Fabege äger ett fastighetsbestånd med ett hyresvärde på 2,5 miljarder kronor och ett bokfört värde på 29,4 miljarder kronor. Beståndet är koncentrerat till ett fåtal utvalda delmarknader i och kring Stockholm. Huvudmarknader är Solna, Hammarby Sjöstad, och Stockholms innerstad.

Av hyresvärdet består 96 procent av kommersiella  lokaler medan 4 procent är bostäder. Den ekonomsika uthyrningsgraden, inklusive projektfastigheter,  för hela beståndet uppgick den sista september till 92 procent.

Vakansgraden har inte förändrats nämnvärt det senaste året utan uppgick den 30 september 2008 till 7 procent.  Det betyder inte att lågkonjunkturen inte märks i Stockholm, men effekterna är än så länge betydligt mindre än vad många befarade bara för ett halvår sedan.

Enligt Fabege märks lågkonjunkturen i längre ledtider i affärsprocesserna, ökad konkurrens om potentiella kunder och fler kunder som vill anpassa ytorna på grund av den ekonomiska aktiviteten. Hyresnivåerna är dock fortsatt stabila.

Fabeges bedömning är att vi passerat den lägsta punkten i finanskrisen och att ekonomin är på väg att sakta återhämta sig. Likviditeten har förbättrats och en viss ljusning har skett på transaktionsmarknaden.

Under årets tre första kvartal avyttrade Fabege fastigheter med sammantaget värde på 633 Mkr med en reavinst på 18 Mkr. En fastighet förvärvades för 56 Mkr.

Under det fjärde kvartalet har Fabege tillsammans med Peab och Brinova bildat bostadsbolaget Tornet som ska äga och förvalta hyresbostäder. Bolaget ska både förvalta befintligt bestånd och nyproducera hyresfastigheter. Fokus ligger på  regioner med bostadsbrist som Stockholms- Mälardals- Göteborgs- och Öresundsregionen. Peab och Fabege kommer att äga 45 procent vardera i Tornet och Brinova 10 procent.Fabege ska i januari 2010 apportera in bostadsfastigheter i Tensta/Rinkeby utanför Stockholm i utbyte mot sin ägarandel. Fastigheterna har värderats till cirka 600 Mkr. För Fabege är affären ett steg i att ytterligare koncentrera beståndet mot kommersiella lokaler.Tillsammans med Peab har Fabege i höst gjort ytterligare en affär. Bolagen har tecknat avtal med Svenska Fotbollförbundet om att förvärva Råsunda Fotbollsstadion i Solna inklusive  befintliga kontorsbyggnader. Fabeges del av förvärvet består av två befintliga kontorsbyggnader samt kommande kontorsbyggrätter med en preliminär köpeskilling på 170 Mkr.

Under årets tre första kvartal var Fabeges hyresintäkter 1 647 Mkr (1 674). Minskningen av intäkterna beror på avyttringar. I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 3 procent. Diftsöverskottet uppgick till 1 109 Mkr (1 084). Genom effektiviseringar ökade överskottsgraden från 65 till 67 procent.

Förvaltningsresultatet under perioden uppgick till 624 Mkr vilket var 187 Mkr eller 43 procent bättre än motsvarande period 2008. Av förbättringen var 161 Mkr hänförligt till ett förbättrat finansnetto. Den genomsnittliga räntan var under perioden 2,34 procent (3,27).

Under perioden uppgår de realiserade värdeförändringarna till 18 Mkr. De orealiserade värdeförändringarna uppgick till 345 Mkr varav 145 Mkr under tredje kvartalet.  Högre avkastningskrav i perifera lägen och i fastigheter där vakanserna bedöms öka har medfört nedskrivningar samtidigt som positiva värdeförändringar skett i projektportföljen.

Positiva värdeförändringar för räntederivat redovisas med 105 Mkr. Efter dessa poster redovisar Fabege ett resultat före skatt på 409 Mkr. Resultatet efter bokförd skatt uppgick till 1,23 kronor per aktie.

Det är inte det redovisade resultatet som ligger till grund för utdelningen. Enligt Fabeges utdelningspolicy ska utdelningen uppgå till minst 50 procent av resultatet efter finansnetto med återläggning av värdeförändringar och utdelningar plus realiserat resultat från fastighetsförsäljningar efter skatt.

Vi räknar med att det löpande resultatet för 2009 blir drygt 800 Mkr eller cirka 5 kronor per aktie vilket skulle innebära en utdelning på  2,50 kronor. Det vill säga 25 procent mer än för 2008 då utdelningen var 2 kronor per aktie. Infrias det är direktavkastningen 5,6 procent vid aktuell kurs på 44,20 kronor.

Fabege har beräknat det egna kapitalet per den sista september till 59 kronor per aktie (60). Exklusive uppskjuten skatt på övervärde i fastigheter uppgick substansvärdet per aktie till 65 kronor (67).

Med den senaste tidens kurs på 42-44 kronor handlas alltså Fabege med en rabatt på omkring 35 procent.

Fabege har en pågående skattetvist med Skatteverket. Bakgrunden är att Skatteverket beslutat upptaxera Fabegekoncernen avseende ett antal fastighetsförsäljningar via kommanditbolag. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 4 045 Mkr. Beslutet kan medföra skattekrav på 1 132 Mkr plus skattetillägg på 170 Mkr det vill säga totalt 1 302 Mkr exklusive ränta.

Fabege har bestridit upptaxeringarna och bedömer att försäljningarna har redovisats enligt gällande regler. Skatteärendet skapar en osäkerhet kring bolaget som påverkar värderingen.

De senaste veckorna har intresset för Fabege ökat. Investmentbanken UBS har höjt riktkursen med 5 kronor till 62 kronor och upprepat rekommendationen köp. SEB Enskilda har höjt rekommendationen till köp från tidigare behåll med riktkursen 50 kronor.

Vi tror att det finns risk ett negativt besked i skatteärendet, en högre vakansgrad i Stockholm under 2010 samt högre räntor mot slutet av nästa år. Mot detta ska ställas att Fabege har flera intressanta projekt under utveckling, en allt bättre transaktionsmarknad och en låg värdering initialt.

Vår rekommendation för Fabege är Köp på 3-6 månaders sikt.