som nu ges, är transparensen dock inte jättestor.
Foto: Meli Petersson Ellafi/Bildbyrån
Vad menar du med att ni kanske ska sälja?
"Sälja ett eller flera av bolagen vi äger", säger han.
Er nya form som investmentbolag är alltså inte en slutgiltig sådan?
"Nej, det är en form som vi har skapat här och nu. Den passar SBB:s situation just nu."
Utvärderingen av bolagets nästa steg väntas vara klar senast 2028 och 2029, berättar han. Det är i samband med att några av bolagets obligationer förfaller.
Upp upp och... ner
Den som följt SBB vet att turerna varit många.
När det grundades 2016 av den före detta S-politikern IlijaBatljan var affärsidén att köpa av, eller bygga för, offentliga verksamheter. Det första köpet var ett äldreboende i Örkelljunga.
Foto: Adam Wrafter/Bildbyrån
Ilija Batljan grundade SBB.
Bara fem år senare hade SBB plockat på sig fastigheter värda 150 miljarder kronor. Bland storägarna fanns tungviktare, kanske de tyngsta, i branschen. Som Sven-Olof Johansson och Erik Paulsson.
Allt fler köpte SBB och under en tid hade bolaget omkring 350 000 aktieägare. Samtidigt tickade börsvärdet upp till över 100 miljarder kronor. På sällsynt kort tid blev det en folkaktie.
Men en oro för stigande räntekostnader spred sig och det märktes på SBB, odlat i en miljö med noll- och minusränta.
De stigande räntorna fick hela fastighetsbranschen att darra och SBB hamnade i en jättekris.
Farhågorna som analytiker, om än få, tidigare påtalat började besannas.
Bolaget var tungt belånade och fick gång på gång sänkta kreditbetyg. 2023 sköt bolaget upp sin utdelning. Vid det laget hade aktiekursen formats likt en hajfena. Hundratusentals aktiesparare såg sina investeringar rasa i värde.
Det var alltså då som Leiv Synnes klev in och tog över Ilija Batljans roll som VD.
"Jag kände redan några på bolaget. Ilija Batljan och finanschefen, till exempel", berättar Leiv Synnes.
Utbildad för svåra saker
Synnes är skolad på fastighetsbolaget Akelius där han arbetade i två decennier, sist som vice VD.
Han är 54 år, har två motorcyklar och bor i Täby med sin yngsta dotter. De två sönerna har flyttat hemifrån.
Foto: Meli Petersson Ellafi/Bildbyrån
Leiv Synnes växte upp i Sollefteå.
Vid frågor om sig själv är han kortfattad.
"Jag började studera när jag var 19", "jag läste i Umeå" och "min pappa var norrman".
Svaren blir aldrig längre än en mening.
"Språk var inte min grej i skolan. Jag var bättre på att räkna och det ligger nog i mina gener", berättar han.
En sifferkille. Det förklarar delvis varför han beskriver uppdraget på SBB som en "lockande utmaning".
"Man är utbildad för att göra svåra saker. Jag ville se om jag kunde vända SBB."
Avknoppningarna och försäljningarna
Sedan Synnes klev in har har SBB sålt stora delar av verksamheten, medan andra knoppats av till egna bolag.
Förvandlingen inleddes 2022 när de sålde 49% av sin portfölj med utbildningsfastigheter till kanadensiska Brookfield för 9,2 mdr kr, plus eventuell tillägsköpeskilling.
SBB:s och Brookfields ägande i portföljen ligger nu i ett separat bolag, Nordiqus, tidigare EduCo, som betalar 1,8% av driftnettot per år till SBB.
2023 avknoppades ytterligare en bostadsportfölj, värd cirka 16 mdr kr, genom börsnotering och blev Neobo. Avknoppningen delades ut till SBB:s aktieägare.
Uppdelningen av SBB fortsatte genom att bolaget avskilde Sveafastigheter och noterade 44% av bolaget på First North i oktober 2024. Inför IPO:n var värdet på hela portföljen mellan 8 och 9 mdr kr. SBB fick till slut runt 3,5 mdr kr av affären.
