Låga räntor har eldat på bostadsmarknaden inte bara i Stockholm och Sverige, men även i Tyskland. Priser på lägenheter i de sex största tyska städer har stigit med i snitt mer än 50 procent sedan 2007.

Förutom räntorna drivs prisutvecklingen även av en starkt ökande efterfrågan i storstäderna som inte kan mötas av utbudet. Experter pratar om en miljon lägenheter som saknas, trots att nybyggnationen har ökat med 29 procent sedan 2013 till 277 691 enheter förra året.

Bostadsbristen har bidragit till en snabb ökning av hyresnivåerna. Ett försök av den tyska regeringen att bromsa uppgången med ett så kallad ”Mietpreisbremse” (en hyresbroms) som lanserades 2015, har inte visat någon nämnvärd effekt. Hyrorna steg faktiskt med 5 procent under 2016, vilket kan jämföras med en uppgång om totalt 10,6 procent mellan 2012 och 2015. Även i början av 2017 fortsatte trenden uppåt.

Tysklands största noterade fastighetsbolag är Vonovia, som för tillfället äger 355 000 hyreslägenheter. Nummer två på marknaden, Deutsche Wohnen, har mindre än hälften så många lägenheter (158 000).

Vonovias fastighetsbestånd sträcker sig över hela Tyskland och har ett värde på cirka 29,6 miljarder euro. Störst är företaget i Nordrhein-Westfalen med städer som Dortmund, Essen och Bochum, men även Dresden och Berlin är betydande marknader.

Vonovias ledning har varit aggressiv i sina expansionsplaner de senaste åren. Under 2016 integrerades konkurrenterna Gagfah, Franconia och Sudewo, och i början av detta året förvärvades Conwert Immobilien Invest med fastigheter i Berlin, Potsdam, Leipzig, Dresden och Wien. Dessutom finns det rykten att Vonovia skulle fortfarande vara intresserad av att köpa Deutsche Wohnen, efter ett misslyckad fientligt bud i början av 2016. Enligt Vonovias ledning är dock främst organisk tillväxt i fokus framöver.

Conwert-förvärvet var även en bidragande faktor bakom den positiva starten till 2017. Vonovia ökade sitt rörelseresultat med 17 procent till 218 miljoner euro. Hyresintäkterna ökade med 6,4 procent jämfört med samma kvartal ett år tidigare till 417 miljoner. Samtidigt lyckades man reducera vakanserna något.  Andelen outhyrda lägenheter uppgick till 2,7 procent vid slutet av mars.

Särskilt stark tillväxt upplever Vonovia inom sitt tjänsteerbjudande, där bolaget tillhandahåller till exempel kabel-TV, försäkringar och hantverkstjänster till sina hyresgäster.  Rörelseresultatet före av- och nedskrivningar ökade här med 161 procent till 20 miljoner euro.

För att möta den starka efterfrågan initierade Vonovias ledning ett investeringsprogram för de kommande åren, med fokus på nybyggnation, nya våningar till befintliga byggnader och moderniseringar av äldre lägenheter. Programmet är värd flera miljarder euro och påbörjades under första kvartalet i år. Totalt ska 2 000 nya byggprojekt genomföras under året med ett sammanlagt värde kring 730 miljoner euro.

Ur ett finansiellt perspektiv är det inget problem eftersom balansräkningen är robust. Vid slutet av mars uppgick soliditeten till 41 procent, nettoskuldsättningsgraden till 94 procent.

Aktieägarna hade i år för första gången möjligheten att välja mellan en kontantutdelning eller en utdelning i aktier, och nästan hälften valde att få aktier. Totalt motsvarar utdelningen för 2016 en direktavkastning på 3,6 procent.

Utsikterna för den tyska fastighetsbranschen är goda. Enligt en färsk rapport från bolåneinstitutet Deutsche Hypothekenbank är optimismen bland de professionella aktörerna på en ny rekordnivå. Den tyska ekonomin bedöms utvecklas väl och OECD höjde nyligen sin BNP-prognos för landet till plus två procent.

Tillsammans med den strukturella bostadsbristen och fortsatt låga räntor, ger det bra fortsättningar för en positiv vinstutveckling för Vonovia även framöver.

Bolaget själva höjde nyligen sina prognoser för helåret 2017 och tror nu på ett rörelseresultat 900 - 920 miljoner euro, vilket är cirka 20 procent högre än förra året. På analytikernas prognoser för i år värderas Vonovia i dagsläget till p/e 10.

Det lämnar utrymme för något högre finansieringskostnader när räntorna börjar stiga igen. Vi ser Vonovia som en utmärkt möjlighet att få exponering mot den välmående tyska fastighetsmarknaden. Köp.