Fastighetsbolaget Castellum summerar i sin färska bokslutsrapport för 2019 det gångna decenniet. Perioden 2010 till 2020 har varit rekordstark för hela fastighetssektorn. Den ovanliga kombinationen av en stark konjunktur och låga räntor har lett till kraftigt stigande fastighetsvärden, hyror och resultat.

Förvärvsdriven tillväxt var åtminstone fram till för några år sedan en riktig vinnarstrategi. Castellum är inte något Balder precis, men bolaget slog till med en jätteaffär 2016 och har ökat hyresintäkterna med 115 procent de senaste tio åren. Förvaltningsresultatet har samtidigt ökat 180 procent.

Jakten på förvärv har successivt drivit upp priserna på fastigheter. Det har, tillsammans med bland annat förändrade konsumtionsmönster, drivit på en omstöpning av Castellums bestånd det senaste decenniet.

Kontorsfastigheter har stigit kraftigt i pris och avkastningen på den typen av fastigheter har sjunkit till låga nivåer. Istället har intresset för samhällsfastigheter ökat de senaste åren. Av Castellums fastighetsvärden är idag nästa en hel fjärdedel samhällsfastigheter. För tio år sedan hade bolaget knappt några samhällsfastigheter alls.

Även intresset för logistikfastigheter har ökat kraftigt. Det är ett sätt att få exponering mot den fortsatt starka tillväxten för e-handel. Behoven av logistikfastigheter ökar och Castellum har satsat målmedvetet på området de senaste åren.

Minskat kraftigt har däremot butiksytor och handelsplatser gjort. För tio år sedan utgjorde dessa en fjärdedel av Castellums fastighetsvärden. Idag svarar de för knappt 10 procent.

Geografiskt har Stockholm stärkt sin ställning. Prisutvecklingen på fastigheter har varit starkast i Stockholm det gångna decenniet och räknat på värdena har Stockholm gått från 18 procent av Castellums portfölj till 30 procent idag. Göteborg har backat och Region Väst utgör idag bara en fjärdedel av beståndet.

Region Mitt utgör ytterligare en fjärdedel och Öresundsregionen knappt 20 procent. Finland har också dykt upp med 1 procent. Det är jakten på bättre affärer som drivit många fastighetsbolag att leta utanför Sveriges gränser de senaste åren.

Att driva egna projekt har också blivit allt vanligare bland fastighetsbolagen i takt med att fastighetspriserna skjutit uppåt. Castellums investeringar i ny-, till- och ombyggnader summerade till 2,8 miljarder kronor under 2019. Projektvinster har också bidragit med 12-14 procent till de orealiserade värdeförändringarna de senaste åren.

Vd Henrik Saxborn räknar med att projektverksamheten kommer att växa under de kommande åren då det blir allt svårare att hitta förvärvsobjekt med hög avkastning. Till Nyhetsbyrån Direkt sade han att projektinvesteringarna under 2020 bör kunna öka till 3,5 miljarder kronor. På lite sikt är förhoppningen att dubbla investeringstakten.

2019 var ännu ett bra år för Castellum med ett långsiktigt substansvärde som ökade med 11 procent. Det är dock något under snittet för de senaste åren. Förvaltningsresultatet ökade med 7 procent under året, även det en bra bit under snittet för de senaste åren.

Det var huvudsakligen en lugnare tillväxt på översta raden som låg bakom den lägre resultattillväxten under året. I befintligt bestånd ökade dock hyresintäkterna med goda 4 procent. Nettouthyrningen för året blev däremot negativ till följd av större uppsägningar i regionerna Väst och Mitt.

Henrik Saxborn var fortsatt optimistisk om marknadsläget när han pratade med Nyhetsbyrån Direkt i samband med bokslutsrapporten. Hyresnivåerna är fortsatt höga i ett historiskt perspektiv och Castellum nådde enligt vd:n för bara ett par veckor sedan nya rekordnivåer i Stockholm.

Han underströk också Castellums starka finansiella ställning med en belåningsgrad på bara 43 procent. Det öppnar enligt Henrik Saxborn möjligheter till fortsatta projektinvesteringar och även till förvärv. Inte minst är fortsatta investeringar i Finland något som bolaget eftersträvar. I dagsläget ägs bara en fastighet i Helsingfors värd en knapp miljard. Castellum strävar efter att komma upp i 3-5 miljarder kronor i Helsingfors.

De analytiker som bevakar Castellum räknar enligt Infront Data i snitt med att bolaget under 2020 och 2021 ökar omsättningen med cirka 3 procent om året. Förvaltningsresultatet spås öka med 5 procent innevarande år och med 6 procent året därpå.

Per aktie ligger snittprognoserna för förvaltningsresultat för 2020 och 2021 på 12,19 kronor per aktie respektive 12,80 kronor. Det innebär p/e-tal på 19,3 respektive 18,4.

Vid årsskiftet uppgick det långsiktiga substansvärdet i Castellum till 195 kronor per aktie. Det innebär i skrivande stund att aktien handlas med en premie mot substans på drygt 20 procent. Enligt databasen Factset väntas substansvärdet per aktie öka med 5-6 procent om året de närmaste åren.

Castellum föreslår att utdelningen för 2019 blir 6,50 kronor per aktie. Det ger en direktavkastning på 2,8 procent. För de närmaste åren väntas enligt Infront Data direktavkastningar på 2,9 procent respektive 3,0 procent.

Fastighetssektorn hade ett urstarkt år på börsen i fjol. Castellum tillhörde inte de största vinnarna men aktien steg goda 35 procent. 2020 har inletts i samma stil och aktien är hittills upp 7 procent sedan årsskiftet.

Premien mot substans är som sagt 20 procent i Castellum. Det är högt i ett historiskt perspektiv men lågt jämfört med många andra fastighetsbolag för tillfället. Snittpremien för Stockholmsbörsens fastighetsbolag ligger på drygt 30 procent vilket är den högsta nivån på åtminstone 13 år.

Över tid tenderar sektorn att handlas i nivå med substans. Antingen tar substansvärdena ett kraftigt skutt uppåt under de kommande kvartalen eller så bör aktierna gå en lugnare period till mötes så att premierna sjunker tillbaka något.

Castellum är som sagt inte högst värderad i sektorn, men det känns ändå inte lockande att kliva på aktien till snudd på rekordhög premie och efter ett uppställ på 20 procent på två månader. Rekommendationen stannar vid Neutral.