Det finns mycket som förbryllar med börsutvecklingen under 2020. Ett av de mer udda inslagen är att bostadsbyggare i USA gått som tåget sedan börsindexen bottnade i mars. Uppgången underbyggs av rapporter om en ökning av låneansökningar för bostadsköp.

I den värsta konjunkturnedgången sedan andra världskriget skulle man annars kunna tänka sig att många borde dra sig för att köpa hus. Snarare tycks dock de rekordlåga bolåneräntorna i USA locka fram köpare.

I Sverige hade bostadsmarknaden börjat repa sig efter svackan 2017/18 när coronapandemin slog till. Här har räntorna som bekant länge extremt låga och redan före krisen fanns en uppfattning om att de så skulle förbli under överskådlig tid.

Någon ränteskjuts kan därför inte den svenska bostadsmarknaden få på samma sätt som i USA. De svenska bopriserna har dock överraskat positivt genom att förbli relativt stabila. April månad bjöd på fallande bostadspriser enligt Valueguards mätning, särskilt på bostadsrätter i Stockholm.

I maj och första halvan av juni har dock priserna åter vänt uppåt, även i Stockholm. Enkätundersökningar bland fastighetsmäklarna har också visat på en relativt stor optimism inför resten av året.

JM bygger huvudsakligen bostadsrätter och exponeringen mot Stockholmsmarknaden är stor. Aktien föll cirka 50 procent när pandemin tyngde börsen som mest. Till skillnad från många andra aktier återhämtade sig sedan inte kursen utan nådde faktiskt en ny lägsta stängninskurs så sent som i mitten av maj.

April-statistiken från Valueguard presenterades kort därefter och även om den visade på en nedgång på knappt 4 procent i priserna på bostadsrätter i Stockholm så var det långt ifrån de värsta scenarion som målats upp.

Det blev starten på en återhämtning för JM-aktien som snabbt steg 45 procent. Därefter har utvecklingen varit lite lugnare igen, bland annat till följd av att amerikanska Blackrock valde att dra ned sin ägarandel från nära 6 procent till dryga 1 procent. Även i USA har husbyggartrenden på börsen mattats något på sistone.

Trots den senaste tidens återhämtning är JM-aktien fortfarande ned cirka 25 procent sedan årsskiftet. Rapporten för det första kvartalet landade något över förväntan men det andra kvartalet väntas bli rejält svagt. JM själva har inte lämnat någon uppdatering över läget men snittprognosen i Infront Datas sammanställning av estimat är att antalet sålda bostäder kommer att sjunka med nästan 60 procent jämfört med i fjol. Antalet byggstarter väntas sjunka med 40 procent i kvartalet.

För JM-aktien är byggstarterna centrala eftersom de avgör hur många bostäder bolaget kommer att ha att sälja under kommande år, och därmed hur stora vinsterna kan bli. Starterna låg som bäst över 4 000 bostäder i årstakt i början av 2017 men sjönk sedan successivt fram till början av förra året då de var nere i 3 000.

Därefter skedde som sagt en återhämtning av marknaden och JM gasade upp till en årstakt på 3 500 starter vid utgången av det första kvartalet i år. För närvarande väntar sig dock analytikerna att 2020 års byggstarter kommer att summera till bara cirka 2 600 stycken.

Det skulle i så fall slå hårt mot resultaten de kommande åren, något som också återspeglas i estimaten. Vinsten per aktie innevarande år väntas backa 20 procent till 17,86 kronor. Nästa år väntas den sjunka ytterligare till 17,09 kronor och snittprognosen för 2022 är en relativt blygsam förbättring till 18,27 kronor per aktie.

Estimaten för 2020 och 2021 ger i dagsläget p/e-tal på 11,5 respektive 12,1.

Direktavkastningen i JM-aktien väntas de närmaste åren uppgå till 3,9 procent respektive 5,1 procent.Resultatmässigt kommer de närmaste åren sannolikt inte att bli särskilt roliga. Resultaten är dock som sagt till stor del en konsekvens av hur många nya projekt som startas och kikar man på kursgrafen för JM-aktien kan man tydligt se att den tenderar att följa utvecklingen för byggstarterna.

Frågan blir då om fallet i byggstarter blir så omfattande som förväntat i år. För att få lånefinansiering till projekten, och därmed kunna starta dem, måste som regel runt 70-75 procent av de planerade bostäderna vara sålda, så mycket hänger på hur försäljningen går.

Om bostadsmarknaden fortsätter överraska positivt finns det således en uppsida i estimaten för JM:s försäljning, starter och vinster framöver jämfört med dagens rätt dystra utsikter. Sannolikheten för det är förstås väldigt svår att sia om. Det som historiskt visat sig påverka bostadsmarknaden allra mest är arbetsmarknaden. Så länge tillräckligt många känner sig trygga med att ha jobb i framtiden brukar bostadsmarknaden klara sig bra, nästan oavsett ränteläge. Börjar man å andra sidan känna en oro för framtiden så skjuts beslut om ny bostad gärna på framtiden om det går.

Det är därför bostadsmarknadens motståndskraft hittills varit överraskande. Uppenbarligen har många känt att pandemin är en relativt tillfällig faktor trots allt och man har varit villig att betala mer eller mindre samma priser som före krisen.

Utvecklingen går dock fortfarande väldigt snabbt och JM-aktien är väldigt volatil och reagerar häftigt på både goda och dåliga nyheter. Den lämpar sig därför i nuläget kanske bäst för de som har ett mer kortsiktigt förhållningssätt till aktier och som bevakar sina innehav dagligen. Det är väldigt svårt att säga vad som kommer att hända med synen på konjunktur och arbetsmarknad på 3-6 månaders sikt.

För tillfället ser läget oväntat ljust ut för JM:s del, men det kan förändras snabbt. Vår rekommendation stannar därför vid Neutral.