Efter PPI-affären är SBB fortsatt största ägare och Sveafastigheter bokförs till ett värde av 9,2 mdkr för 62 % ägarandel.
Äger mer i Sveafastigheter
Alla dessa hittas i det som för tillfället är investmentbolaget SBB:s portfölj.
Varför ska man köpa SBB i stället för att gå direkt in i bolagen?
"För att få riskspridning och möjlighet att äga de onoterade företagen", säger Leiv Synnes.
Här uppstår en paradox.
Värdemässigt äger VD:n fyra gånger så mycket i Sveafastigheter som i SBB. I hans privata portfölj finns aktier i Sveafastigheter värda över 24 Mkr, medan bara drygt 6 Mkr ligger i SBB.
Fakta
Synnes innehav
SBB: 640 000 B-Aktier och 410 000 D-Aktier.
Övrigt innehav i SBB: 2 200 000 teckningsoptioner.
Sveafastigheter: 636 600 aktier.
SBB B- eller D-aktie?
Senaste tiden har SBB B, stamaktien, gått sämre än SBB D.
"Jag köpte D när det inte var så stor prisskillnad mellan aktieslagen. Jag tyckte det var irrationellt att de prissattes lika bra, för skulle jag lyckas vända bolaget skulle D-aktien bli mer värd än B", säger VD:n.
Vad skulle du välja nu?
"B-aktien. Men jag vill inte ge några råd."
"Jag har mer exponering mot SBB än vad man tror vid första anblick. Dels har jag personaloptioner men också en anställning i bolaget, vilket gör mig väldigt beroende av det."
Resonerar du så, att lönen i sig är ett slags investering?
"Om bolaget går dåligt blir jag ju av med både aktievärdet och anställningen."
Det är väl ditt uppdrag att se till att bolaget går bra?
"Det har du rätt i. Det handlar också om hur man tänker som placerare, vilken riskspridning man vill ta."
Hög skuldsättning
Synnes menar att Sveafastigheter har lägre risk jämfört med SBB, och det på grund av skuldsättningen.
Bokförda värden i SBB efter affären
PPI (40% ägarandel)
9,5 mdr kr
Eget kapital
14,1 mdr kr
Sveafastigheter (62% ägarandel)
9,2 mdr kr
Hybridobligationer
8,6 mdr kr
Nordiqus (50% ägarandel)
8,7 mdr kr
Övriga skulder
1,2 mdr kr
Utvecklingsfastigheter m.m
5,9 mdr kr
Obligationer
8,1 mdr kr
Likvida medel
0,8 mdr kr
Banklån
2,3 mdr kr
Summa tillgångar
34,2 mdr kr
Summa eget kapital och skulder
34,2 mdr kr
Källa: Placers analys
När PPI-affären går igenom, vilket den väntas göra, får bolaget loss 11 miljarder kronor. Miljarderna ska främst gå åt att minska skuldsättningen genom att återköpa obligationer, säger Leiv Synnes.
Nettobelåningsgraden lär då ligga på 57%.
Fakta
Återköpserbjudande
SBB:s obligationsförfall
2025
0,1 mdr kr
2026
5,7 mdr kr
2027
8,5 mdr kr
2028-
18,4 mdr kr
Summa
32,7 mdr kr
SBB har tidigare haft möjlighet att återköpa obligationer till en slags rabatt. Flera gånger har de handlats till över 60% av nominellt värde.
Samma dag som vi gör intervjun går SBB ut med ett frivilligt återköpserbjudande för vissa juniora och seniora obligationer.
"Vi räknar med att köpta tillbaka en stor del av obligationerna till rabatt", säger Synnes.
Det är en hög nivå jämfört med många fastighetsbolag.
