Fastighetsbolaget Wallenstam handlas idag i 117 kronor på börsen. Det är drygt 70 procent högre än vid senaste årsskiftet. Uppgången är därmed väsenligt större än för sektorn som helhet.

En viktig förklaring till Wallenstams framgång i år är att bolaget hade en mycket låg värdering i utgångsläget. Dessutom har verksamheten utvecklats positivt med ett kraftigt förbättrat förvaltningsresultat. Bolaget har också stora utvecklingsprojekt och optimistiska målsättningar.

I grunden har Wallenstam ett bestånd med förhållandevis låg risk. Fastigheterna består till 60 procent av bostäder. De är belägna i Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Det är städer som har en stark inflyttning och som har en god efterfrågan på bostäder.

Bolagets kommersiella bestånd är i huvudsak beläget i centrala Göteborg och har en mycket god uthyrningsgrad. Per den sista september var den 96 procent. 

Fastigheterna hade per den sista september ett marknadsvärde på 19,8 miljarder kronor. Vid värderingen av det kommersiella beståndet har tillämpats ett genomsnittligt avkastningskrav på 7 procent vilket inte är högt.

Under de tre första kvartalen ökade det bokförda värdet av beståndet med 872 Mkr. Förvärv bidrog med 600 Mkr, investeringar med 500 Mkr medan försäljningar, avskrivningar och orealiserade värdeförändringar sammantaget minskade värdet med 240 Mkr.

Det egna kapitalet beräknades till 8,1 miljarder kronor vilket motsvarar 139 kronor per aktie. Vid samma tidpunkt 12 månader tidigare beräknades det egna kapitalet till 137 kronor.

Den sista september i år handlades aktien i 110,75 kronor. Ett år tidigare var kursen 86,50 kronor. Som lägst handlades aktien i 55,50 förra hösten. Det är alltså inte värdeförändringen i år som ligger bakom den kraftiga omvärderingen av aktien utan kraftigt höjda förväntningar på den framtida tillväxten.

Wallenstam beräknar substansvärdet till 179 kronor per aktie (176) exklusive uppskjuten skatt. Den kommer i praktiken aldrig att betalas. Det är därför enligt vår bedömning rimligt att bortse från denna.

Trots den kraftiga uppvärderingen av aktien i år värderas alltså bolaget vid aktuell börskurs med en rabatt på cirka 35 procent. Historiskt har Wallenstam betalats med en hög rabatt. Det sammanhänger med att många beaktar skatteskulden. Dessutom pressas aktien av en förhållandevis låg likviditet.

Wallenstam har fastställt mål och en affärsplan som löper till och med 2012. Målet är att bolaget vid utgången av 2012 ska ha ett substansvärde per aktie som överstiger 300 kronor.  För att klara det måste substansvärdet öka med i genomsnitt nära 20 procent om året. Det blir svårt.

I affärsplanen finns bland annat ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder och då framförallt hyresrätter. Idag har Wallenstam över 5000 lägenheter i produktion. De senaste åren har bolaget haft en genomsnittlig värdestegring på beståndet som överstigit 50 procent.

I planerna ingår även investeringar i vindkraftverk. Hitintills har beslut tagits om investering med en samlad effekt på 47 MW vilket motsvarar 47 procent av bolagets behov för att bli självförsörjande på förnyelsebar el. Målsättningen på sikt är att nå upp till en kapacitet på 100 MW vilket innebär en investering på över en miljard kronor.

Efter de tre första kvartalen redovisade Wallenstam ett fastighetsresultat på 277 Mkr vilket var en förbättring jämfört med samma period i fjol på nära 30 procent. Förklaringen är ett betydligt bättre driftsnetto (främst större bestånd) och något lägre förvaltningskostnader.

Det redovisade nettoresultatet uppgick till 122 mkr vilket motsvarade drygt 2 kronor per aktie (1,3). Under året har värdeförändringar på derivat pressat resultatet med 99 Mkr.

Det är i första hand fastighetsresultatet som ligger till grund för utdelningen. Vi räknar med att detta blir cirka 300 Mkr i år vilket motsvarar 5,10 kronor per aktie.

I fjol delade Wallenstam ut 3 kronor per aktie. Det finns ett utrymme för en mindre höjning för 2009.

Vi har haft en försiktig inställning till fastighetssektorn. Men efter den stabilisering som skett på finansmarknaden bör det finnas en kurspotential för många företag i branschen.

I Wallenstam har återhämtningen på aktiemarknaden varit betydligt snabbare än hos flertalet kollegor. Men vi bedömer ändå att Wallenstam framgent kommer att kunna utvecklas bättre än index. Rekommendationen är öka.