I och med att räntekostnaderna är den i särklass största kostnadsposten hos fastighetsbolag gynnas fastighetssektorn av räntesänkningar rent generellt. Men alla bolag har inte lika mycket vind i seglen.

”Två innehav i fonden sticker ut positivt på detta tema, det är Nyfosa och Fastpartner. Båda har korta räntedurationer vilket ger medvind när korträntorna faller”, säger Henrietta Theorell, som förvaltar Swedbank Robur Småbolagsfond Sverige. Fonden har drygt 15% investerat i fastigheter.

Kryddar med Catena och NP3

I år har Henrietta Theorell kryddat fondportföljen med fastighetsbolagen Catena och NP3. 

”Catena har vi adderat då vi gillar bolagets exponering mot lager- och logistikfastigheter. De har en historiskt hög uthyrningsgrad på nästan 97% och en intressant option i den landbank de äger”, säger hon och tillägger:

”Den starka balansräkningen öppnar upp möjligheten för fortsatta förvärv och potentiella projektvinster framåt, vilket vi tycker är intressant.”

Fastighetsbolaget NP3 har precis som Catena, en god historik av att skapa aktieägarvärde, menar hon och fortsätter:

”Vi gillar den starka lokala förankringen de har i norra Sverige med en historiskt stabil uthyrningsgrad och fin förmåga att skapa värden genom projekt och förvärv. Wihlborgs och Balder är gamla innehav i fonden och de två största innehaven i sektorn” säger hon.

Tobias Kaj och Philip Hallberg. Foto: Lannebo

Sagax bland favoriterna

Philip Hallberg och Tobias Kaj som förvaltar Lannebos fastighetsfonder har sina egna favoriter, som också är fondernas fem största positioner: Sagax, Balder, NP3, SLP och Wihlborgs.

”Gemensam nämnare för dessa bolag är en stark kassaflödesgenerering och sunda balansräkningar”, förklarar förvaltaren Philip Hallberg och fortsätter:

”Vi tycker också att prissättningen på aktierna i förhållande till underliggande kassaflöde och tillväxtprofil ser attraktiv ut”, säger han.

Efter ett par år av fokus av att vårda balansräkningar, tror duon att bolagen kommer fokusera mer på tillväxt genom förvärv och projektinvesteringar framöver.

Varnar för kontor i Stockholm

Det Lannebo-förvaltarna valt bort är däremot bolag med stor exponering mot kontor i Stockholm. Där situationen med kraftigt stigande vakanser i kombination med högre hyror skapar en unik historisk situation.

”Vi ser risk för en låg eller på sina håll negativ hyrestillväxt de kommande åren. Det beror på stigande vakanser och att fastighetsägarna fortsatt behöver investera i sina lokaler. Det resulterar i en oattraktiv avkastning på investerat kapital”, säger Philip Hallberg och tillägger:

"Vår bedömning att det kommer att vara svårt att starta nya större kontorsprojekt, vilket tar bort en stor historisk tillväxtdrivare för dessa bolag.”

Henrietta Theorell instämmer.

”Kontor har varit den svagaste delmarknaden flera kvartal tillbaka, främst i Stockholm, och vi tror inte att farorna är helt över. Vi fortsätter att se svag nettouthyrning här vilket speglar en dämpad svensk ekonomi”, säger hon.

Inte samma nivåer som tidigare

När det kommer till bostäder har samtliga förvaltare sin huvudsakliga exponering mot detta segment via Balder.

”Även om det tordes finnas ett uppdämt behov av bostadsbyggande är vi lite mer försiktiga till denna delmarknad eftersom vi inte tror att befolkningstillväxten kommer att återgå till samma nivåer som tidigare”, säger Henrietta Theorell.

På Lannebo Fonder är man ändå lite mer positiv till den delen av fastighetsmarknaden.

Vi ser betydligt lägre risker för exempelvis svenska hyresbostäder som vi dessutom räknar med kommer ha en betydligt högre hyrestillväxt de närmsta åren än kommersiella fastigheter”, säger Philip Hallberg.

100 miljarder har krympt till 13

En genomgång som Afv gjorde för ett år sen visade att enbart i bostadssegmentet fanns det ett stort kapitalgap på drygt 100 miljarder. De största slukhålen fanns då i just Balder och Heimstaden Bostad.

En liknande färsk genomgång baserad på fastighetsbolagens senaste rapporter visar på väldigt mycket bättre kapitalstruktur idag. Kapitalbehovet har sjunkit till 13,1 miljarder. Fortfarande sticker Heimstaden, K-fastigheter och K2A ut.

Dumpar Corem tror på lager och logistik

Lannebos fastighetsfonder hade en tuff november, och fond-duon dumpade fastighetsutvecklaren Corem efter flera besvikelser. I stället fyllde man på med Sagax, Castellum och Nyfosa.

Men flera bolag har trots allt goda utsikter till en god avkastning. Och det behöver inte vara fel att hoppa in i utvalda bolag, anser förvaltarna. Sektorn är fortfarande drygt 30% under toppnivån för tre år sen.

”2025 förväntar vi oss att förvaltningsresultatet blir 7 procent högre än under 2024", säger Philip Hallberg.

Han pekar ut bolag med huvudsakligen fastigheter inom segmenten lager, lätt industri och logistik som vinnare nästa år