Till exempel beräknadeFinansinspektionen att bara 6% av fastighetsbolagen var belånade över 70% under 2023. Där beskrevs också hur banker ofta har ett tak på 60% belåning när de lånar ut till fastighetsbolag.
Men nu är ju inte SBB längre ett fastighetsbolag, utan ett investmentbolag. För tillfället.
Även jämfört med den typen av bolag sticker SBB:s skuld ut. Investmentbolag är ofta mycket lågt eller inte alls belånade.
Foto: Meli Petersson Ellafi/Bildbyrån
Leiv Synnes i SBB:s styrelserum.
"Jag håller med om att belåningsgraden är lite högre", säger Synnes.
"Det kommer nog ta tid för oss att svara på hur vi förhåller oss till det där, belåningsgrad i investment- vs fastighetsbolag."
Han pekar på att det kan ge en positiv hävstångseffekt.
Det innebär också en högre risk.
"Ja, där får man själv avgöra om man tycker att lite hävstång är bra eller dåligt."
"Genom att vi nu har attraktiv finansiering på fastigheterna i våra portföljbolag, samtidigt som vi har kvar gammal finansiering i SBB med förmånliga villkor, så har vi relativt låg räntekostnad trots en hög skuldsättning."
Distans från media
I dag hålls SBB:s extrainsatta bolagsstämma, där försäljningen till PPI väntas röstas igenom. Leiv Synnes säger att förslaget har bra stöd från storägarna.
Initialt reagerade marknaden positivt på beskedet om affären, men i dag pekar stamaktien ner 7% sedan dess.
Placeras analytiker Daniel Zetterberg beskrev draget som "en fastighetskarusell", och att aktien "knappast" var billig. "Knappast en drömaffär för SBB", skrev Di:s analytiker Torbjörn Isacson.
Det verkar inte röra Leiv Synnes i ryggen.
"Att lägga för mycket energi på vad media skriver tar tid från att fokusera på bolaget. Jag har valt att försöka distansera mig från media och fokusera mer på arbetslivet."
Senast förra månaden publicerade VD:n ett inlägg på X, för att kommentera ett säljråd på bolaget.
"Bara att jobba på. Vi recenserar SBB vs media när jobbet är klart", skrev han då.
Tycker du att finansmedia kan hjälpa aktieägare få större insyn i bolag?
"Jo, men jag tycker att vi har blivit successivt bättre på att förmedla vår verksamhet genom rapporter och egen kommunikation", säger Leiv Synnes.
Foto: Meli Petersson Ellafi/Bildbyrån
Tycker kommunikationen var otydlig
VD:n berättar om en kurs han gick häromveckan, ett slags medieträning. Där löd rådet: kommer den här artikeln ha betydelse för bolaget om ett år?
Jag kommer fortfarande ihåg hur din företrädare Ilija Batljan beskrev SBB som "Nordens tryggaste fastighetsbolag" i ett avsnitt av Börspodden för fem år sen.
"Jag vill inte recensera ställningstaganden som gjordes då... men det finns alltid en risk med aktier. Speciellt i en så konjunkturkänslig bransch som fastigheter", säger Leiv Synnes.
"Å andra sidan är fastigheter reala tillgångar, till skillnad från många andra. Men som sagt, långt ifrån riskfritt."
Ilija Batljan utlovade också flera gånger att SBB skulle höja utdelningen i 100 år
Var SBB:s kommunikation otydlig innan du klev in?
"Ja."
Synnes på sedeln
Det har blivit ljusare och klockan närmar sig 9.00. Vi reser oss upp och går husesyn på kontoret.
Småleende Synnes har något busigt över sig. Jag frågar om ett foto han publicerade på X förra vintern. Det visade en hundradollarsedel där Leiv Synnes stod i mitten, i stället för Benjamin Franklin.
Foto: Placera
"Det var ämnat till någon blankare", minns VD:n och nickar.
Han går igenom en dörr och vi får vänta utanför. Efter någon minut kommer han tillbaka. Tre olika varianter på trycka dollarsedlar, alla med hans ansikte inklippt på något slags AI-vis.
