”Föreningen godkänner juridisk person” står det numera alltmer sällan i bostadsannonser. Det var annars ofta det första som skvallrade om att en bostadsrätt som säljs ägs av en oäkta bostadsrättsförening.
Om det är en oäkta förening står det i mäklarbeskrivningen, i många fall lite undanskymt. Men det är en stor ekonomisk skillnad att äga en bostadsrätt i en oäkta förening jämfört med en äkta. Anledningen är att de beskattas olika. Är du osäker kan du alltid titta i årsredovisningen om du vill veta om en förening är äkta eller inte. Men inte heller det är en garanti.
”Tidigare har det föreslagits att mäklare alltid ska ange om en bostadsrättsförening är äkta eller oäkta, men lagstiftaren har valt att inte ålägga mäklare någon sådan skyldighet. Mäklare informerar vanligtvis om det ändå, men eftersom klassificeringen inte per automatik är positiv eller negativ, måste varje spekulant göra sin egen analys av om det passar dem eller inte”, säger Elina Schönnings, chefsjurist på Svensk Fastighetsförmedling.
Elina Schönnings
Förr fanns det undantagsregler som gjorde att det inte skiljde lika mycket att ha en bostad i en äkta eller oäkta förening, men de försvann 2016. Därför är det numera många oäkta som omvandlats till äkta. Inte sällan arbetar de oäkta som finns kvar för att bli äkta. Då godkänner de inte nya juridiska personer.
Det kan såklart skapa en möjlighet att göra en bra affär, eftersom bostadsrätter i äkta föreningen ofta säljs för ett högre pris.
Vad är en oäkta bostadsrättsförening?
Lite slarvigt kan man säga att i en äkta bostadsrättsförening utgör minst 60 procent av bostadsytan bostadslägenheter som är ägda av privatpersoner – annars är den en oäkta bostadsrättsförening.
Hyresrätter, affärslokaler och bostadsrätter som ägs av företag får alltså inte överstiga 40 procent av bostadsytan. Med garageplatser kan det vara olika beroende på vem som nyttjar dem. Ta reda på vad som gäller i just den föreningen som du är intresserad av genom att fråga mäklaren.
Sedan skattelättnaderna togs bort 2016 har intresset för att avgöra om en förening är äkta eller inte ökat. Det har lett till att vissa föreningar tvistat om just det med Skatteverket.
Högsta förvaltningsdomstolen har slagit fast att det är fastighetstaxeringen som ligger till grund för avgörandet. På Skatteverkets hemsida finns en beräkningshjälp för att ta reda på om en förening är äkta eller inte.
Vad avgör om en bostadsrättförening är äkta eller inte?
Det är inte helt enkelt att avgöra om en förening är äkta eller oäkta. En vanlig missuppfattning är att det handlar om hur stora intäkterna är från lokaler jämfört med bostäder som ägs av fysiska personer, alltså att de ägs av privatpersoner och inte företag.
Det skulle ju innebära att föreningar med mycket låga avgifter och höga lokalhyror riskerade att bli oäkta om de sänkte sina avgifter eller höjde lokalhyrorna, och så är inte fallet.
I stället är det vad de privatägda bostadsrätterna skulle inbringa i hyror om de vore hyresrätter som jämförs med intäkterna från affärslokaler och hyresrätter. Det är i princip samma sätt som när man fastslår fastighetens taxeringsvärde.
Därför kan du i årsredovisningen se om taxeringsvärdet för de privata bostadsrätterna överstiger 60 procent och på så sätt få ett hum om det en oäkta förening skulle kunna bli äkta eller om en äkta förening befinner sig nära gränsen för att betecknas som oäkta.
Elina Schönnings tycker att man kan vara extra uppmärksam på att nybildade bostadsrättsföreningar kan vara oäkta.
"Det är särskilt relevant nu, när det kan gå lite långsammare att sälja nyproducerade bostadsrätter. Då händer det ofta att byggbolagen som bildat bostadsrättsföreningarna förvärvar de bostadsrätter som är osålda. I de fallen bör köpare vara extra uppmärksamma på om bostadsrättsföreningen kommer att bli äkta eller inte."
Det finns förstås också fördelar för föreningen att vara oäkta. Inte minst är det en fördel om man vill köpa en lägenhet via sitt bolag. En förening med stor andel affärslokaler kan ju också ha stora intäkter.
”Det är svårt att säga om det är bra eller dåligt med en äkta förening. De kan vara både vara bra och dåliga, men det gäller att ha koll”, säger Elina Schönnings.
