BV-favoriten SBB levererar åter en stark kvartalsrapport för Q3. Aktien har gått starkt i år och förväntningarna har skruvats upp i takt med de starka resultat som SBB uppvisat de senaste åren.
Den här texten publicerades i tidningen Börsveckan i nummer 45 den 8 november
I Q3 var det glädjande att se att SBB:s hyresintäkter växte med 1,7 procent i jämförbart bestånd hittills under årets första nio månader och att driftnettot steg med motsvarande 3 procent. Hyrorna justeras i linje med inflationen men SBB har kunnat höja dessa med 140 punkter över förra årets oktober-siffra för KPI, som är basen för ökningen av årets hyresintäkter. Målet är att ligga 100 punkter över kontinuerligt och snittet för de senaste tre åren har varit 120 punkter över inflationen vilket är möjligt då SBB:s snitthyror i beståndet är lågt satta. SBB:s hyresrätter har en snitthyra på 1095 kr/kvm jämfört med 1850 kr för nyproduktion. Det gäller även för samhällsfastigheterna så förutsättningarna är goda att kunna få ut bra hyreshöjningar även de kommande åren.
Stabila kassaflöden
Hyresintäkterna uppgår nu till 6244 Mkr på rullande 12 månaders basis. 56 procent kommer från samhällsfastigheter där kategorierna utbildning och äldreboenden väger tyngst. 23 procent kommer från hyresbostäder. Snittkontraktslängden är 9 år. Kassaflödena är mycket stabila och robusta vilket skapar enorma möjligheter för ledningen att allokera dessa till de områden som för stunden ger bäst utväxling på resultatsidan, vilket är möjligt då SBB har tentakler lite överallt i branschen.
Förutom den stabila förvaltningsverksamheten har man som tidigare beskrivits tre ytterligare ”value-added” ben som ska generera (och har genererat) starka kassaflöden genom åren. Dessa är fastighetsutvecklingen (där den stora byggrättsportföljen ingår), löpande renoveringar av befintliga hyresbostäder (som ger högre hyror och högre marknadsvärden på fastigheterna) och slutligen transaktioner (där SBB ständigt expanderar beståndet och där man hittills i år gjort transaktioner för 34 mdkr).
I tillägg till detta har bolaget flertalet Joint Ventures och intressebolag som också genererar kassaflöden. Så allt som allt så har SBB goda möjligheter att ta tillvara på nya möjligheter i fastighetsbranschen oavsett om det handlar om rena förvärv av befintliga fastigheter, nyproduktion eller så kallade ”rullande ROT”-investeringar.
Med en kontinuerligt lägre snittränta på nuvarande 1,1 procent, en stark balansräkning med närmare 17 mdkr i kassan + likvida placeringar, en lång kapital- och räntebindningstid samt en räntetäckningsgrad som stigit till 5,7x så har SBB goda möjligheter att växa fortsatt snabbt. Målsättningen är satt till 300 mdkr i totalt bestånd fram till 2026 (mot nuvarande 125 mdkr). Det fantastiska med detta är att målsättningen kan nås genom de egna initiativen givet en normal fungerande kapitalmarknad förstås.
Vi ser också att direktavkastningen för beståndet kommit ner till 4 procent, att jämföra med 4,3 procent i förra kvartalet eller 4,5 procent vid årsskiftet. Det är fortsatt högt för den här typen av fastigheter och de försäljningar som SBB genomfört under året understryker den tesen då värdena på i princip samtliga försäljningar gjorts till övervärden på 10-20 procent.
Bolaget har också efter Q3 genomfört externvärdering av transaktioner tecknade efter kvartalets utgång och avtal som kommer att tillträdas under de kommande 12 månaderna. Dessa transaktioner avser samhällsfastigheter med en snittkontraktslängd om 32 år och bostadsfastigheter om 628 nyproducerade lägenheter. Värderingen visar på ett övervärde som överstiger anskaffningsvärdet/investeringar med 1 465 Mkr.
Övertygande rapport
Så allt sammantaget en mycket stark rapport. Tillväxten i förvaltningsresultat per stamaktie (A och B) de senaste 12 månaderna ligger på över 60 procent. Värt att notera är att förvaltningsresultatet inte inkluderar några intäkter från JV-samarbetet med Riksbyggen (Unobo) som tillträddes 1 oktober. Vi ser också att den samlade intjäningsförmågan från fastighetsförvaltning och de tre value-add-strategier ökat med 63 procent per aktie det senaste året och låg i slutet på kvartalet på 4,67 kr (2,86).
SBB redovisar också tydligt vilka underliggande värden nyproduktionsportföljen besitter. Exklusive JV-samarbeten så överstiger marknadsvärdet det bokförda värdet inklusive kostnaderna för projekten med 6,5 mdkr. Utöver det har byggrättsportföljen på 64 000 lägenheter (exklusive JV) en resultatpotential på 34 mdkr de kommande åren. Och slutligen har JV-samarbeten ett bedömt resultat på drygt 2,1 mdkr. Så det finns stora värden att hämta de kommande åren.
Den här texten publicerades i tidningen Börsveckan i nummer 45 den 8 november
Allt sammantaget är vi fortsatt positiva till SBB. Räknat konservativt på förvaltningsresultatets intjäningsförmåga, där vi också plockar bort hela JM och övriga intressebolags bidrag på 550 Mkr och enbart räknar med hälften av bidraget från fastighetsutvecklingen men exkluderar helt de två andra ”value-added”-delarna så blir intjäningen runt 2,8 kr/aktie. Ställt mot dagskursen som också då måste justeras för JM-värdet på 7 mdkr, så blir multipeln knappt 20.
Mer att hämta
Detta är ett konservativt sätt att se på SBB:s intjäning och då tar man bort mycket av kassaflödena som SBB visat att man kan generera varje år. Trots detta är multipeln alltså inte högre än 20. Sätter man en multipel på 25x för detta så blir riktkursen 70 kr. Mer rimligt är snarare 30x och då blir en mer motiverad kurs 85 kr. Så här kan man resonera fram och tillbaka men faktum är att SBB fortsatt är billigt trots kursdubblingen. En kurs uppåt 80-85 kr är absolut ingen omöjlighet det kommande året. Köprådet består.
