Trots stigande bostadspriser sedan mitten av 1990-talet har det svenska bostadsbyggande varit lågt. Det låga byggandet talar för att Sverige kan undvika ett stort husprisfall, men fokus på hushållens skuldsättning kan också vändas till en tillväxtrisk. Detta komplicerar Riksbankens överväganden kring hushållens skulder Det skriver SEB i en temaartikel i den konjunkturprognos som presenterades på tisdagen.

"Kombinationen av Riksbankens och Finansinspektionens strävan att begränsa bankernas utlåning tillsammans med politisk oenighet om bostadspolitiken försvårar bostadsbyggandet framöver. Detta trots att befolkningstillväxten talar för en starkt ökad efterfrågan på bostäder under de närmaste åren", skriver SEB.

SEB bedömer att risken för ett "markerat fall" för bostadspriserna har minskat och bankens bedömning är att bostadspriserna kommer att "vara oförändrade eller falla något" under 2013-2014. Ett husprisfall ses däremot fortsatt som den största inhemska riskfaktorn.

SEB ser flera orsaker till att den svenska boprisboomen inte lett till någon byggboom. Dels att bygglagen försvårar byggandet, dels hyresregleringen och avskaffande ränteavdrag och subventioner under 1990-talet. Till detta kommer att befolkningstillväxten kan ha underskattats och att det finns lönsamhetshinder för att bygga bostadsrätter.

Med utgångspunkt från analyser från Boverket drar SEB slutsatsen att byggandet skulle behöva fördubblas från dagens nivåer, men frågan är om det kommer att bli något uppsving för bostadsbyggandet nu när Riksbanken och Finansinspektionen har som ambition att hushållens skuldsättning inte ska öka. SEB konstaterar att det såväl i Sverige som internationellt finns ett samband mellan bostadsinvesteringarna och hushållens skuldsättning.

"Trots det något svaga sambandet är det svårt att hitta perioder i något land där byggandet ökat snabbt utan att hushållens skuldsättning ökat", skriver SEB.

Genom ett ökat byggande av hyresrätter skulle det kunna gå att öka bostadsinvesteringarna utan att öka hushållens skuldsättning, men politiska låsningar kring hyresregleringen och beslutsprocessen för byggandet gör att SEB ser "starka skäl" för att inte räkna med någon kraftig ökning av byggandet av hyresrätter de närmaste åren.

SEB:s chefekonom Robert Bergqvist sade vid en pressträff att detta komplicerar saker och ting för Riksbanken. Fokus på hushållens skuldsättning riskerar att hålla tillbaka byggandet, vilket i förlängningen kan dämpa tillväxten.

"Här måste man sätta ned foten, detta är ett problem för Riksbanken och politikerna. Man måste välja väg. Efterfrågan på bostäder förblir förmodligen hög och byggandet lågt, och bostadspriserna hålls uppe. Är det risk att vi bygger upp obalanser och hur vill politikerna hantera den situationen?", frågade han sig och efterlyste de nya makrotillsynsverktygen som fortfarande dröjer.