Historiskt sett har dock fastighetsfonder varit en fondkategori som har gett låg men stabil avkastning och därför betraktats som en säker långsiktig placering.

Men den rådande globala konjunkturen har ändrat synen på fastighetsfonder. Avsaknaden av inflation har tillåtit centralbankerna att sänka räntorna och genomföra kraftiga stimulanser för att få fart på konjunkturen.

En effekt har varit att även långräntorna har fallit kraftigt och avkastningen på obligationer till stor del har eliminerats. Obligationer har länge varit viktiga för pensionsfonderna som investerar långsiktigt och som inte vill ta så hög risk.

Men obligationsräntorna har fallit till så låga nivåer att inte ens pensionsfonderna kan möta sina avkastningsmål med dem. Istället har de sökt efter högre avkastning på annat håll och då har fastigheter blivit lite av en favorit, inte bara i Sverige utan globalt.

Låga nominella räntor samtidigt som fastigheternas avkastning är reala har gjort fastigheter hett, glödhett.

Avkastningen har inte heller uteblivit. Det senaste halvåret har fastighetsfonderna stigit med drygt 20 procent och det senaste året nästan 50 procent. Under det senaste året har världsindex stigit med 40 procent.

”Marknadsläget har bidragit till att det är en perfekt storm för fastigheter”, säger Fredrik Jonsson, investeringschef på Niam, Nordens ledande fastighetsfond.

Men han tillägger att det en storm alltid bedarrar med tiden. Därför ska man inte förvänta sig samma framtida avkastning som den historiska.

Antagligen är den bästa tiden redan passerad. Det behöver inte bli ett fritt fall för fastighetsinvesteringar och fastighetsfonder är ett bra inslag i en välbalanserad portfölj och de kan ses som ett gott alternativ till obligationsfonder. På lång sikt ska man förvänta sig en real avkastning på cirka 4 procent, och inte 20-25 procent som många tror.

Det finns inte så mycket som talar för att räntorna ska kunna fortsätta ned, snarare tvärtom. De senaste siffrorna från den europeiska och den svenska centralbanken visar på lite högre inflation. I USA har pilarna pekat uppåt en lägre tid.

När de höjs är dock inte lika säkert. Vi kan komma att leva med de rekordlåga räntorna ett bra tag framöver. Men man ska inte räkna med att de kommer vara lika understödjande framöver som de hittills varit.

Den senaste tiden har också fastighetsfonderna tappat i värde. Som grupp har de fallit med några procent den senaste veckan. Om det är början på en lägre nedgång låter vi vara osagt. Men med den bakgrunden är Placeras uppfattning att fondsparare som har tänkt sig att spekulera i fastighetsfonder bör avstå. Tåget för tvåsiffriga avkastningssiffror har förmodligen redan gått.

Men de som önskar sätta samma en bred fondportfölj kan med fördel ha en andel fastighetsfonder. Dock får man det genom att välja en bred global eller europeisk aktiefond.

För att kunna följa utvecklingen för vår rekommendation sätter vi neutral för en av favoritfonderna, Länsförsäkringar Fastighetsfond, samtidigt som vi sätter köp för samma bolags globala indexfond.