Fastighetsbolaget Hemfosa aviserade redan för snart ett år sedan sina planer på att börsnotera aktien. Processen har tagit tid men nu förverkligas planerna och börsdebuten är tänkt att ske den 21 mars.

Hemfosa har en relativt kort historik, bolaget grundades i mitten av 2009, och det har en del starka kopplingar till branschkollegan Kungsleden. Den senare bildades ur fastighetskrisen i början av 90-talet och leddes från 1994 fram till början av 2006 av Hemfosas medgrundare och vd Jens Engwall.

Kungsleden var på den tiden starkt transaktionsdrivet och köpte i spåren av krisen på sig fastigheter från bolag och banker i behov av likviditet. Kungsledens strategi var kort och gott att tjäna pengar. Att renodla beståndet vad gäller typ av fastighet eller geografi var inte prioriterat och från börsnoteringen 1999 fram till och med 2005 var strategin mycket framgångsrik. Fastighetsbeståndet växte från 5 till drygt 25 miljarder kronor och aktien steg kraftigt.

Efter finanskrisen 2008 såg Jens Engwall och Kungsledens dåvarande ordförande Bengt Kjell en möjlighet att upprepa den resa som Kungsleden gjort. De räknade med att hårt belånade fastighetsbolag skulle få problem att klara betalningarna när vakanserna ökade och kassaflödena krympte. De fick med sig en lång rad pensionsbolag i skapandet av Hemfosa (som för övrigt tagit sitt namn från Jens Engwalls hemort i Södermanland).

Med pensionskapital i ryggen gick Hemfosa fram som en furie i de exekutiva auktioner och konkurser som dök upp under 2010 och 2011. Det var framför allt isländska Landics svenska dotterbolag som kom att utgöra en språngbräda för Hemfosa då bolaget gick i konkurs sommaren 2009. Hemfosa köpte totalt på sig Landic-fastigheter för cirka 8 miljarder kronor. Det var delvis fastigheter som Jens Engwall sålt under sin tid som vd för Kungsleden.

Finanskrisen ledde dock aldrig riktigt till de härjningar bland framför allt de hårt skuldsatta utländska fastighetsbolagen som Hemfosa räknade med i början av 2009. De rekordlåga räntorna och den relativt snabba konjunkturåterhämtningen räddaade många bolag. Det har i sin tur också inneburit att Hemfosa många gånger köpt sina fastigheter till lite högre priser än det skulle ha önskat.

På sin väg har bolaget också hunnit trampa på en del tår och alla i branschen är inte helt imponerade av de affärsmetoder som Hemfosa använt, med bland annat ett misslyckat försök att tvinga fram en konkurs i Allokton för att komma åt bolagets fastigheter.

Hemfosa letar fastigheter över hela landet och prioriterar stabila kassaflöden framför värdeökningspotential. Fastigheter med offentliga hyresgäster är en favorit liksom till viss del lager och logistikfastigheter. Vid årsskiftet bestod fastighetsbeståndet värdemässigt till 47 procent av det Hemfosa kallar samhällsfastigheter. Polisen är största hyresgäst och står för drygt 8 procent av de samlade hyresintäkterna. 29 procent av fastighetsbeståndet var kontor och 16 procent logistik.

Nackdelen med att genomföra köp av så stora bestånd som Hemfosa gjorde under åren efter finanskrisen är att man riskerar att bli sittande med en eller annan surdeg som i värsta fall kan visa sig bli svår att göra sig av med. Av beståndet vid årsskiftet utgjordes 7 procent av fastigheter som Hemfosa har på sin säljlista.

Totalt värderas Hemfosas fastighetsportfölj till 16,3 miljarder kronor och bolaget har dessutom samriskbolag med bland andra Sagax som tillför ytterligare fastigheter värda 2,2 miljarder kronor.

Finanskrisen har spelat ut sin roll på fastighetsmarknaden och de senaste åren har Hemfosa inte varit särskilt aktivt när det gäller transaktioner, åtminstone på köpsidan. Både under 2012 och 2013 sålde bolaget fastigheter till större värden än det köpte.

Istället har Hemfosa investerat i sina befintliga fastigheter och vd Jens Engwall gör i bolagets årsredovisning bedömningen att det kommer att bli allt viktigare för Hemfosa att kunna generera nya affärer genom att erbjuda befintliga och potentiella hyresgäster nya lösningar genom om-, till- och nybyggnader.

Transaktioner, att köpa billigt och sälja dyrt, är dock Jens Engwalls specialitet och kommer säkerligen att fortsätta vara den stora drivkraften i Hemfosa. Bankerna har blivit lite mindre restriktiva med sin utlåning och Hemfosa flaggar även för att obligationer och preferensaktier kan komma att ges ut för att ytterligare skapa förutsättningar för fortsatt expansion. Målet är att öka eget kapital till 10 miljarder kronor över en femårsperiod. Vid årsskiftet uppgick eget kapital pro forma till 5,3 miljarder kronor.

I samband med introduktionen kommer maximalt knappt 60 procent av aktierna i Hemfosa att säljas ut. Prisintervallet är satt till mellan 88 och 96 kronor per aktie vilket kommer att ge ett värde på hela bolaget efter introduktionen någonstans mellan 5,4 och 6,3 miljarder kronor. Räknar vi in uppskjuten skatt i substansvärdet landar det pro forma vid årsskiftet på knappt 5,8 miljarder.

Förvaltningsresultatet för 2013 uppgick pro forma till 608 Mkr vilket per aktie (exklusive eventuell övertilldelning) blir cirka 9,90 kronor. P/e-talet landar då mellan 8,9 och 9,7 vilket är relativt lågt jämfört med många andra fastighetsbolag på Stockholmsbörsen.

Resultatet lyfts dock av resultatandelar från intressebolagen som i sin tur för 2013 innehåller reavinster från fastighetsförsäljningar. Vitsen med att koncentrera sig på förvaltningsresultatet är annars att det visar resultatutvecklingen i själva fastighetsförvaltningen, utan värdeförändringar, vilket blir mer jämförbart år från år. I Hemfosas fall förrycks detta alltså något.

Snittet för de tre senaste årens resultatandelar blir drygt 80 Mkr och använder vi den siffran blir p/e-talet 9,5 till 10,4.

Belåningsgraden kommer efter introduktionen att ligga på 66 procent vilket är även det är en ganska normal nivå. Soliditeten ligger på 31 procent vilket är i nivå med bolagets finansiella mål.

Hemfosa har som mål att dela ut 60 procent av förvaltningsresultatet efter skatt och exklusive andelar från samriskbolag. Någon utdelning för 2013 utgår inte men teoretiskt hade den pro forma gett en direktavkastning på strax över 5 procent.

När Kungsleden nu lagt om kurs och börjat renodla sitt fastighetsbestånd fyller Hemfosa det köp-och-sälj utrymme på aktiemarknaden som Kungsleden tidigare ockuperade. Hemfosas affärsmodell har hittills haft bra stöd av en stigande marknad och det stora frågetecknet kring bolaget är hur väl det kommer att fungera när marknaden försämras. Att köpa lär gå bra men att sälja vidare med vinst kanske inte blir så lätt.

Att saker går lättare i med- än i motvind är dock inte unikt för Hemfosa. Värderingsmässigt finns inget som direkt talar emot aktien. Bolaget har ett bra track-record och en erkänt skicklig ledning som dock ibland beskrivs som lite vild. Sammantaget tycker vi aktien kan vara värd en slant och rekommendationen blir Teckna. Teckningstiden löper från 10-19 mars.