Bor du i en bostadsrätt är bostadsrättsföreningens ekonomi också din ekonomi. Därför är det svårt att överdriva vikten av att din brf tar rätt beslut – inte minst gäller det nu, när räntorna stiger och elräkningarna är rekordhöga.

Det är stor skillnad från förening till förening hur väl de klarar kostnadsökningarna. Ulrika Blomqvist, vd för organisationen Bostadsrätterna, ser ett mönster hos de föreningar som klarar sig relativt väl:

”De har lite lån, de har bundna lån till låga räntor och de har energieffektiviserat, såväl de större investeringarna som mindre åtgärderna. De har bra avtal och har gjort sina underhållsåtgärder, eller åtminstone lagt undan pengar till det.”

Ulrika Blomqvist

Men även välmående föreningar drabbas av att allt blir dyrare.

”De som har hyresintäkter som ju också tickar upp med index är mindre känsliga.”

Föreningar som har svårt att få ihop det är förstås de som har stora lån som sätts om till en betydligt högre ränta, eller har rörlig ränta, och direktverkande el och inte gjort energieffektiviseringar.

”Har de dessutom underhåll som måste göras och i värsta fall tomträttsavgäld som löper ut nu som lök på laxen, då är det jättetufft nu på alla fronter”, säger Ulrika Blomqvist.

Precis som i den egna ekonomin kan en förening stärka sin ekonomi på flera sätt. Antingen genom att öka inkomsterna och/eller minska utgifterna. Här gäller det att gå igenom hur kostnaderna och intäkterna ser ut framöver – och se om det går ihop helt enkelt.

Månadsavgifterna ska räcka till föreningens driftskostnader. Det är alltså räntor, amorteringar, el, vatten, sophantering och löpande underhåll som ska täckas.

Det vanligaste sättet att stärka en förenings ekonomi och täcka upp för ökade kostnader är att höja månadsavgiften.

Ett beslut som styrelsen kan ta själva och som inte alltid är så populärt bland medlemmarna, men som det förhoppningsvis finns förståelse för, särskilt i dessa dagar.

”Det är många föreningar som inte höjt avgiften på tio år, men en icke-höjning av en avgift är i själva verket en minskning eftersom priserna stiger”, säger Gunilla Litzull, ekonom och styrelserådgivare på Bostadsrätterna.

Gunilla Litzull

”Styrelsen kan i princip höja avgiften hur mycket som helst helst eftersom det är den som har ansvaret för föreningens ekonomi och räkningarna måste betalas. Om det är att anse som en väsentlig avgiftshöjning, kan bostadsrättshavaren säga upp bostadsrätten, men det förutsätter att det inte är oskäligt mot föreningen eller dess medlemmar att bostadsrätten frånträds bestämmelsen har dock aldrig blivit tillämpad”, säger Ulrika Blomqvist.

Det finns visserligen en pågående tvist mellan byggbolaget JM och några bostadsrättsköpare i Västerås, där de sistnämnda vill häva köpen efter att JM höjt månadsavgiften med 37 procent. Men det handlar om nyproduktion och är något helt annat.

Som medlem i en bostadsrättsförening kan man inte göra så mycket annat än att le och betala de höjda avgifterna när de löpande kostnaderna skenar.

Vissa föreningar kommer att behöva höja avgifterna så mycket som 30 till 40 procent, befarar organisationen Bostadsrätterna, men Ulrika Blomqvist tycker inte att man ska stirra sig blind på procentsatsen.

”Har man en väldigt låg avgift kanske en hög procentuell höjning inte gör så mycket ändå, medan en ganska låg procentuell höjning kan slå minst lika mycket, om inte mer, om avgiften är hög från början.”

Ett annat sätt att stärka en förenings ekonomi är att medlemmarna gör kapitaltillskott för att göra någon större investering eller göra en extraamortering. Det är inte särskilt vanligt, men är en fråga som blir allt vanligare när räntorna stiger.

