Det pressade fastighetsbolaget SBB handlas upp 10% på börsen efter att en ny affär i flera steg presenterats. Bolaget säljer sina bostadsfastigheter med ett bokfört värde på cirka 6,8 mdr kr till KlaraBo, i utbyte mot aktier.  Samtidigt ingår KlaraBo en fusion med SBB:s andra innehav Sveafastigheter. 

“Det här innebär att SBB blir ett mycket enklare och lättförståeligt bolag. Vi löser upp ett joint venture och samlar alla våra bostadsfastigheter i Sveafastigheter”, säger VD Leiv Synnes till Placera.

Han tillägger att affären även innebär att lönsamheten stärks. Dels genom synergieffekter och dels genom att SBB kan stänga preferensaktier på 2,4 mdr kr som löpt med 13% i ränta.

Intjäningen till stamaktieägarna uppges nu öka med 20% till 1 034 mkr.

Blankningen ökar

Även om marknaden rosar dagens affär är Synnes långtifrån ute ur den storm som pressat kursen med 90% de senaste fem åren. Blankningen i SBB har ökat kraftigt de senaste veckorna till 15,4% av kapitalet – den högsta nivån på ett år.

Knäckfrågan är hur bolaget ska kunna hantera sitt skuldberg. Nästa år väntas låneförfall på nära 12,7 mdr kr, varav 8 mdr kr är kopplat till SBB och resterande del till Sveafastigheter.

Synnes menar att det senare bolaget har goda förutsättningar att bara förlänga lånen, givet sitt goda kreditbetyg “investment grade”.

“För Sveafastigheter är det en promenad i en trädgårdslund. Men för SBB är det lite mer av en utmaning”, säger han och fortsätter:

“Vi skulle kunna förlänga våra obligationslån. Men problemet är att räntan då blir ungefär 7–8%. Huvudspåret är därför att avyttra tillgångar för att amortera lånen när förfallen kommer.”

Fler försäljningar väntar

SBB-chefen uppger att målet är att sälja tillgångar för cirka 10 mdr kr inom ett–två år. Det handlar delvis om två portföljer av onoterade respektive noterade innehav som är bokförda till 3,2 mdr kr. Här ingår bland annat JM, Arlandastad och Studentbostäder i Norden. Men även dotterbolaget SBB Utveckling som värderas till drygt 5 mdr kr är till salu.

“Det har varit en lite kärv marknad om man tittar på prissättningen på olika bolag. Så vi får helt enkelt vänta tills vi hittar ett bra läge att sälja de här innehaven. Det är inte brådskande”, säger Synnes.

I stället lyfter han fram en annan tillgång som nyckeln till att lösa den kortsiktiga finansieringen: Ett lån som SBB har gett ut till Nordiqus om cirka 5 mdr kr. Här medger han att det kan bli tuffa förhandlingar med den andra delägaren Brookfield.

“Det är inte helt uteslutet att vi kommer överens med dem. De är väldigt kapitalstarka – men också kapitalistiska naturligtvis. Ett annat alternativ är att vi pantsätter fordran och kanske får ut 80% av värdet den vägen.”

Ny skuldvägg 2029

Leiv Synnes hyser goda förhoppningar om att kunna lösa låneförfallen under 2027. Men det skulle bara innebära ett tillfälligt andrum: 2029 löper ytterligare lån på 9,4 mdr kr ut för moderbolaget SBB.

Hur ska ni klara de förfallen?

“Vi får hoppas på lite tur med marknaden så att fastighetsvärdena börjar stiga. Om vi klarar oss ända till 2028 med befintliga verktyg så är det möjligt att räntan inte blir så blodig när vi ska förlänga lånen 2029. Det avgörs litegrann om vi får medvind eller inte i sektorn som helhet.”

Kan det bli aktuellt att även sälja era kärninnehav?

“Just nu så tror vi inte det, men man måste ha en beredskap om marknaden utvecklas negativt. Plan for the worst, expect the best. Det är samtidigt en stor skillnad mot hur det var för tre år sedan. Nu har vi faktiskt rätt många alternativ och möjligheter till kapitalanskaffning.”

Hur skulle en kapitalanskaffning kunna se ut?

“Det vill jag inte spekulera i. Men om man börjar med Nordiqus så har vi en aktör i Brookfield som får in flöden successivt i sina fonder, och vill utöka sin närvaro i nordisk infrastruktur. Det är fullt möjligt att om vi måste gå ner i ägande så kan vi sälja en del av det till Brookfield.”

Leiv Synnes menar samtidigt att många som fokuserar på skulderna missar den andra sidan av myntet – hävstången.

“Det är såklart bra att veta hur vi ska hantera förfallen. Men det finns en uppsida med att ha lite högre skuldsättning. Då blir effekterna större när marknaden börjar gå åt rätt håll.”