(Länk till artikeln med grafer, illustrationer och bilder på Placera.se)

Med sin låga skuldsättning och ett bestånd omöjligt att replikera särskiljer sig Hufvudstaden från andra fastighetsbolag. Det är bland annat två skäl till varför aktien sedan juli månad hittas i Placeras lista med köpvärda aktier.

Vad investerare föredrar för karaktär på fastighetsbeståndet går i trender. Ibland gäller logistik, ibland samhällsfastigheter, ibland kontor och ibland bostäder. Eller tänk att få äga marken där nästa Rusta kan byggas?

Oavsett vilken trend och karaktär som gäller har Hufvudstaden sedan Fredrik Lundbergs intåg som huvudägare 1998 varit tydliga; beståndet ska enbart bestå av kontor och butikslokaler i Stockholms och Göteborgs mest centrala lägen.

Låg avkastning på eget kapital

När Fredrik Lundberg år 1999 stängde sitt första helår som huvudägare kunde Hufvudstaden stoltsera med ett bestånd på 7 miljarder kronor och 17 procents avkastning på eget kapital. När böckerna för andra kvartal i år stängdes, uppgick fastigheternas värde till 46 miljarder kronor och den justerade avkastningen på eget kapital till drygt 3 procent.

Fastighetsinvesterare som undviker aktien hänvisar gärna till bolagets låga avkastning på eget kapital. En svag kursutveckling jämfört med branschkollegorna skvallrar dessutom om att kapitalförvaltare gärna söker sig till bolag med högre belåning och hävstång när fastighetsexponeringen ökar.

Underkänd avkastning på eget kapital är ett resultat av högt värderade hus och låg belåning. Självklart gäller däremot även det omvända – år 2021 hade SBB en avkastning på eget kapital som uppgick till 38 procent. En klen tröst när räntorna sedan steg.

Substansrabattens genomslag på beståndet

Finansieringsläget i fastighetssektorn har tidigare skapat tvära kast på aktiemarknaden. Substansrabatterna har nu minskat och flera fastighetsbolag handlas runt eller över sina rapporterade substansvärden.

Hufvudstaden värderas 24 procent lägre än substansvärdet vid halvårsskifte på 36 miljarder kronor. Men ett försiktigt förhållningssätt till skuldsättning innebär inte bara låg avkastning på eget kapital - substansrabatten får också bra genomslag på själva beståndet.

Genom att ställa substansrabatten i miljarder kronor i relation till marknadsvärdet på beståndet, får vi fram en indikerad rabatt på husen. Vid halvårsskiftet bedömdes marknadsvärdet på beståndet till 46 miljarder kronor. Med ett aktiepris på 138 kronor är den indikerade rabatten, enligt vår kalkyl, cirka 18 procent.

Bortsett från odramatiska värdeförändringar visar rapporten för andra kvartalet hur hyresintäkterna växte med 5 procent, jämfört med motsvarande period i fjol. Första sex månaderna summerades nettoomsättningen till strax över 1 miljard och kassaflödet från löpande verksamheten till cirka 500 miljoner.

I övrigt innehöll perioden flera stora kontrakt med kapitalstarka kunder och godkända detaljplaner som sakta men säkert utökar beståndet. Med halva skulden på korta löptider lär snitträntan dessutom sjunka kommande kvartal.

Över tid kommer aktiemarknaden att premiera hög avkastning på eget kapital. Men oavsett vad aktiemarknaden premierar, kan du nu komma åt lågt belånade hus på Sveriges bästa lägen till 20 procent rabatt.

Om du tvivlar kan du strosa längs Biblioteksgatan och själv fundera på om du tackat nej till att köpa Hufvustadens hus på nummer 5,7,9,10,12 och 13 – till 20 procents rabatt. De är garanterat inte intresserad av den affären. Men på aktiemarknaden är säljaren högst sannolikt någon annan.

DANIEL MCPHEE