Bankernas listräntor är inte ett pris – det är en kuliss. Den verkliga bolåneräntan avgörs i individuella förhandlingar. Det gör marknaden grumlig och priskonkurrensen svag. Ett öppet priskrig skulle pressa räntorna, men rabattmodellen gör att bankerna slipper.

I stället för ett tydligt marknadspris arbetar bankerna med en modell där bolåneräntan består av listränta minus individuell rabatt. Det låter kundvänligt, men är i själva verket ett system som gynnar bankerna. Och det är ingen liten detalj – det är hela poängen.

I vår delar storbankerna ut över 125 miljarder kronor till sina aktieägare. Så grattis. Inte bolånetagare, men alla aktieägare.

Listräntan är ett skyltfönster

Men tillbaka till konkurrensen för det är på något sätt en lika viktig del i en marknadsekonomi som vinst till aktieägarna.

Listräntan fungerar som ett slags officiellt “ordinarie pris”, men få kunder betalar den fullt ut. Poängen är inte att den ska vara realistisk, utan att den ska skapa ett stort rabattutrymme.

Det ger banken möjlighet att säga: ”Du får en bra deal” – även när du inte får det. Rabatten är en synvilla. Den håller oss lagom osäkra, lagom tacksamma och alltid i underläge vid förhandlingsbordet.

Om bankerna hade en enda offentlig bolåneränta skulle prispressen bli brutal. Då skulle räntan snabbt pressas ned mot upplåningskostnaden, på samma sätt som på en mer transparent marknad.

Men rabattmodellen gör att konkurrensen inte behöver utspelas inför öppen ridå. Bankerna kan ge en aggressiv rabatt till en kund som hotar att byta, utan att behöva sänka räntan för alla andra. Priskonkurrensen blir selektiv och osynlig.

Resultatet är en marknad där bolån, trots att de är standardiserade produkter, prissätts som om de vore skräddarsydda.

Två grannar kan betala helt olika

Två hushåll med liknande belåningsgrad och bindningstid kan ha helt olika ränta, beroende på hur aktiva de är, hur bra de förhandlar och hur mycket banken vill behålla dem.

Bolåneräntan blir därmed inte bara en fråga om marknadsräntor, utan också om kundens förhandlingsstyrka.

Rabattmodellen skapar tröghet. Den gör det svårare att jämföra priser, minskar transparensen och dämpar därmed konkurrensen.

Det är en av förklaringarna till att svenska banker historiskt har kunnat behålla relativt höga bolånemarginaler, även när deras upplåningskostnader varit låga.

Bolånemarknaden fungerar inte som börsen, där det finns ett marknadspris. Den fungerar som en bilhall.

Priset beror på vem du är, när du frågar – och hur hårt du orkar pruta. Var är du i mixen?