Vonovia är Sveriges och Europas största hyresvärd med sammanlagt 549 000 lägenheter i sitt bestånd. Merparten av dessa finns i Tyskland. Resten av beståndet finns i Österrike och Sverige.

Trots sin storlek äger man endast 1,2 procent av alla lägenheter i Tyskland. Det bokförda värdet på Vonovias bostäder uppgår till 99,2 miljarder euro.

Vonovias huvudkontor ligger i den gamla industristaden Bochum i västra Tyskland.

Vonovia grundades så sent som 2015. Företagets rötter är dock över hundra år gamla och består av de tre bostadsbolagen GAGFAH (Gemeinnützige Aktien-Gesellschaft für Angestellten-Heimstätten), Järnvägsarbetarbostadsbolaget och bostäder för arbetarna i de Förenade Stålverken.

De två första bostadsbolagen grundades 1918 och det sistnämnda grundades 1926. Samtliga tre bostadsbolagen bildades av arbetsgivare för att skapa åtkomliga bostäder åt de anställda i industrierna.

Under de allierades bombningar i andra världskriget förstördes 3,6 miljoner fastigheter i Tyskland. Större delen av bostadsbolagens fastigheter låg i ruiner.

Totalt tog det närmare trettio år att bygga upp hela bostadsbeståndet igen, vilket dock var snabbare än man först trodde. De initiala bedömningarna låg på cirka hundra års återuppbyggnadstid. Från mitten av 1970-talet rådde inte längre bostadsbrist i Tyskland.

Kring millennieskiftet började internationella investerare intressera sig för den tyska bostadsmarknaden. 2001 köptes Järnvägsarbetarbostadsbolaget upp av bostadsbolaget Deutsche Annington.

2004 köptes GAGFAH upp av riskkapitalbolaget Fortress. 2015 fusionerades Deutsche Annington och GAGFAH och fick namnet Vonovia.

2021 köpte Vonovia den Berlinbaserade konkurrenten Deutsche Wohnen. Det gjorde att deras ställning i Berlin stärktes väsentligt. I Sverige har Vonovia tidigare köpt bostadsbolagen Victoria Park och Hembla.

Senaste månaderna har Vonoviaaktien straffats rejält av investerarkollektivet. Under det senaste året är aktien ner nästa 50 procent. Hittills under 2023 har aktien fått en liten revansch och stigit 16 procent.

Vonoviaaktien ingår i både indexen DAX40 och i Euro Stoxx 600.

Analytikerkollektivet ser nu positivt på Vonovia. Elva av de 17 analytiker som bevakar aktien sätter köp.

Den genomsnittliga riktkursen är 34,4 euro per aktie. I genomsnitt ser man alltså en uppsida på 33 procent från nuvarande nivå.

De senaste månaderna har det inte saknats kriser att hantera för Vonovias vd Rolf Buch. Bolaget pressas av de högre räntorna och har bland annat aviserat att de kommer att reducera bostadsbeståndet något för att få ner skuldsättningen.

Nyligen meddelade Vonovia även att de under 2023 inte kommer att påbörja några nybyggnationer till följd av de höga priserna. Normalt sett står de för mellan 1–2 procent av alla nybyggnationer i Tyskland.

Vonovia försöker alltså sedan några månader tillbaka att delvis reducera sitt lägenhetsbestånd för att på så vis få ner skuldsättningen. Det är givetvis en olycklig tidpunkt att försöka göra det på eftersom ränteuppgången samtidigt gjort att lägenheterna sjunkit i pris.

Vonovia har idag en skuldsättningsgrad på 43 procent, vilket betyder att de fortfarande har läget under kontroll. Det är inte förrän en skuldsättningsgrad på 60 procent som det blir väldigt kritiskt för bolaget.

För att det här skulle inträffa krävs att värderingen på bostäderna faller med drygt 30 procent från nuvarande nivå.

Enligt Handelsblatt har värderingen på Vonovias bestånd fallit med runt 10 procent jämfört med när det värderades som högst.

Vonovias totala skuldsättning ligger i dagsläget på 45 miljarder euro. Den genomsnittliga löptiden är sju år, vilket innebär att det kommer att ta lång tid innan dagens högre räntor märks tydligt.

Det Vonovias ledning vill komma ner till är en skuldsättningsgrad på strax under 40 procent. Detta för att nästan helt säkert kunna hantera en ännu större kris. Det stora frågetecknet är om det går att minska beståndet nu till ett acceptabelt pris.

Så länge det råder osäkerhet om detta kommer Vonovias aktiekurs att vara dämpad.

Den andra övergripande faktorn som skulle kunna få aktien att stiga är om vi får en snabbt fallande inflation som i sin tur påverkar räntorna.

I vilket fall som helst är bolaget Vonovia inte i en påfallande pressad situation just nu. De har dessutom flera starka ägare som skulle kunna skjuta till kapital om det skulle krävas.

Största ägare är norska oljefonden med 10,8 procent av aktierna. I ägarlistan finns också rader av globala fond- och kapitalförvaltare.

För den försiktigt opportune investeraren med lite längre tidshorisont är Vonovia intressant nu.