"Min vän skickade en bunt sedlar till mig för att fira", berättar han.
Det handlade om en rättstvist med Fir Tree. Hedgefonden hade hävdat att SBB brutit villkor för sina obligationer, men drog senare tillbaka sina rättsliga förfaranden.
"Då skickade jag en bild på dem till en blankare på X för att visa att vi fick rätt."
SBB har länge legat i den absoluta toppen bland Stockholmsbörsens mest blankade bolag. Just nu är nästan 14% av aktierna blankade.
"Jag är inte så sur över att det finns blankare i aktien", säger han men tillägger:
"Så klart hoppas vi att färre ska vilja betta på vår akties nedgång."
Mycket kvar att göra
Framöver planerar SBB alltså att inom några år utvärdera formen som investmentbolag, och eventuellt ändra den.
Kommer ni utöka portföljen tills dess?
"Det är fullt möjligt", svarar VD:n.
Inom andra sektorer än fastigheter?
"Nej, det kommer inte hända. Eller, man ska aldrig säga aldrig, men vi för inga sådana diskussioner."
Foto: Meli Petersson Ellafi/Bildbyrån
Leiv Synnes har inga planer på att lämna SBB.
Leiv Synnes beskriver sin roll på SBB som ett slags turnaround-case och en utmaning. När kommer han känna att den utmaningen är avklarad?
"Jag har fortfarande mycket kvar att göra på SBB", säger han.
"Sen får man inte glömma att vi har två entreprenörer som storägare."
VD:n syftar på grundaren Ilija Batljan och den norske oljemiljardären Kjell-Inge Røkke, som i våras klev in i SBB via Aker Capital. I dag är han bolagets största kapitalmässiga ägare.
"Jag har jobbat med entreprenörer som Roger Akelius hela livet. Med sådana dyker det alltid upp någonting", berättar Leiv Synnes.
"Därför är jag säker på att det kommer dyka upp en massa nytt att ta tag i."
Kirurgen som gjort SBB till investmentbolag: "Hävstångseffekt"
Fastighetskirurgen Leiv Synnes tog sig an det sjuka fastighetsbolaget SBB och stöpte om det till ett investmentbolag. I en exklusiv intervju med Placera säger han att bolagets skepnad kommer ändras igen – redan om ett par år. ”Man är utbildad för att göra svåra saker", säger VD:n och berättar om:
✓ Blankarna och sedlarna: ”Jag skickade en bild…”
✓ Storägarna Ilija Batljan och Kjell Inge Røkke: ”Massa nytt”
✓ Egna aktieinnehaven: ”Blir av med aktievärdet och anställningen."
Foto: Meli Petersson Ellafi/Bildbyrån
SBB:s VD Leiv Synnes välkomnar oss på Strandvägen.
"Tänk dig att du är en kirurg på ett flygplan. Plötsligt blir någon sjuk. Då är det väl självklart att man sträcker upp handen för att hjälpa till?"
Så resonerade Leiv Synnes när han valde att lämna miljardären Roger Akelius trygga famn och i stället ta uppdraget som VD för krisande SBB, två och ett halvt år sedan.
Du var en fastighetskirurg?
"Det kändes lite som att vara kirurg."
Vilket gjorde SBB till en sjuk person.
"Exakt."
Och vem styrde flygplanet?
"Kirurgen och piloten är nog densamma om man börjar som VD."
Men nu har SBB fått ny klädsel.
Foto: Meli Petersson Ellafi/Bildbyrån
Nytt slags bolag
Ett av 2020-talets mest omtalade svenska bolag säljer hela sin samhällsportfölj. Omkring 740 av SBB:s samhällsfastigheter köps av norska Public Property Invest för 32 miljarder kronor.
Plötsligt är SBB inte längre ett fastighetsbolag utan ett investmentbolag. Det är den nya och egna beskrivningen.
