För två år sedan skrev jag om vikten av att kontrollera bostadsrättsföreningens ekonomi när du ska köpa bostadsrätt – ett ständigt aktuellt ämne och därför publicerar vi nu en uppdaterad version av artikeln.
En bostadsrättsförening måste varje år upprätta en årsredovisning som ska ge en rättvis bild av föreningens ekonomiska ställning. Det är i den du hittar informationen som du skall basera ditt köpbeslut på.
En årsredovisning innehåller en förvaltningsberättelse med årets väsentliga händelser, en resultaträkning som visar hur stora föreningens intäkter respektive kostnader är, en balansräkning som är en ögonblicksbild av den ekonomiska ställningen, det vill säga tillgångar och skulder, och noter för att förklara posterna i resultaträkningen och balansräkningen.
Vilka renoveringar behövs göras?
Förvaltningsberättelsen ger dig information om vilka renoveringar som har genomförts och vilka som är på gång. Ibland är uppgifterna knapphändiga, då är det en god idé att kontakta styrelsen för att fråga. Se dig också omkring – även utanför lägenheten. Allt syns förstås inte, men det allmänna skicket kan väcka en del frågor.
I förvaltningsberättelsen hittar man förutom renoveringar också information om exempelvis ägarbyten och skötsel.
Stora, kostsamma upprustningar som kan ha stor betydelse för föreningens ekonomi är renovering av stammar, tak och fasad. Även renovering av trapphus och hissar kan vara en stor belastning. Alla föreningar behöver förstås med jämna mellanrum göra dessa renoveringar. Det du som synar årsredovisningen vill veta är om föreningen går så pass bra ekonomiskt att man kan göra dem utan att höja årsavgiften.
”Om informationen för att ta ett korrekt beslut saknas i årsredovisningen kan man kontakta styrelsen och fråga”, säger Johan Flodin, brf-ansvarig på Fastighetsägarna.
Johan Flodin
"Fråga också styrelsen om de har en uppdaterad underhållsplan som de arbetar efter. En aktuell underhållsplan ökar chanserna för att föreningens underhåll sköts på rätt sätt och att underhållskostnaderna finns med i föreningens ekonomiska planering.”
Förvaltningsberättelsen innehåller också ekonomisk information och andra väsentliga händelser såsom avgiftsförändringar. Där finns även förslag om hur årets resultat eller förlust ska användas.
Stora utgifter eller minskade kostnader att vänta? Förvaltningsberättelsen berättar om väsentliga händelser.
Går bostadsrättsföreningen plus?
En förening som inte gör ett positivt resultat kommer så småningom behöva höja avgiften. Något som, förutom att betyda ökade månadskostnader för dig, också kan sänka värdet på din bostad. Men en bostadsrättsförening kan ha god ekonomi och ändå visa minusresultat. Det beror på att avskrivningar räknas som en kostnad i resultaträkningen.
En avskrivning är en beräknad värdeminskning. En avskrivning på en fastighet kan vara mellan 0,5-2 procent. Det vanligaste är dock 1 procent per år, vilket alltså betyder att fastigheten skrivs av på 100 år. I exemplet med föreningen nedan skriver bostadsrättsföreningen ned värdet med 0,5 procent årligen, trots det äter avskrivningen upp hela vinsten. Eftersom en avskrivning inte innefattar några pengaflöden, har föreningen i själva verket alltså mer pengar i kassan vid årets slut jämfört med årets början trots minusresultat.
Avskrivningar kan äta upp hela vinsten, men leder inte till minus i kassan.
Ifall årsredovisningen har en kassaflödesanalys kan den komplettera den ekonomiska bilden. Tänk också på att kostnaderna kan variera mycket från år till år, därför kan det vara bra att gå tillbaka några år.
Hur väl klarar föreningen en räntehöjning?
Ett högre ränteläge kan få stor effekt på föreningens ekonomi. Därför är det viktigt att titta på storleken på lånen, om de har fast eller rörlig ränta och räntekostnaderna. Ett nyckeltal som kan ge en fingervisning på föreningens belåning är skuld per kvadratmeter, men Johan Flodin tycker inte att man ska stirra sig blind på sådana siffror.
”Verkligheten är mer komplex, man kan inte bara titta på ett nyckeltal och se hur föreningen sköts, men det kan vara en ledtråd att något inte står rätt till”.
För att få en helhetsbild kan man titta på hur gammal föreningen är (nya föreningar har av naturliga skäl inte hunnit amortera så mycket) och om man nyligen gjort stora underhållsarbeten eller om man har sådana framför sig och därmed behov av att ta upp nya lån.
”Tittar man bara på en faktor riskerar man missa information och inte se helhetsbilden”, säger Johan Flodin som också tipsar om att exempelvis jämföra med andra föreningar i närheten för att bättre få en bild av hur föreningens ekonomi sköts.
Nyckeltalen kan vara en ledtråd, men ger inte helhetsbilden av föreningens ekonomi.
Exempel: skuldkvot
5 000 000/3 826 626 = 1,3 (under 5 och därmed bra)
Exempel: räntekostnader
230 778/3 826 626 = 0,06 (6 % alltså långt under 20 % och därmed mycket låga räntekostnader)
Exempel: lån/kvadratmeter
5 000 000/5 900 = 847 kr per kvadratmeter (bra bit under 5 000 kr och därför mycket bra)
Exempel: likviditet
2 671 220/1 435 620 = 1,86 (med marginal över 1 och därmed god betalningsförmåga på kort sikt
Andra intäkter än årsavgifter
Givetvis ska man även titta på vilka intäkter föreningen har. Har föreningen kommersiella lokaler till uthyrning och om de ligger i ett attraktivt område är det förstås positivt. Finns hyreslägenheter kvar sedan en eventuell ombildning är det en dold tillgång för föreningen och en framtida intäktskälla.
Inkomster från lokalhyra och p-platser gjorde att denna förening fem år senare kunde halvera avgiften.
Vem äger marken?
En annan viktig fråga att undersöka när man står inför ett köp av en bostadsrätt är om föreningen äger marken som själva huset eller husen står på. Det kan man se genom att titta om tomträttsavgäld finns med som en post i resultaträkningen eller i noterna. Om marken är en tomträtt bör man ta reda på när avtalet med kommunen går ut, eftersom en höjning av avgiften kan ha en stor påverkan på föreningens kostnader.
Låt dig inte förföras av en låg avgift
Det ligger förstås i föreningsmedlemmarnas intresse att hålla avgiften låg. Allt som oftast betyder en låg avgift att ekonomin är bra, men en avgift kan lätt höjas. Inte heller ska man kategoriskt avfärda en hög avgift utan att se vad som ingår i den. Ibland är TV-abonnemang, internet, värme och vatten är inräknat i avgiften.
Är föreningen äkta eller oäkta?
De flesta bostadsrättsföreningarna är äkta. Det betyder att föreningen måste ha minst 60 procent bostäder och därför lyder under andra skatteregler än de som är oäkta gör. Eftersom oäkta föreningar kan ha mer intäkter från lokaler kan de ofta locka med låga avgifter, men vid försäljningen av bostadsrätten i en oäkta förening beskattas vinsten högre, 25 procent jämfört med 22 procent, och möjlighet till uppskov finns inte.
Följ mig gärna på Twitter
Följ Placera på Facebook , LinkedIn, Twitter, YouTube och Soundcloud
