På torsdagen lämnade Riksbanken styrräntan oförändrad på 1,75%. Samtidigt höjde centralbanken räntebanan och räknar nu med flera räntehöjningar, med start redan i år.

För fastighetssektorn innebär utsikterna om högre räntor att skillnaderna mellan olika typer av fastigheter blir viktigare. Det menar Jonas Andersson, förvaltare av Carnegie Fastighetsfond.

Andersson ser framför allt högavkastande fastigheter som vinnare.

”Kommentarer om att räntan ska upp, samtidigt som långräntorna redan har kommit upp, gynnar högavkastande fastigheter som lager, logistik och industri. Bostäder missgynnas”, säger han.

Ett börsbolag han pekar ut som lovande är Sagax, som är inriktat mot bland annat industri-, lager- och logistikfastigheter.

”Där får du en avkastning på fastigheterna som är högre än snittet och som kan bära mycket högre lånekostnader.”

Han lyfter även Atrium Ljungberg, men av ett annat skäl.

Andersson ser en möjlighet för bolaget att sälja fastigheter och använda pengarna till återköp av den egna aktien, som handlas under substansvärdet.

Går emot Akelius

Förutom Riksbankens räntebesked kom fastighetsmiljardären Roger Akelius på torsdagen med en dyster prognos för marknaden. I en intervju med EFN bedömer han att sannolikheten är hög för en finanskris inom 1,5–2 år.

”Vi är på väg nedåt. Nästa stora grej är en finanskris”, säger han till EFN.

Akelius riktar samtidigt kritik mot fastighetsbolagens värderingar. På frågan om bolagen överlag överskattar sina substansvärden svarar han ”ja”.

Den bilden delas inte av Jonas Andersson.

”När bolagen säljer fastigheter får de ofta ungefär lika mycket betalt som fastigheterna är bokförda till”, säger han.

”Så generellt sett tycker jag inte att fastigheterna är övervärderade.”

Som exempel lyfter Andersson Castellum, som har sålt stora mängder fastigheter.

”De får faktiskt bokfört värde eller mer. Då är värdena rätt.”

Andersson reserverar sig för att enskilda värderingar kan vara fel. Men han ser inget generellt problem med de värden som fastighetsbolagen redovisar.

Bostädernas börsproblem

På börsen ser Jonas Andersson framför allt ett problem med bolag som främst äger bostäder. Den låga fastighetsavkastningen gör det enligt honom svårt för aktierna att värderas kring bolagens substansvärden.

”Ett fint bostadsbestånd i Stockholm city kanske är 3,5%. Har du en belåning på det och måste låna till en kostnad som är högre än 3,5% blir det lite tufft.".

I Carnegiefondens månadsrapport lyfte Andersson frågan under rubriken ”Några bolag kanske inte passar på börsen”. Där pekade han på ett glapp mellan hur lågavkastande bostäder fungerar som investering och hur de värderas på börsen.

Det glappet blir enligt Andersson tydligare när räntorna stiger. När finansieringen kostar lika mycket som, eller mer än, fastigheterna avkastar krymper det som blir kvar till aktieägarna.

För att aktien ändå ska handlas kring substansvärdet krävs då en hög värdering i förhållande till vinsten.

För andra typer av ägare ser kalkylen annorlunda ut.

”Det funkar bättre utanför börsen. Där finns det investerare som uppskattar den lägre avkastningen och lägre risken.”