Vi möter upp VD Leiv Synnes på huvudkontoret på Strandvägen 1 i Stockholm. Bank of Scotlands gamla högkvarter.
Även stolarna och det glänsande ekbordet i SBB:s styrelserum är rester från banken. Ändå går det inte att missa vilket bolag som numera sitter på sjätte våningen: alla rum har dessertskålar med karameller märkta "SBB". Synnes favorit är de blå-rosa, som smakar likt de sura godisflaskorna fizzypop.
"God morgon", säger han iklädd en blårandig slips.
Foto: Meli Petersson Ellafi/Bildbyrån
SBB:s VD gillar framför allt hockey, men har på sistone tittat allt mer på fotboll.
Fotografen och jag tittar på varandra. Det är exakt samma slips som han bar vid Placera och Afv:s förra fotografering, för två år sedan.
"Det är Djurgårdsfärgerna", förklarar hockey-entusiasten.
"Jag har en annan klocka i alla fall."
Tillfälligt investmentbolag
Leiv Synnes sätter sig ner. Han nämner att fastighetsbolag generellt är lågriskaktier jämfört med många andra sektorer. Som tech och olja, säger han.
Nu är ni ju inte ett fastighetsbolag längre.
"Nej, det har du rätt i."
Han drar på munnen. VD:n från Sollefteå tycks själv ha svårt att komma ihåg SBB:s nya form.
Du har sagt att ni är ett investmentbolag.
"Just nu är vi det."
Just nu?
"Vi kan leva med den här situationen i några år, sen får vi ompröva det", säger han och förklarar:
"Ompröva om vi fortfarande ska vara ett investmentbolag, konsolidera innehaven eller kanske sälja."
Kanske säljer 2028
Ett genomgående tema under Synnes tid vid rodret, har varit att poängtera vikten av transparens.
"En del i transparensen är att redovisningen ska vara enkel att följa. En annan del är att man ska hålla vad man lovar och walk the talk", sa han senast i augusti till Placera.
I de framtidsutsikter som nu ges, är transparensen dock inte jättestor.
Foto: Meli Petersson Ellafi/Bildbyrån
Vad menar du med att ni kanske ska sälja?
"Sälja ett eller flera av bolagen vi äger", säger han.
Er nya form som investmentbolag är alltså inte en slutgiltig sådan?
"Nej, det är en form som vi har skapat här och nu. Den passar SBB:s situation just nu."
Utvärderingen av bolagets nästa steg väntas vara klar senast 2028 och 2029, berättar han. Det är i samband med att några av bolagets obligationer förfaller.
Upp upp och... ner
Den som följt SBB vet att turerna varit många.
När det grundades 2016 av den före detta S-politikern IlijaBatljan var affärsidén att köpa av, eller bygga för, offentliga verksamheter. Det första köpet var ett äldreboende i Örkelljunga.
Foto: Adam Wrafter/Bildbyrån
Ilija Batljan grundade SBB.
Bara fem år senare hade SBB plockat på sig fastigheter värda 150 miljarder kronor. Bland storägarna fanns tungviktare, kanske de tyngsta, i branschen. Som Sven-Olof Johansson och Erik Paulsson.
Allt fler köpte SBB och under en tid hade bolaget omkring 350 000 aktieägare. Samtidigt tickade börsvärdet upp till över 100 miljarder kronor. På sällsynt kort tid blev det en folkaktie.
Men en oro för stigande räntekostnader spred sig och det märktes på SBB, odlat i en miljö med noll- och minusränta.
De stigande räntorna fick hela fastighetsbranschen att darra och SBB hamnade i en jättekris.
Farhågorna som analytiker, om än få, tidigare påtalat började besannas.
Bolaget var tungt belånade och fick gång på gång sänkta kreditbetyg. 2023 sköt bolaget upp sin utdelning. Vid det laget hade aktiekursen formats likt en hajfena. Hundratusentals aktiesparare såg sina investeringar rasa i värde.
Det var alltså då som Leiv Synnes klev in och tog över Ilija Batljans roll som VD.
