I veckan som gick så var det en rad fastighetsbolag som rapporterade. Överlag var det ingen större dramatik, där de flesta faktiskt kunde se positiva värdeförändringar, tvärtemot det marknaden räknat med, mycket tack vare förbättringar på intäktssidan och på kassaflödesfronten.

Än är det kanske för tidigt för större nedrevideringar, i synnerhet när det har gjorts så få affärer under Q3. Sannolikt väntar större genomlysningar senare i boksluten och då kan det också komma större värdeförändringar nedåt om det turbulenta marknads- och ränteläget håller i sig, vilket det finns mycket som talar för att det kommer göra. Givet de stora substansrabatterna så räknar marknaden också kallt med nedvärderingar de kommande kvartalen.

Stigande avkastningskrav

Om vi börjar med Atrium Ljungberg, som var först ut, så höjdes avkastningskraven med beskedliga 20-50 punkter för det minimala innehavet i hyresrätter medan kontoren hölls oförändrade. I kontorstunga Platzer med fokus på Göteborg, höjdes avkastningskravet med 20 punkter och i norska Entra var höjningen 25 punkter från Q2. 

I Castellum höjdes avkastningskravet med 5 punkter under kvartalet, till 4,75 procent i genomsnitt för beståndet som framförallt består av kontor. Det påverkade fastighetsvärdet negativt med 2,5 miljarder kr. Men förbättrade kassaflöden i beståndet och färdigställda projekt/projektvinster bidrog ändå till att lyfta den orealiserade värdeförändringen till +2,8 miljarder kr totalt sett. 

Den här texten publicerades i tidningen Börsveckan i nummer 43 den 24 oktober

Läs mer om Börsveckan.

I Fabege, med kontor i Stockholmsregionen, noterar vi att det genomsnittliga avkastningskravet minskade under första halvåret med 7 punkter men ökade igen under tredje kvartalet med 8 punkter (0,08 procent) till 3,77 procent (3,76 vid årsskiftet). Förändringen under första halvåret berodde främst på en eftersläpning baserad på transaktioner i slutet av förra året och i början av innevarande år. Under tredje kvartalet ökade avkastningskraven som en följd av det högre ränteläget. I värderingarna motverkades det dock av ökade hyresnivåer till följd av högre inflationsantaganden.

En intressant not är att Folksams förvärv i innerstaden, fastigheterna Kortbyrån 19 och 20, från DNB i början av oktober, gjordes till en yield på runt 3,1 procent vilket visar att de långsiktiga investerarna fortfarande är villiga att betala riktigt bra för centrala lägen i Stockholm.

I Nyfosa, med tonvikt på kontor utanför stadskärnor samt en hel del logistik/industri med högre avkastning än kontor i centrala lägen, så redovisas en marginell negativ värdeförändring om -0,4 procent av beståndet som en effekt av högre avkastningskrav men där ett stärkt driftnetto och projekt i fastigheterna också utgör en motvikt. Avkastningskraven i värderingarna har här stigit med 0,25 procentenheter i kvartalet.

Avkastningskraven, och därmed värderingen av bestånden, är starkt kopplat till ränteutvecklingen och denna kommer vara avgörande för hur högt avkastningskraven kommer gå upp de kommande kvartalen. Det finns en trögrörlighet i värderingarna och driftnettoförbättringar samt indexklausuler för KPI kommer bidra positivt till värderingen samtidigt som den stigande räntan påverkar negativt förstås.

Förvaltningsresultaten ökar

Fastpartner rapporterade också i veckan och där var faktiskt avkastningskravet oförändrad på cirka 4,3 procent. 

För de sex fastighetsbolag som rapporterat hittills har förvaltningsresultatet stigit med knappt 15 procent i snitt enligt DI:s uträkning. Exkluderas Castellums siffror där förvärvet av Kungsleden påverkar rejält positivt så är ökningen klart lägre. Samtidigt stiger finansieringskostnaderna också och snitträntorna stiger från förvisso låga nivåer men ändock. Värre lär det bli men mycket är som sagt också diskonterat i kurserna.

Så här skriver fastighetsveteranen Sven-Olof Johansson, vd och huvudägare i Fastpartner, om vad han tror att räntan tar vägen det kommande året;

”Vår bedömning är att Riksbanken i november kommer att höja reporäntan med 75, punkter från nuvarande 1,75 procent till 2,5 procent, med stöd av nuvarande inflationsdata. Med de kostnadsökningar detta innebär för hushållen samt stora räntehöjningar, kommer det medföra att konsumtionsutrymmet för individen blir mycket begränsat. Detta innebär att efterfrågan i ekonomin faller dramatiskt, med en kraftig konjunkturförsämring som följd, och detta redan under första kvartalet 2023. Vi kan redan se en inbromsning av europeisk konjunktur med fallande råvarupriser och framförallt lägre priser på energisidan vilket drivits fram av stora inslag av spekulation. Dessa faktorer sammantaget kommer innebära en snabbt fallande inflationstakt vilket tydligt kommer att visa sig i statistiken redan under det andra kvartalet 2023. Detta kommer möjliggöra för Riksbanken att påbörja räntesänkningar för att undvika en alltför djup recession. Vårt scenario är att vi ser en styrränta i slutat av andra kvartalet som sänks med 75 punkter till 1,75 procent för att sedan under det tredje kvartalet sänkas med ytterligare 50 punkter och därefter nå en nivå på 1,25% vilket motsvarar ECB:s nuvarande nivå. Eventuellt görs ytterligare en justering under fjärde kvartalet om 25 punkter för att nå en ny långsiktig balansnivå på 1%. Detta föranleds av att vi under 2000-talet skapat en värld som inte är designad för höga räntor.”

Räntesänkning dröjer

S-O Johansson har varit med tidigare och torde vara den mest erfarne fastighetsinvesteraren på börsen just nu. Det är intressant att notera vad han tror om ränteläget, även om ingen sitter med facit förstås. Vår bedömning är väl något liknande, men att den kan dröja lite längre tid än så innan räntenedgången kommer. Sannolikt kommer centralbankerna vilja ligga kvar på höga nivåer ett tag innan man börjar sänka, för att säkerställa att inflationstrycket kommer ner ordentligt. 

Den här texten publicerades i tidningen Börsveckan i nummer 43 den 24 oktober

Läs mer om Börsveckan.

Därmed är det oerhört viktigt att se till kassaflödet det kommande året samt refinansieringsrisken de närmaste 2-3 åren. Om bolaget i fråga har trygga intäkter och solida kassaflöden, samt en hyfsat lång räntebindning så att den stigande räntan slår med långsamt tempo mot intjäningen, samt en hanterlig skuldsättning under tiden, ja då kan det vara ett bra läge att slå till om man har ett längre investeringshorisont givet de stora kursfallen i år. Det blir intressant att syna fler fastighetsrapporter kommande vecka.