Fastighetsbolaget Victoria Park var bland de första att se möjligheterna i att köpa nedgångna miljonprogramsfastigheter och renovera upp dem lägenhet för lägenhet. Det är idag ett populärt område och många stora aktörer har gett sig in på marknaden.

Victoria Park har dock kommit upp i en bra storlek och kan hävda sig i den hårdnande konkurrensen. Bolaget ökade under fjolåret stadigt takten i sitt renoveringsarbete. Under första kvartalet i år renoverades knappt 300 lägenheter.

Effekten på hyresintäkter, lönsamhet och fastighetsvärden följer den tänkta planen. I takt med att beståndet renoveras upp kan hyrorna höjas och de renoverade fastigheterna blir också billigare att förvalta. Lönsamheten stiger således och det höjer värdet på hela fastigheten.

I första kvartalet summerade värdeökningarna i Victoria Parks fastighetsbestånd till 455 Mkr.

Sedan början av 2013 har hyresvärdet per kvadratmeter i Victoria Parks bestånd ökat med 19 procent. Av detta är 6 procent den generella årliga ökningen och resten är effekten av renoveringar och genomförda bruksvärdeprövningar.

Effekten på substansvärdet är också kraftigt positiv. Vid utgången av det första kvartalet var substansvärdet 61 procent högre än för ett år sedan.

Räknat på hyresvärdena återfinns 45 procent av Victoria Parks fastighetsbestånd i Stockholmsområdet, 38 procent i Malmö och 17 procent i Göteborg.

De tre regionerna består dock i själva verket av drygt 10 städer. Att verka på fler marknader gör det lättare att växa via förvärv men det gör det också lite svårare att få ut maximal effektivitet i förvaltningen.

Med totalt över 200 fastigheter och nära 13 000 lägenheter har dock Victoria Park nått en storlek där man får ut bra synergier i förvaltningen. Överskottsgraden har också stadigt förbättrats och var i första kvartalet 50,5 procent. Det är 3 procentenheter högre än för ett år sedan.

Sammantaget värderades Victoria Parks fastighetsbestånd till knappa 13 miljarder kronor vid utgången av första kvartalet. Målsättningen är att nå 20 miljarder kronor till år 2020. Ungefär hälften av den ökningen kan Victoria Park nå genom sina löpande värdehöjande åtgärder och den andra hälften ska tillkomma via förvärv.

Av det nuvarande beståndet har bara drygt 20 procent renoverats. Mycket värdeskapande återstår således för bolaget att realisera under de kommande åren. Med nuvarande renoveringstakt på cirka 1 200 lägenheter om året har Victoria Park cirka åtta års jobb i det befintliga beståndet.

Det fortsatta arbetet finansieras med en kombination av egna kassaflöden och lån. I takt med att beståndet renoveras upp och stiger i värde, öppnas möjligheter att låna mer pengar. För någon månad sedan tog Victoria Park upp ny belåning som tillför 925 Mkr att renovera och förvärva för.

Belåningsgraden ska enligt bolagets egna målsättningar inte överstiga 65 procent men är för närvarande på 55 procent. Med enbart bostäder i beståndet är det är betryggande nivå. Bostadsfastigheter har som regel mycket låga vakanser och Victoria Park har en ekonomisk uthyrningsgrad på 98 procent.

Vid sidan om förvärv har Victoria Park även möjlighet att växa beståndet genom att bygga nytt på befintliga fastigheter. Många av miljonprojekten bebygdes rätt luftigt och Victoria Park har för närvarande planer för 3 000 nya lägenheter i befintliga områden. Det blir en lönsam affär eftersom bolaget bygger på mark man redan äger. Det höjer även attraktionskraften i hela området.

Victoria Park samarbetar även med tre andra bolag i ett projekt i Malmö kallat Culture Casbah, som är ett stadsutvecklingsprojekt för Rosengård. Bland annat ska ett 80 meter högt torn byggas som rymmer 200 lägenheter. Blir projektet framgångsrikt kommer det även att lyfta värdet på Victoria Parks övriga fastigheter i Rosengård.

Vid utgången av det första kvartalet hade Victoria Park enligt bolagets egna beräkningar en intjäningsförmåga på cirka 1,30 kronor per stamaktie. I den siffran ingår dock inte värdeförändringar som ju är betydande och hela poängen med verksamheten.

Substansvärdet per stamaktie uppgick vid kvartalets utgång till 22,25 kronor. Nuvarande aktiekurs kring 26 kronor innebär en premie mot substans på 17 procent. Många fastighetsbolag värderas i dagsläget i nivå med substans. I Victoria Park ökar å andra sidan substansvärdet kraftigt för närvarande, upp dryga 60 procent på ett år som sagt.

De analytiker som bevakar bolaget väntar sig i snitt en betydligt mer beskedlig tillväxt i substansvärde de kommande åren, 12-13 procent om året.

Efterfrågan på bostäder är fortsatt stor och hittills har det funnits en betalningsvilja i miljonprogrammen för ett boende med högre standard. De löpande renoveringarna har hittills gett bra effekt på intäkter, marginaler och värden och runt 80 procent av beståndet återstår att renovera. Med fortsatta förvärv ovanpå detta ser framtiden spännande ut för Victoria Park.

Som alla fastighetsbolag är Victoria Park känsligt för räntehöjningar. Det ökar inte bara ränteutgifterna utan påverkar även värderingen av fastighetsbeståndet och därmed substansvärdet. En eventuellt sämre konjunktur kan även komma att påverka efterfrågan på renoverade och dyrare lägenheter negativt i framtiden.

Vi tycker dock sammantaget att möjligheterna i Victoria Park väger över. Bolaget har ordentlig vind i seglen för tillfället och vi tror aktien har mer att ge.