Eastnine (45,55 kr) är ett svenskt fastighetsbolag som äger moderna kontorsfastigheter i Polen och Baltikum.

Beståndet utgörs idag av totalt 13 centralt belägna kontorsfastigheter och en projektfastighet med ett sammanlagt värde om motsvarande cirka 10 miljarder kronor. Litauens huvudstad Vilnius har varit enskilt största marknad nio fastigheter.

I somras kommunicerades dock ett stort nytt förvärv. Eastnines befintliga 46-våningsskyskrapa ”Warsaw Unit” kommer få sällskap av ytterligare en skyskrapa bara några hundra meter bort. Det 40 våningar höga nybygget ”The Bridge” som förvärvas direkt av den belgiska projektutvecklaren Ghelamco för motsvarande 3,3 miljarder kronor.

Eastnines fastighetsbestånd

Förvärvet är föremål för olika villkor, exempelvis kring finansiering. Men om allt går enligt plan kommer transaktionen finansieras med befintlig kassa och nya lån, och slutföras under fjärde kvartalet 2026. Eastnine kommer då vara ägare till två av de tio högsta byggnaderna i Polen.

Varför Polen?

Det finns mycket som lockar med att köpa fastigheter i Polen. Till att börja med växer landets ekonomi väsentligt snabbare, ungefär 3,7% årligen senaste decenniet jämfört med 1,9% för Sverige och EU-snittet på 1,7%.

Samtidigt är både kontorshyror och fastighetspriser betydligt lägre i Warszawa än i många andra storstäder. Staden har en helt annan historia än exempelvis Stockholm. Warszawa förstördes till stora delar under andra världskriget, och avsaknaden av en äldre stadskärna som blockerar har möjliggjort ny konstruktion av stora höghus mitt i centrum på ett sätt som skiljer sig från många andra europeiska huvudstäder.

Totalt har Warszawa ungefär 6,5 miljoner kvadratmeter kontorsyta. Det är ungefär hälften av motsvarande siffra för Stockholm, trots att storstadsregionen runt Warszawa har mer än 30% större befolkning. Historiskt har Stockholm visserligen haft högre befolkningstillväxt, men en stor del har varit invandringsdriven som nu minskat.

Det finns således efterfrågan på moderna kontorslokaler i Warszawa. Samtidigt har tillskottet av ny yta mer än halverats sedan 2023 och framåt, efter att räntorna steg. I Warszawa kan man köpa kontorsfastigheter i bästa läge till runt 6% direktavkastning, medan motsvarande i Stockholm bara ger runt 4%.

Kort sagt finns förutsättningar för en hyfsad värdeutveckling på lång sikt.

Köper ny 40-våningsskrapa

7 juli meddelades att Eastnine förvärvar skyskrapan The Bridge, i Warszawa. Det är en 174 meter hög kontorsfastighet som färdigställdes 2025. Det överenskomna fastighetsvärdet är 300 miljoner euro och fastigheten köps av utvecklaren Ghelamco, som även byggde Eastnines andra skyskrapa Warsaw Unit.

Enligt VD Kestutis Sasnauskas ska fastigheten idag vara uthyrd till cirka 98%. De två största hyresgästerna hyr tillsammans 76% av fastigheten – den tredje största banken i Polen Erste Bank Polska samt kortjätten Visa. Andra hyresgäster inkluderar bland annat revisionsfirman Grant Thornton och optikkoncernen EssilorLuxotica.

Då fastigheten är nybyggd håller flera av hyresgästerna fortfarande på att flytta in. Vid slutförandet av transaktionen (fjärde kvartalet 2026) väntas 60% av hyresgästerna vara inflyttade. Övriga hyresgäster (framför allt Visa) kommer tillträda lokalerna gradvis fram till november 2027. Därefter väntas intäkterna uppgå till cirka 16 MEUR på årsbasis.

