Köp billigt. Sälj dyrt.

Svårare än så behöver det egentligen inte vara. Fråga bara Obos fiansdirektör Trond Stabekk.

“Vi är väldigt nöjda med det vi levererat”, säger han.

Den svensknorska bostadsutvecklaren sitter nämligen på en aktieportfölj som visat sig vara en pengamaskin över tid. Värdet på innehaven i den landar på över 7,2 mdr kr, och uppgången kan skrivas till över 500% på tolv år, enligt Fastighetsnytt. Stockholmsbörsens index har stigit med runt 330% under samma period.

“De långsiktiga strategierna har varit att vi är opportunistiska och baseras på en så kallad “case by case”-investering”, säger Stabekk.

Trond Stabekk, finansdirektör på Obos.

Han har haft sin roll i runt tre år. Arbetet med portföljen upptar 35% av hans tid. I teamet som gör investeringarna ingår ytterligare två personer.

“Vi arbetar med värdering, analyserar segment och bedömer kapitalstruktur och möjlighetsutrymme. Det är en ganska omfattande analysmodell. I slutändan handlar det om att se vilka möjligheter som finns och vad vi anser inte är reflekterat i analysen. Det är en viktig del av processen för att minimera ren magkänsla i besluten”, säger han.

Obos portfölj är uppdelad i tre segment: Strategi, Finansiellt och Startup.

“I den strategiska portföljen har vi rena entreprenörsbolag som AF Gruppen, Veidekke och NCC – en kategori i sig. I den finansiella portföljen är vi idag investerade i Bravida, Fasadgruppen, Norconsult, och även en norsk sparbank”, säger Stabekk.

Obos aktieportfölj

Källa: Holdings

Hur aktiva är ni i portföljen när det gäller att köpa och sälja?

“Vi har haft mandatet för den finansiella portföljen i cirka ett år och har hittills gjort fem investeringar. Vi gör detta gradvis, där vi ser möjligheter att göra goda placeringar. Som kapitalförvaltare har vi inte ett strikt portföljmandat med många regler, utan vi arbetar med opportunistiska investeringar inom vår bransch”.

Hur ser kretsloppet ut för portföljen?

“Det är flexibelt. Vi får utdelningar från våra strategiska innehav men återinvesterar inte nödvändigtvis allt i finansportföljen. Vi kan använda likviditeten för att köpa mark eller påbörja projekt. Vi ser det som en likviditetstillförsel till kärnverksamheten, vilket skiljer oss från finansiella företag som enbart förvaltar portföljer”, säger finansdirektören.

En av de mest framgångsrika affärerna är Obos vältajmade köp-och-sälj i JM. Här köpte man aktier i bostadsbyggaren efter ett ras 2016. Drygt ett år senare sålde man av allt, vilket resulterade i en avkastning på runt 200 miljoner norska kronor.

Ilija Batljan, tidigare VD för SBB, fick se sitt livsverk implodera kort efter JM-affären.Foto: Stina Stjernkvist / SvD / TT

Kort därefter såg man sin chans igen. Efter en halvering gick norrbaggarna in ännu tyngre och köpte på sig en post på 15,1% av kapitalet. 2021 hade ägandet ökat till 22,4%. Bara ett par månader senare öppnade Ilija Batljan plånboken när hans SBB köpte Obos aktier i JM för 4,56 mdr kr.

Det dröjde inte länge innan räntorna började krypa uppåt och fastighetskraschen på börsen var ett faktum.

Köpt Bravida och Fasadgruppen

De senaste månaderna har aktiviteten i portföljen gått upp igen: Installationsbolaget Bravida och byggleverantören Fasadgruppen har fått komma in i värmen.

“De här två casen är lite olika”, konstaterar Trond Stabekk.

Han fortsätter:

“För Bravida gjorde vi vår egen undersökning kring faktureringen för att avgöra om det var en kulturell fråga eller en enstaka händelse. Vi har följt bolaget under en längre tid och ser att efterfrågan på tekniska installationer stiger. Hade det varit en kulturfråga hade vi varit mer skeptiska, men vi ansåg att det inte var det och såg kursfallet som en god möjlighet att köpa”.

“En risk och en möjlighet”

Fasadgruppen annonserade nyligen ett stort förvärv av det brittiska bolaget Clear Line för närmare 1,7 mdr kr. Som följd av köpet har frågetecken om den svenska byggleverantörens skuldsättning rests. Affärsvärldens analytiker Daniel Zetterberg skriver: “Vi tycker att bolaget tänjer på begränsningarna i de egna finansiella målen och har sett alltför mycket av den varan senaste åren”.

Men Trond Stabekk tycker det är för tidigt att dra några större slutsatser av förvärvet.

“Vi ser att skuldsättningen både är en risk och en möjlighet för aktieägare. Vår tro är att bolaget ska kunna generera kassaflöde och gradvis minska skulden. Vi har inte någon kristallkula, men vår bedömning är att Fasadgruppen, med sin strategi, har potential att lyckas. Men om de inte lyckas minska skulden kan det bli en utmaning. I det senaste förvärvet är projektens typ och struktur annorlunda, men strategiskt är det ett steg mot större projekt som kan skapa volym”, säger han.

Bravida har fått komma in i Obos portfölj. Foto: Pressbild

Är det den här typen av situationer, när marknaden oroar sig, som ni ser mest potential att gå in i ett bolag?

“Ja… Men inte enbart. Vi följer många bolag och behöver inte alltid en sådan dipp för att göra en investering. Vi har branschkunskap och kan ibland göra en annan bedömning av situationen än enbart den finansiella. Vi följer företag nära och har en åsikt om segment och företag, så sådana möjligheter är extra gynnsamma men inte nödvändiga för att investera i ett case vi tror på”, säger Stabekk.

De två svenska bolagen väger också lätt i miljardportföljen: Innehaven i Bravida och Fasadgruppen skrivs till runt 30 respektive 10 Mkr.

En tyngre post finns i byggföretaget NCC, där man nyligen flaggade för över 10% av kapitalet. Här finns Obos även representerade i styrelsen.

“I de strategiska innehaven har vi styrelseplatser i alla tre. Vi arbetar nära bolagen, både som styrelsemedlemmar och ägare, kring strategi och kapitalstruktur. I den finansiella portföljen önskar vi ha flexibiliteten att driva det som en finansportfölj, utan ägande över 5%”, säger Stabekk.

Positivt momentum i Sverige

Obos finansdirektör har i år fått se NCC:s stiga nästan 30%. En uppgång som speglar förhoppningen om lägre räntor och att bostadsbyggandet ska komma igång på allvar.

“På den svenska sidan ser vi ett positivt momentum i bostadsutvecklingen. Räntan har sänkts och marknaden visar ett mer positivt sentiment. På den kommersiella sidan har svenska bolag haft en tuffare resa än i Norge, och med lägre räntor kan det finnas en bättre ingång. Vi ser en mer positiv utveckling i Sverige än i Norge just nu, men från ett större fall”, säger Stabekk.

Vad ser du i din spåkula för 2025?

“Vi är försiktiga optimister, men har svårt att se rejäla förbättringar i marknaden egentligen. Sen blir vi glada om vi har fel”, säger Stabekk.