"Jag kände redan några på bolaget. Ilija Batljan och finanschefen, till exempel", berättar Leiv Synnes.
Utbildad för svåra saker
Synnes är skolad på fastighetsbolaget Akelius där han arbetade i två decennier, sist som vice VD.
Han är 54 år, har två motorcyklar och bor i Täby med sin yngsta dotter. De två sönerna har flyttat hemifrån.
Foto: Meli Petersson Ellafi/Bildbyrån
Leiv Synnes växte upp i Sollefteå.
Vid frågor om sig själv är han kortfattad.
"Jag började studera när jag var 19", "jag läste i Umeå" och "min pappa var norrman".
Svaren blir aldrig längre än en mening.
"Språk var inte min grej i skolan. Jag var bättre på att räkna och det ligger nog i mina gener", berättar han.
En sifferkille. Det förklarar delvis varför han beskriver uppdraget på SBB som en "lockande utmaning".
"Man är utbildad för att göra svåra saker. Jag ville se om jag kunde vända SBB."
Avknoppningarna och försäljningarna
Sedan Synnes klev in har har SBB sålt stora delar av verksamheten, medan andra knoppats av till egna bolag.
Förvandlingen inleddes 2022 när de sålde 49% av sin portfölj med utbildningsfastigheter till kanadensiska Brookfield för 9,2 mdr kr, plus eventuell tillägsköpeskilling.
SBB:s och Brookfields ägande i portföljen ligger nu i ett separat bolag, Nordiqus, tidigare EduCo, som betalar 1,8% av driftnettot per år till SBB.
2023 avknoppades ytterligare en bostadsportfölj, värd cirka 16 mdr kr, genom börsnotering och blev Neobo. Avknoppningen delades ut till SBB:s aktieägare.
Uppdelningen av SBB fortsatte genom att bolaget avskilde Sveafastigheter och noterade 44% av bolaget på First North i oktober 2024. Inför IPO:n var värdet på hela portföljen mellan 8 och 9 mdr kr. SBB fick till slut runt 3,5 mdr kr av affären.
Efter PPI-affären är SBB fortsatt största ägare och Sveafastigheter bokförs till ett värde av 9,2 mdkr för 62 % ägarandel.
Äger mer i Sveafastigheter
Alla dessa hittas i det som för tillfället är investmentbolaget SBB:s portfölj.
Varför ska man köpa SBB i stället för att gå direkt in i bolagen?
"För att få riskspridning och möjlighet att äga de onoterade företagen", säger Leiv Synnes.
Här uppstår en paradox.
Värdemässigt äger VD:n fyra gånger så mycket i Sveafastigheter som i SBB. I hans privata portfölj finns aktier i Sveafastigheter värda över 24 Mkr, medan bara drygt 6 Mkr ligger i SBB.
Fakta
Synnes innehav
SBB: 640 000 B-Aktier och 410 000 D-Aktier.
Övrigt innehav i SBB: 2 200 000 teckningsoptioner.
Sveafastigheter: 636 600 aktier.
SBB B- eller D-aktie?
Senaste tiden har SBB B, stamaktien, gått sämre än SBB D.
"Jag köpte D när det inte var så stor prisskillnad mellan aktieslagen. Jag tyckte det var irrationellt att de prissattes lika bra, för skulle jag lyckas vända bolaget skulle D-aktien bli mer värd än B", säger VD:n.
Vad skulle du välja nu?
"B-aktien. Men jag vill inte ge några råd."
"Jag har mer exponering mot SBB än vad man tror vid första anblick. Dels har jag personaloptioner men också en anställning i bolaget, vilket gör mig väldigt beroende av det."
Resonerar du så, att lönen i sig är ett slags investering?
"Om bolaget går dåligt blir jag ju av med både aktievärdet och anställningen."
Det är väl ditt uppdrag att se till att bolaget går bra?
"Det har du rätt i. Det handlar också om hur man tänker som placerare, vilken riskspridning man vill ta."