Nu för tiden är det alltså vanligt att oäkta föreningar inte godkänner juridiska personer som ägare. Det är för att föreningarna vill bli äkta. Det kan gå till på lite olika vis och såklart vara en möjlighet för föreningens medlemmar eftersom många köpare tvekar inför att köpa en bostad i en oäkta förening.
För den som äger en bostadsrätt i en oäkta förening innebär det framför allt tre skillnader för din privatekonomi:
- När du säljer bostadsrätten beskattas du som att du säljer en andel av ett aktiebolag eller en ekonomisk förening – inte en bostad. Det betyder att skatten är lite högre. Se räkneexemplet nedan.
- Du förmånsbeskattas på skillnaden mellan månadsavgiften och vad du skulle betala i hyra för motsvarande lägenhet.
- Du kan inte göra uppskov.
Men vad blir då skillnaden i kronor ören? Det beror förstås på vilken bostad det gäller, men vi kan ta ett exempel med en lägenhet i en oäkta förening som är till salu nu.
Exempel: Alexander funderar på att köpa bostadsrätt i oäkta förening
Alexander ska köpa en lägenhet inne i Stockholms innerstad. Han tittar på en 3-rummare i city som ligger ute för 8,5 miljoner kronor och har en månadsavgift på 2 200 kronor.
Han kan tänka sig att köpa en lägenhet i en oäkta bostadsrättsförening och särskilt intressant är det om föreningen arbetar för att bli äkta då han tror att det kan bli en bra affär.
Avgift
Alexanders avgift kommer att bli 2 200 kronor plus skatt. Låt säga att en trea på samma ort har en hyra på 10 000 kronor i månaden. Alexander får dra av 10 procent för att han som ägare skulle vara ansvarig för reparationer på bostadsrätten. Därmed ska han förmånsbeskattas för 6 800 kronor i månaden (10 000 kr – 10 % – 2 200 kr). Skatten är 30 procent av 5/6-delar av bostadsförmånen.
För Alexander blir alltså månadskostnaden 2 200 kr + 1 700 kr (5/6-delar av 6 800 kr × 30 %), så med andra ord 3 900 kr.
Om det vore en äkta bostadsrätt: om en avgift är 2 200 kronor så betalar du den och så är det inget mer med det.
Uppskov från förra lägenheten
Alexander gjorde en vinst på 2 miljoner kronor på sin förra lägenhet. De vinstpengarna måste han, ifall han köper bostadsrätten i den oäkta föreningen, ta upp till beskattning och han kan alltså inte göra något uppskov. Han måste alltså betala 323 000 kr i skatt och kan använda 1 677 000 kronor av vinsten till sin nya lägenhet.
Om det vore en äkta bostadsrätt: Givet att Alexander uppfyller villkoren för uppskov kan han använda hela vinsten (2 miljoner kr) för att investera i en ny lägenhet och skjuta upp skatten till nästa gång han flyttar.
Försäljning av bostadsrätt
Om Alexander skulle göra en vinst på bostadsrätten i den oäkta föreningen beskattas 5/6-delar av vinsten med 30 procent. Om han gör en vinst på 1 miljon kronor betyder det att han får betala 250 000 kronor (25 %) i skatt. Han får inte göra uppskov på vinsten.
Hade det varit en äkta bostadsrätt hade han behövt skatt för 22/30-delar av vinsten med 30 procent. Om han gör en vinst på 1 miljon kronor betyder det att han får betala 220 000 kr (22 %) i skatt. Han får göra uppskov på vinsten.
Alexander undersöker föreningens årsredovisning och ser att fördelningen av ytan är 62 procent bostadsrätter och 38 procent lokaler. Han ser också att föreningen inte godkänner juridisk person, vilket han tolkar som att den försöker bli äkta.
När han läst igenom all tillgänglig information noga ringer han även föreningens styrelseordförande för att höra vilka ytterligare åtgärder som är på gång och krävs för att föreningen ska bli äkta, eftersom han tycker att det är en avgörande faktor för hur mycket han är beredd att betala för lägenheten.
Saker att tänka på om du köper en bostadsrätt i en oäkta förening
- Hur ser föreningens ekonomi ut? (Detta gäller förstås även äkta bostadsrättsföreningar.)
- Hur mycket måste jag betala i förmånsskatt?
- Har jag räknat med att jag inte kan göra något uppskov med eventuell vinst från min förra bostad?
- Planerar bostadsrättsföreningen att bli äkta och hur går den processen?
Prenumerera på mitt nyhetsbrev som kommer en gång i månaden. Här lägger du upp din kostnadsfria prenumeration.
Följ mig gärna på Twitter
Följ Placera på Facebook , LinkedIn, Twitter, YouTube och Soundcloud
