Fastighetsbolaget SBB:s rapport för det tredje kvartalet visade att hyresintäkterna sjönk till 805 Mkr, vilket en minskning med 32,6% mot föregående år. Även driftnettot minskade till 589 Mkr, en nedgång med 36,5% jämfört med förra året.

Om man zoomar ut och ser på hur det ser ut de senaste nio månaderna ökar dock både hyresintäkterna och driftnettot i jämförbart bestånd med med 5,9% respektive 7,4%.

När Affärsvärlden når VD Leiv Synnes på rapportdagen anser han att utvecklingen för just dessa nyckeltal är något positivt att ta med sig från rapporten.

“Något annat är vi är DUBBLA ÄR duktiga PÅ? och som känns bra är att vi levererat två transaktioner där vi dels säljer färdigutvecklade fastigheter, dels säljer projekt som ger oss både likviditet och bra resultat”, säger han.

Synnes: Då visar SBB plusresultat

Resultatet före skatt är dock fortsatt nedslående och landade på -1,9 miljarder kronor för senaste kvartalet och -6,7 miljarder hittills i år. På frågan om när SBB kommer uppvisa svarta siffror verkar han trots det se en ljusning.

“I fastighetsmarknaden kan priset på fastigheter vissa år sjunka, och nästa år kanske de stiger. Jag tror nog att konjunkturen bottnar ut på fastighetspriser och att det sker en vändning nästa år. Inte bara för SBB utan många i branschen får en positiv värdeutveckling nästa år, tror jag. Då innebär det att vi visar plusresultat om man jämför med hur det ser ut just idag”, säger Leiv Synnes.

Belåningsgraden har även stigit för fastighetsbolaget och ligger idag på 62%, vilket är 10% högre än för ett år sedan.

“Vi får fortsätta jobba för att hålla vår finansiella situation på en lämplig nivå. Nu när marknaden förhoppningsvis vänder så kommer vi få lite stöd av den. De senaste åren har vi sålt fastigheter för att kunna visa en stark belåningsgrad. Men eftersom fastighetspriserna samtidigt har sjunkit så har man inte sett den effekten i balansräkningen”, säger Synnes som hoppas på att fastighetspriserna ska stiga nästa år och att det kan få genomslag balansräkningen.

Nedskrivning av goodwill på 1 miljard

Uthyrningsgraden var vid slutet av perioden 91,6% jämfört med tidigare 96,3%. Synnes svarar inte på om det är en trend som kan fortsätta, men uppger att SBB har fördelen att ha hyresgäster på långa kontrakt. Samtidigt som just detta kan göra att man behöver arbeta mer för att öka uthyrningsgraden.

I senaste rapporten genomfördes även en nedskrivning av goodwill på en dryg miljard kronor. Nedskrivningen är kopplad till fastighetsförsäljningar.

“Det beror på att vi köpte Hemfosa för ett antal år sedan. Sedan när man säljer de underliggande fastigheterna så minskar underlaget som man använder för att argumentera för att man ska ha goodwill. När man säljer fastigheter måste man även ta ner goodwill.”

Svårt att få lån till moderbolaget

SBB har använt sig av ett antal verktyg för att tackla sina finansiella problem.

Fastigheter har sålts i mindre partier. Det har även skapats intressebolag där SBB sett till att de har en ägarandel som understiger 50%. Poängen har varit att dessa bolag inte ska konsolideras i SBB:s räkenskaper, för att därigenom förbättra finansieringsmöjligheterna för både de enskilda intressebolagen samt för SBB.

Men att ta in pengar via SBB har stött på patrull givet att utfallet i rättegången med hedgefondfirman Fir Tree inte bedöms som säkert.

“Vi har en situation i moderbolaget med en rättegång och mediebrus som gör att det är relativt svårt att ta in kapital i moderbolaget. Då blir det alternativ som finns för oss att antingen sälja fastigheter eller att skapa starka dotterbolag eller intressebolag varigenom vi kan låna pengar. Det är mer ekonomiskt. Det här tror jag nog kommer att bestå något år framåt”, säger Synnes.

Så tvisten påverkar möjligheten för SBB att ta in pengar via exempelvis banker? 

“Ja, det gör det.”

Han uppger att han inte har någon ny information om den stundande rättegången i januari, annat än vad som tidigare framgått, men tror fortsatt att SBB kommer vara den part som vinner målet.

“Det är skönt att få gå till rättegång, få en seger och få lämna det bakom sig.”

Domen förväntas komma i mars 2025.

Noteringen av Sveafastigheter: “Vill alltid ha mer betalt”

En av årets största händelser för SBB har varit noteringen och ägarspridningen av fastighetsbolaget Sveafastigheter. Bolaget har inte haft någon flygande start på börsen och är ner över 7% post-IPO.

Leiv Synnes är nöjd med noteringen, även om han gärna sett att SBB fått mer betalt.

“När vi startade hela processen med ägarspridning så såg det relativt mörkt ut att lyckas med transaktionen. Ett år senare lyckades vi få till en ägarspridning och få in den likviditet vi behöver för kommande års förfall. På så sätt är vi nöjda och också nöjda med att vi skapar ett bra bolag, det största bostadsbolaget på börsen som också har förutsättningar för att bli det bästa bolaget”, säger Synnes och fortsätter:

“Sedan är man ju aldrig riktigt nöjd med tajmingen, man vill alltid ha mer betalt. Jag tror att om vi hade kunnat vänta ett halvår till eller ett år så hade vi fått mer betalt. Vi tror att marknaden kommer att stärkas. Men vi behövde likviditet nu så därför var vi tvungna att ägarspridngen just nu.”