Hög skuldsättning
Synnes menar att Sveafastigheter har lägre risk jämfört med SBB, och det på grund av skuldsättningen.
Bokförda värden i SBB efter affären
PPI (40% ägarandel)
9,5 mdr kr
Eget kapital
14,1 mdr kr
Sveafastigheter (62% ägarandel)
9,2 mdr kr
Hybridobligationer
8,6 mdr kr
Nordiqus (50% ägarandel)
8,7 mdr kr
Övriga skulder
1,2 mdr kr
Utvecklingsfastigheter m.m
5,9 mdr kr
Obligationer
8,1 mdr kr
Likvida medel
0,8 mdr kr
Banklån
2,3 mdr kr
Summa tillgångar
34,2 mdr kr
Summa eget kapital och skulder
34,2 mdr kr
Källa: Placers analys
När PPI-affären går igenom, vilket den väntas göra, får bolaget loss 11 miljarder kronor. Miljarderna ska främst gå åt att minska skuldsättningen genom att återköpa obligationer, säger Leiv Synnes.
Nettobelåningsgraden lär då ligga på 57%.
Fakta
Återköpserbjudande
SBB:s obligationsförfall
2025
0,1 mdr kr
2026
5,7 mdr kr
2027
8,5 mdr kr
2028-
18,4 mdr kr
Summa
32,7 mdr kr
SBB har tidigare haft möjlighet att återköpa obligationer till en slags rabatt. Flera gånger har de handlats till över 60% av nominellt värde.
Samma dag som vi gör intervjun går SBB ut med ett frivilligt återköpserbjudande för vissa juniora och seniora obligationer.
"Vi räknar med att köpta tillbaka en stor del av obligationerna till rabatt", säger Synnes.
Det är en hög nivå jämfört med många fastighetsbolag.
Till exempel beräknadeFinansinspektionen att bara 6% av fastighetsbolagen var belånade över 70% under 2023. Där beskrevs också hur banker ofta har ett tak på 60% belåning när de lånar ut till fastighetsbolag.
Men nu är ju inte SBB längre ett fastighetsbolag, utan ett investmentbolag. För tillfället.
Även jämfört med den typen av bolag sticker SBB:s skuld ut. Investmentbolag är ofta mycket lågt eller inte alls belånade.
Foto: Meli Petersson Ellafi/Bildbyrån
Leiv Synnes i SBB:s styrelserum.
"Jag håller med om att belåningsgraden är lite högre", säger Synnes.
"Det kommer nog ta tid för oss att svara på hur vi förhåller oss till det där, belåningsgrad i investment- vs fastighetsbolag."
Han pekar på att det kan ge en positiv hävstångseffekt.
Det innebär också en högre risk.
"Ja, där får man själv avgöra om man tycker att lite hävstång är bra eller dåligt."
"Genom att vi nu har attraktiv finansiering på fastigheterna i våra portföljbolag, samtidigt som vi har kvar gammal finansiering i SBB med förmånliga villkor, så har vi relativt låg räntekostnad trots en hög skuldsättning."
Distans från media
I dag hålls SBB:s extrainsatta bolagsstämma, där försäljningen till PPI väntas röstas igenom. Leiv Synnes säger att förslaget har bra stöd från storägarna.
Initialt reagerade marknaden positivt på beskedet om affären, men i dag pekar stamaktien ner 7% sedan dess.
Placeras analytiker Daniel Zetterberg beskrev draget som "en fastighetskarusell", och att aktien "knappast" var billig. "Knappast en drömaffär för SBB", skrev Di:s analytiker Torbjörn Isacson.
Det verkar inte röra Leiv Synnes i ryggen.
"Att lägga för mycket energi på vad media skriver tar tid från att fokusera på bolaget. Jag har valt att försöka distansera mig från media och fokusera mer på arbetslivet."
Senast förra månaden publicerade VD:n ett inlägg på X, för att kommentera ett säljråd på bolaget.
