Fastighetsbolagets Fastpartners VD Sven-Olof Johansson drabbades hårt av den förra finanskrisen i början av nittiotalet, då hans dåvarande bolag Barkman hamnade på obestånd.

Den här gången var Sven-Olof Johansson beredd och har därför sedan något år tillbaka kört en ganska försiktig strategi för sitt bolag Fastpartner, där han även är en av huvudägarna.

Fastpartners fastighetsbestånd består av kontors- och logistikfastigheter i Stockholm, Gävle och Göteborg. Hyresavtalen är långa och vakanserna ligger på bra nivåer. Under årets första tre kvartal uppgick hyresintäkterna till 313 mkr jämfört med 281 mkr under motsvarande period förra året. Driftnettot ökade till 217 mkr, jämfört med 192 året innan.

Trots stigande lånekostnader är Fastpartners finansiella ställning god. Soliditeten ligger på 33,5 procent, vilket fortfarande är en bra bit över bolagets mål som är 25 procent. Räntetäckningsgraden som anger bolagets förmåga att täcka sina räntekostnader ligger på 2,3, vilket kan jämföras med bolagets mål som är 2 procent.

Ett annat av Fastpartners mål är att överskottsgraden, hyresintäkterna i relation till driftnettot ska var minst 65 procent. Även här blir betyget godkänt då överskottgraden ligger på dryga 69 procent för perioden.

Så långt är allt bra. Det är när vi kommer till resultaten för hela verksamheten som det nu ser sämre ut. Fastpartner redovisar en förlust på 36,7 mkr för årets första tre kvartal. Den främsta förklaringen är nedskrivningar av fastigheterna, som uppgår till 115 mkr under tredje kvartalet och 178 mkr för hela perioden.

Fastpartner värderar till skillnad från många andra fastighetsbolag sina fastigheter varje kvartal och den här gången gjorde stigande räntor att avkastningskravet hamnade på rekordhöga 8 procent.

En annan förklaring är finansieringskostnaderna. Fastpartner har genom ett avtal med konsortium av banker som löper fram till 2012 säkrat tillgången på krediter. Men eftersom Fastpartners befintliga lån löper med rörlig ränta steg lånekostnaderna med nästan 30 procent under årets första tre kvartal jämfört med året innan.

Problemen blir tydliga när vi tittar på bolagets mål för avkastning på eget kapital, minst 15 procent. Under den rapporterade perioden har det mesta av pengarna gått till att täcka de finansiella kostnader vilket gör att avkastningen på eget kapital ligger på - 2,2 procent hittills i år, och för tredje kvartalet hamnade siffran på - 11,3 procent.

Fastpartners aktiekurs har sedan årets början handlats ner med nästan 40 procent och ligger nu runt 20 kronor. Om utdelningen ligger kvar på årets nivå 1,75 kronor skulle det nästan räcka för att motivera ett köp men med den nu rapporterade förlusten känns det ganska troligt att utdelningen minskar nästa år.  Dessutom talar konjunkturläget knappast för fastighetsbolag just nu.

Kommer det då att se bättre ut framöver, efter Riksbankens kraftiga sänkningar av reporäntan?

Ja, mycket talar för att fastigheterna kommer att kunna värderas upp och att finansieringskostnader minskar den närmaste tiden. Men fram till dess är vår rekommendation Neutral.