NP3 (230 kr) är ett fastighetsbolag som fokuserar på kommersiella fastigheter med hög direktavkastning, främst i norra Sverige. Totalt äger bolaget fastigheter värderade till knappt 29 miljarder kronor.

NP3 grundades 2010 med en portfölj som sköts till av norrländska fastighetsprofilen Lars Göran Bäckvall. Han var fram till sin död 2023 huvudägare i NP3. Idag är hans två barn Mia Bäckvall Juhlin och Åse Bäckvall röstmässigt starkaste ägare med cirka 12% av kapitalet och 22% av rösterna sammanlagt. Kapitalmässigt störst är fastighetsbolaget Sagax som började köpa in sig i NP3 under 2016, och idag har 14% av kapitalet och 20% av rösterna.

Andreas Wahlén var med och startade NP3 år 2010 och har varit VD sedan dess. Han äger idag aktier i bolaget för drygt 80 Mkr.

Ett par typiska NP3-fastigheter skulle kunna exemplifieras ungefär så här:

• Verkstadshuset utanför stadskärnan. Typiskt sett lokaler uthyrda till någon lokal hantverksfirma, verkstadsföretag eller mindre industri. Bolagets största segment.
• Handelslådan i externområdet. Ungefär hälften av bolagets totala handelsexponering utgörs av icke-dagligvarurelaterad konsumenthandel. Rusta, Dollarstore och Netonnet är exempel på kunder.
• Dagligvarubutiken i småorten. 15% av bolagets totala handelsexponering utgörs numera av dagligvaruhandel. Under 2025 förvärvades exempelvis ett tjugotal butiksfastigheter från Coop Mitt.

Direktavkastning runt 7%

Det här är svår terräng att navigera – vilket också är en av de saker vi gillar mest med NP3. Som specialist på norra Sverige kan bolaget de lokala marknaderna, och vet vilka potentiella hyresgäster en tomställd fastighet eventuellt skulle kunna fyllas med.

Lyckas bolaget med detta finns cirka 7% direktavkastning att hämta årligen ur beståndet. Risknivån i de enskilda fastigheterna är åt det högre hållet – men sprids över de sammanlagt närmare 700 fastigheterna.

Modellen påminner på så sätt mycket om huvudägaren Sagax, men mer geografiskt koncentrerad. På sistone har dock NP3 investerat allt längre söderut. I våras förvärvades exempelvis ett bestånd på sex olika orter i höjd med Vättern för 1,2 miljarder kronor. Kanske har det blivit svårare att hitta bra möjligheter norrut? Bolagets affärsområde Mellansverige ser snart ut att bli koncernen enskilt största.

Värdeskapande projekt

Efter att räntorna steg bromsade NP3 förvärvstakten. Från ungefär mitten av 2022 till mitten av 2024 genomfördes bara ett fåtal mindre affärer. Sedan slutet av 2024 har bolaget dock ökat tempot, till runt 2-3 miljarder kronor i årstakt.

Utöver det har bolaget under senaste året investerat ungefär 1 miljard kronor i det egna beståndet. Det fördelar sig på cirka 270 Mkr nybyggnation och 720 Mkr som utgörs av tillbyggnationsprojekt, hyresgästanpassningar och underhåll.

Exakt hur mycket som är underhåll – och som en investerare egentligen borde dra av från vinsten – är för oss okänt. VD Andreas Wahlén menar att större renoveringsprojekt ofta innehåller en blandning av investeringar som ger hyrestillägg, sänkta driftkostnader eller är rent underhåll. Exakt vad som är vad kan vara svårt att särredovisa.

Den bild bolaget vill förmedla är dock att när man ser till hela investeringsvolymen så väntas den ge en avkastning på ungefär 8% i snitt. Det är en bra siffra, som skulle innebära att värdeskapande projekt med högre avkastning i någon mån täcker upp för de underhållsinvesteringar som inte ger något alls betalt. Att verifiera det faktiska utfallet längre bak i tiden är dock svårt, men under 2026 har bolaget börjat presentera den siffran. Under första halvåret avslutades projekt för 457 Mkr som i snitt gav en avkastning på just 8%.

De lönsamma projekten är sannolikt en bidragande orsak till bolagets fina tillväxt. Men viktigt under senaste tiden är också att NP3 haft viss medvind av att räntorna fallit tillbaka. Under de senaste två åren har bolagets genomsnittliga ränta fallit från knappt 5% till under 4%. Det har gett i storleksordningen närmare 15% extra skjuts till förvaltningsresultatet.

Senaste tiden – och särskilt nu under september – har dock räntorna skenat på nytt. Mycket hänger det ihop med stridigheterna i Mellanöstern, blockaden av Hormuzsundet och det skenande pris på olja som följt.

När vi tar hänsyn till rådande utsikter för räntorna blir vår bild att bolagets genomsnittliga ränta på nytt kan komma att stiga, från dagens 3,9% till runt 4,6%. Det skulle i så fall återigen ge betydande motvind som innebär att senaste två årens fina tillväxt riskerar bromsa in ordentligt kommande år. NP3:s räntebindning på knappt två år skjuter dock upp den värsta effekten något.

NP3 har dock hållit skuldsättningen relativt låg. Trots bolagets höga tillväxt har belåningsgraden sedan 2022 faktiskt minskat från cirka 56% till dagens dryga 52%, så som bolaget räknar.

Det har åstadkommits bland annat genom att emittera nya stamaktier (främst 2023-2024) och preferensaktier (främst 2025-2026). Preferensaktierna slukar i dagsläget ungefär 11% av förvaltningsresultatet, vilket inte är farligt högt.

Tillväxten i kombination med emissionerna har också bidragit till att sänka bolagets kreditmarginaler en hel del över tid, och vi räknar med att det finns en viss sådan potential kvar.

Slutsats

Allt detta innebär att bolagets vinst ser ut att stiga bortåt 15,20 kronor per aktie för 2028. Då har vi antaget att NP3 fortsätter investera i lönsamma projekt kommande år, men också att omkring 200 Mkr av investeringarna (ca 75 kr per kvm) egentligen avser underhåll som vi exkluderar från vinsten.

På våra siffror blir P/E-talet runt 15. Tabellen bredvid visar hur det förhåller sig till analytikernas estimat för NP3 och ett antal andra bolag inom lager, logistik och industri.

Trots fastighetsbolagens kräftgång är mycket i sektorn ganska dyrt när man tar hänsyn investeringarna i underhåll och de stigande räntorna. För den som söker exponering mot fastigheter lutar vi ändå åt NP3 som ett bättre alternativ.

Bolaget ger ett välskött intryck som specialist på sin geografiska marknad. Och de lönsamma projekten är en extra motor som gör det sannolikt att bolaget kan fortsätta växa substansvärdet med runt 8% årligen samtidigt som aktien ger runt 3% i direktavkastning utöver detta. I ett optimistiskt scenario där räntorna faller tillbaka börjar uppsidan se väldigt lockande ut.