"Bara att jobba på. Vi recenserar SBB vs media när jobbet är klart", skrev han då.
Tycker du att finansmedia kan hjälpa aktieägare få större insyn i bolag?
"Jo, men jag tycker att vi har blivit successivt bättre på att förmedla vår verksamhet genom rapporter och egen kommunikation", säger Leiv Synnes.
Foto: Meli Petersson Ellafi/Bildbyrån
Tycker kommunikationen var otydlig
VD:n berättar om en kurs han gick häromveckan, ett slags medieträning. Där löd rådet: kommer den här artikeln ha betydelse för bolaget om ett år?
Jag kommer fortfarande ihåg hur din företrädare Ilija Batljan beskrev SBB som "Nordens tryggaste fastighetsbolag" i ett avsnitt av Börspodden för fem år sen.
"Jag vill inte recensera ställningstaganden som gjordes då... men det finns alltid en risk med aktier. Speciellt i en så konjunkturkänslig bransch som fastigheter", säger Leiv Synnes.
"Å andra sidan är fastigheter reala tillgångar, till skillnad från många andra. Men som sagt, långt ifrån riskfritt."
Ilija Batljan utlovade också flera gånger att SBB skulle höja utdelningen i 100 år
Var SBB:s kommunikation otydlig innan du klev in?
"Ja."
Synnes på sedeln
Det har blivit ljusare och klockan närmar sig 9.00. Vi reser oss upp och går husesyn på kontoret.
Småleende Synnes har något busigt över sig. Jag frågar om ett foto han publicerade på X förra vintern. Det visade en hundradollarsedel där Leiv Synnes stod i mitten, i stället för Benjamin Franklin.
Foto: Placera
"Det var ämnat till någon blankare", minns VD:n och nickar.
Han går igenom en dörr och vi får vänta utanför. Efter någon minut kommer han tillbaka. Tre olika varianter på trycka dollarsedlar, alla med hans ansikte inklippt på något slags AI-vis.
"Min vän skickade en bunt sedlar till mig för att fira", berättar han.
Det handlade om en rättstvist med Fir Tree. Hedgefonden hade hävdat att SBB brutit villkor för sina obligationer, men drog senare tillbaka sina rättsliga förfaranden.
"Då skickade jag en bild på dem till en blankare på X för att visa att vi fick rätt."
SBB har länge legat i den absoluta toppen bland Stockholmsbörsens mest blankade bolag. Just nu är nästan 14% av aktierna blankade.
"Jag är inte så sur över att det finns blankare i aktien", säger han men tillägger:
"Så klart hoppas vi att färre ska vilja betta på vår akties nedgång."
Mycket kvar att göra
Framöver planerar SBB alltså att inom några år utvärdera formen som investmentbolag, och eventuellt ändra den.
Kommer ni utöka portföljen tills dess?
"Det är fullt möjligt", svarar VD:n.
Inom andra sektorer än fastigheter?
"Nej, det kommer inte hända. Eller, man ska aldrig säga aldrig, men vi för inga sådana diskussioner."
Foto: Meli Petersson Ellafi/Bildbyrån
Leiv Synnes har inga planer på att lämna SBB.
Leiv Synnes beskriver sin roll på SBB som ett slags turnaround-case och en utmaning. När kommer han känna att den utmaningen är avklarad?
"Jag har fortfarande mycket kvar att göra på SBB", säger han.
"Sen får man inte glömma att vi har två entreprenörer som storägare."
VD:n syftar på grundaren Ilija Batljan och den norske oljemiljardären Kjell-Inge Røkke, som i våras klev in i SBB via Aker Capital. I dag är han bolagets största kapitalmässiga ägare.
"Jag har jobbat med entreprenörer som Roger Akelius hela livet. Med sådana dyker det alltid upp någonting", berättar Leiv Synnes.
"Därför är jag säker på att det kommer dyka upp en massa nytt att ta tag i."
-992x558.webp&w=3840&q=75)