Fastighetsbolaget Balder var inte lika aktivt på förvärvsfronten under 2017 som  året innan. Samtidigt sålde bolaget fler fastigheter. Nettot av köp och försäljningar landade på 2,1 miljarder kronor för året jämfört med 9,4 miljarder under 2016.

Vd och huvudägare Erik Selin konstaterar i sitt vd-ord i bokslutsrapporten att investeringarna i förhållande till fastighetsportföljens storlek var mindre än på många år. Orsaken är hård konkurrens om bra objekt. Balder har dock även beslutat om att sikta mot en lägre skuldsättningsgrad än tidigare för att få bra villkor i sin upplåning.

Erik Selin

Om 2017 var lugnare på transaktionsfronten så gasade Balder i gengäld på hårdare inom projekt och renoveringar. Investeringarna i befintliga fastigheter och projekt ökade till 3,7 miljarder kronor från 1,8 året innan.

Erik Selin skriver att han ser framför sig en successiv ökning av Balders bostadsbyggnation givet att efterfrågan på bostads- och hyresrätter kvarstår på nuvarande nivå. Bolagets i grunden starka kassaflöden ger Balder frihet och flexibilitet att välja rätt tid, antal byggstarter och upplåtelseform, enligt vd:n.

Balder har alltid haft en relativt hög andel bostäder i sitt bestånd. I dagsläget utgör bostäder 59 procent av värdena i fastighetsportföljen, inräknat projekt. Kontor utgör 16 procent och handelslokaler 11 procent. Balder äger även en hel del hotellfastigheter i Sverige och även i Köpenhamn och Helsingfors.

Ett högt transaktionstempo har utmärkt Balder sedan finanskrisen. Fastighetstyp och geografi har inte alltid känts som bolagets huvudprioritet. Man har snarare gått dit det funnits värdeskapande affärer att göra.

Balder har hur som helst varit extremt framgångsrikt och med god draghjälp av stigande fastighetsvärden har vinster och substansvärden ökat starkt sedan åren efter finanskrisen. Fastighetsportföljen har växt i värde från drygt 7 miljarder kronor år 2008 till dryga 98 miljarder kronor vid årsskiftet.

Tillväxten är fortfarande stark. Utfallet för 2017 blev en ökning av förvaltningsresultatet per stamaktie med 24 procent och av substansvärdet med 15 procent. Det börjar dock som sagt bli allt svårare att driva vinsttillväxten via transaktioner. Det beror huvudsakligen på att det blir allt svårare att hitta de bra affärerna.

Balder har de senaste åren allt mer sökt sig utanför Sverige. Ett stort steg togs 2015 då bolaget i omgånger köpte sammantaget 53 procent av det finska bostadsbolaget Sato. Därmed blev Balder ägare till 23 000 lägenheter i Finland. Bolaget äger även fastigheter i Danmark och Norge.

Vid årsskiftet var 48 procent av bolagets fastighetsbestånd beläget utanför Sverige. Helsingfors är en egen region och stod för 29 procent av värdena i fastighetsportföljen, inklusive projekt. Regionerna Stockholm och Göteborg svarade för 19 respektive 21 procent.

Möjligheten att finansiera fastighetsförvärv är fortfarande god, åtminstone för de stora bjässarna. Bankerna har varit mer försiktiga en tid men Balder tycks inte ha några problem att hitta köpare till sina obligationer. Under 2017 emitterade bolaget obligationer för drygt 20 miljarder kronor. Belåningsgraden låg vid årsskiftet på 50,9 procent.

Som alla andra fastighetsbolag är Balder känsligt för svängningar i räntorna. Bolaget har cirka 55 miljarder kronor i räntebärande skulder och 1 procentenhets högre räntor skulle i dagsläget kapa 270 Mkr från resultatet före skatt enligt bolagets känslighetsanalys. Högre räntor skulle även påverka värdena i fastighetsportföljen och substansvärdet negativt.

Oron för stigande räntor har kommit och gått på Stockholmsbörsen de senaste åren och det har även påverkat Balders aktie. Kursutvecklingen har varit slagig och aktien fick sig en rejäl tryckare under slutet av 2016. Fjolåret var bättre för aktieägarna men i år har utvecklingen åter varit svajig. Kursen är ned några procent från årsskiftet.

Vid årsskiftet uppgick det långsiktigt substansvärdet i Balder till 229,25 kronor per aktie. Jämfört med det handlas aktien i dagsläget med en rabatt på knappt 7 procent. Enligt Balders egna beräkningar hade bolaget vid samma tillfälle en intjäningskapacitet på 16,81 kronor per aktie. Det innebär ett p/e-tal på 12,7.

Erik Selin är de senaste tio årens stora stjärna inom Fastighetssverige. Hans affärsnäsa har visat sig oöverträffad och Balderaktien har stigit flera tusen procent. Marknadsläget är något annorlunda nu. Transaktioner är inte längre lika lockande och Erik Selin ser själv allt bättre affärsmöjligheter i projektutveckling. Det återstår att se hur bolaget hanterar denna kursjustering framöver.

Vi tror dock att Erik Selins affärsnäsa kommer att leda Balder rätt även i framtiden. Ränteläget kan han dock inte påverka och oron för räntorna lär fortsätta spöka i fastighetssektorn från tid till annan. Vi såg senast i slutet av januari i år att Balder-aktien plötsligt dök 12 procent på oro för stigande inflation och högre räntor.

Vi tror att Balder kommer att fortsätta tjäna bra pengar en tid till och att aktiemarknaden inte kommer att låta värderingen sjunka mycket lägre. Fortsatt stigande vinster bör därmed kunna lyfta aktien högre de kommande kvartalen. Risken är relativt hög men rekommendationen blir Köp.

Följ Placera på Facebook , LinkedIn, på Twitter och på YouTube.