Som kompensation för återstående hyresgästanpassningar, hyror för lokaler som ännu inte tillträtts och hyresrabatter kommer ett avdrag göras från det överenskomna värdet, som innebär att den faktiska köpeskillingen väntas landa kring 260 MEUR. Det innebär att förvärvet görs till en direktavkastning på runt 6%.

Räknar vi in förvärvet i våra prognosen blir resultatet enligt nedan.

Bilden blir att Eastnine troligen inte lyfter vinsten per aktie på ett meningsfullt vis förrän 2028, då effekterna av förvärvet syns med full effekt.

Då bedömer vi att vinsten lyfter till ungefär 0,34 euro per aktie före underhållsinvesteringar. Eller 0,28 euro per aktie när vi dragit av underhållsinvesteringar som vi bedömer kan ligga på en stabil nivå runt 6 MEUR från 2028 och framåt.

Räntorna skenar

Vinstutvecklingen hänger dock mycket på utvecklingen för räntorna – som stigit rejält senaste året och i synnerhet nu under de senaste dagarna. Detta efter ny eskalering i Mellanöstern som fått oljepriset att rusa.

När förvärvet av The Bridge meddelades i början av juli var budskapet att intjäningsförmågan skulle stiga med 20%, till 0,37 euro per aktie. Men om nuvarande ränteläge står sig ser en del av det ut att ätas upp av högre räntor.

Sedan affären annonserades har till exempel den tvååriga swapräntan i euro stigit från ungefär 2,8% till 3,4%. Det kommer slå både mot bolagets befintliga lån, och det nya banklån på 180 MEUR som väntas finansiera förvärvet.

Swapmarknaden prissätter nu euroräntor som kommer nå runt 3,5% på något års sikt, och bestå framöver. Det innebär att Eastnine (med cirka 2 års räntebindning) kan tänkas behöva betala närmare 5% på sin skuld under 2028, vilket är vad vi räknar med i våra prognoser.

Ingen nyemission

Förvärvet innebär att belåningsgraden ser ut att stiga från 45% till omkring 55%. Räntetäckningsgraden bör hamna runt 2 gånger, det vill säga att resultatet täcker finanskostnaderna 2 gånger om. Det är åt det lägre hållet, om än inte alarmerande.

VD (tillika bolagets näst största ägare med 11% av aktierna) Kestutis Sasnauskas säger explicit att man inte ens vill överväga en nyemission när aktien handlas till runt 20% rabatt. Det tycker vi är helt rätt och tyder även på att han tror på bolagets redovisade fastighetsvärden.

Slutsats

Vi tycker caset runt Polen lockar. Aktien handlas idag till cirka 20% rabatt mot substansvärdet. Högre räntor kan visserligen sätta press på fastighetsvärdena, men samtidigt finns chans att bra hyrestillväxt och normaliserade direktavkastningskrav ger lite skjuts i Warszawas fastighetspriser. I ett optimistiskt scenario där avkastningskravet faller från 6% till 5% kan substansvärdet närma sig 100 kronor.

Eastnines stora förvärv tycker vi känns lovande, men tajmingen kanske inte blivit den allra bästa. Bolaget höjer nu skuldsättningen en hel del samtidigt som fokus återigen lär skifta mot de på nytt stigande räntorna. Fastighetsaktier har redan varit hårt pressade en längre tid, men har än så länge inte reagerat nämnvärt på senaste veckans räntestegring. I nuläget ger det viss risk på nedsidan.

Utgår vi från nuvarande utsikter för räntan blir bilden att Eastnine kan tjäna runt 0,30 euro per aktie, från 2028 och framåt. Efter avdrag för underhållsinvesteringar blir P/E-talet omkring 15. Det finns ett långsiktigt lovande substanscase i aktien men med skenande räntor är risken att det hamnar i skymundan. Vi ställer oss neutrala till aktien.

___________________________

Skribent äger aktier i bolaget.