I teorin är det ett bra sätt att stärka en förenings ekonomi, eftersom de enskilda bostadsrättsinnehavarna har ränteavdrag och tillskottet är avdragsgillt. I praktiken kan det dock vara svårt att få igenom.

”Många som är nyetablerade på bostadsmarknaden har kanske inte pengar till det och kan kanske inte kan låna mer, eftersom de, bildligt talat, ofta är belånade upp till taknocken”, säger Ulrika Blomqvist.

Om inte alla medlemmar är överens kräver beslutet om kapitaltillskott två tredjedelars majoritet på stämman och godkännande av hyresnämnden.

”Man kan skriva en reversskuld till medlemmar som inte vill eller har möjlighet att göra kapitaltillskott som man löser vid försäljning, men det fungerar bara om det är ett fåtal som inte kan betala”, säger Gunilla Litzull.

I nya föreningar är det extra svårt att få till, eftersom medlemmarna då ofta är högt belånade.

Ett annat sätt att få in mer pengar, både på kort och lång sikt, är att se över om det finns någon gammal vaktmästarbostad eller vind som kan byggas om till en bostad och därefter upplåtas med bostadsrätt.

”På det sättet kan föreningen få mer kapital, men också mer avgiftsintäkter löpande.”

När det kommer till att ta upp nya lån kan man ibland läsa om att det är bra att minska ränterisken genom att ha flera lån rullande så att löptiderna går omlott, men Gunilla Litzull tycket att det kan finnas nackdelar med upplägget:

”Det skapar inte en bra förhandlingssits gentemot bankerna, eftersom det är svårt att byta bank då.”

För en förening gäller det att ha lagom stor kassa. En tumregel är att ha en fjärdedel av de samlade årsavgifterna som buffert.

”Har man mer än så i kassan kan man använda det till att amortera extra”, säger Gunilla Litzull, som tycker att bostadsrättsföreningen generellt ska amortera löpande på sina lån för att skapa utrymme till underhåll och renoveringar i framtiden.

”Många föreningar har frågat sig varför man ska amortera när man haft så låg ränta, men det är de som sitter med höga lån och räntor nu och mindre låneutrymme.”

Amortering är särskilt viktigt i nybyggda hus, eftersom de ofta har höga lån och underhållet långt framför sig.

Minska kostnaderna

Ett annat sätt är att få föreningen att gå bättre ekonomiskt är förstås att försöka minska kostnaderna. Att varje år gå igenom och förhandla om de olika avtal som föreningen har kan göra stor skillnad. Det gäller allt från försäkringar och städning till bredband och trädgårdsskötsel.

Energieffektiviseringar är förstås bra när elpriserna skenar och behöver inte bara handla om stora investeringar, utan kan också innebära att byta ut alla lampor till ledlampor och sätta tätlister på dörrar och fönster.

”När det kommer till större energieffektiviseringar kan man med utgångspunkt i underhållsplanen se om de går att göra i samband med andra planerade åtgärder. Man kanske kan tilläggsisolera taket när det ändå ska renoveras till exempel, säger Ulrika Blomqvist.”

Att föreningsmedlemmarna själva tar på sig mer arbete är ett sätt att minska kostnaderna, men det är inte ett självklart val, tycker Ulrika Blomqvist.

”Det ska finnas tid och kompetens att göra det.”

Gunilla Litzull upplever att det ofta faller på att alla inte hjälper till, vilket kan leda till osämja i föreningen.

”Det är inte tillåtet enligt bostadsrättslagen att ta ut straffavgifter för uteblivna arbetsinsatser.”

Huruvida det är klokt att vänta med reparationer om föreningen går på knäna beror på vilken typ av underhåll det handlar om. Mer kosmetiska åtgärder kan man skjuta på framtiden, medan andra saker bara blir värre och dyrare om man inte tar tag i det.

”Som exempel kan nog ommålningen av trapphuset kan vänta, man kanske renoverar fönstren på södersidan, men avvaktar med de i norr som inte slits lika snabbt, medan man förstås måste ta tag i ett läckande tak på en gång”, säger Ulrika Blomqvist.