Det senaste året har varit utmanande för många av de noterade fastighetsbolagen. De flesta svenska fastighetsaktier har backat och handlas till en stor substansrabatt.

Sektorn har präglats av höga räntor, osäker värdering av fastigheter och tydliga skillnader mellan bolag med starka balansräkningar och de som är mer skuldsatta.

En splittrad marknad

De bolag som marknaden straffat hårdast är de med hög belåningsgrad och svag räntetäckning. Nyfosa (-38%) och K-Fast (-33%) har haft det särskilt tufft på börsen.

Samtidigt ser vi ljuspunkter där bolag som Nivika Fastigheter (+13%) och John Mattson (+5%) har lyckats gå mot strömmen.

Statistiken visar några tydliga trender:

• Hög belåning straffas hårt. Bolag med hög skuldsättning och svagare räntetäckning har ofta störst kursfall.
• Kvalitetsbolag står emot bättre. Exempelvis Catena och Hufvudstaden har klarat sig betydligt bättre än många konkurrenter. Flera av bolagen har fortfarande en substansrabatt på mer än 25%.
• Substansrabatter dominerar. Många bolag handlas fortsatt långt under sitt substansvärde, vilket visar att marknaden är tveksam till värderingarna i fastighetsportföljerna.

Substansrabattens vilda västern

Ränteoro och högre avkastningskrav ligger bakom marknadens misstro mot många bolags bokförda värden.

Medan bolag som Sagax handlas till en substanspremie på 63%, finns i andra änden Atrium Ljungberg med en substansrabatt på nära -88%.

I snitt värderas fastighetsbolagen med en rabatt på 31% mot substansvärdet, enligt Placeras sammanställning.

Svag återhämtning

Bostadsbyggandet i Sverige har under 2025 varit svagt. Men boverket ser tecknen på en svag återhämtning.

Under 2025 påbörjades cirka 32 000 bostäder, det visar Boverkets senaste prognos från december 2025. Detta är en ökning från 29 100 under 2024. Men det är fortfarande långt ifrån det behov på 52 300 bostäder per år som krävs för att möta efterfrågan fram till 2033.

Vändningen bror på att hushållens köpkraft gradvis stärkts i takt med att inflationen fallit och räntorna stabiliserats.

Höga byggkostnader

Samtidigt påverkas takten fortfarande av höga byggkostnader, som stigit med över 30% sedan pandemin. Det gör att många kalkyler för hyresrätter fortfarande inte går ihop.

Det låga utbudet av nya bostäder skapar en gynnsam marknad för bolag med befintliga bestånd, då brist på alternativ kan pressa upp hyresnivåer och fastighetsvärden.

Samtidigt innebär höga byggkostnaderna och en svaga återhämtning att tillväxt genom nyproduktion blir svårräknad för många fastighetsutvecklare.