Samhällsbyggnadsbolaget, SBB, har varit de senaste årens verkliga snabbväxare i fastighetssektorn. Transaktionstempot har varit furiöst och kröntes i slutet av förra året med budet på sektorkollegan Hemfosa. Fastighetsportföljen ökade i ett slag från dryga 30 miljarder kronor till 80 miljarder.

Vid utgången av det första kvartalet i år bestod portföljen räknat på hyresvärden till två tredjedelar av direkt eller indirekt statliga/kommunala hyresgäster, 15 procent bostäder, 6 procent LSS-boenden (boenden som är särskilt anpassade för personer med fysiska eller psykiska funktionsnedsättningar) och 12 procent övrigt.

Omräknat på helårsbasis är hyresintäkterna till nära 80 procent skattefinansierade. Det borgar för stabila intäkter och låga vakanser. Under första kvartalet har SBB medgett hyresrabatter på 1 Mkr och gett anstånd på 12 Mkr.

Geografiskt återfinns drygt 75 procent av fastighetsvärdena i Sverige. Norge är näst största marknad med 15 procent medan Finland står för knappt 10 procent. Ett mindre bestånd återfinns även i Danmark.

Vid sidan om transaktioner är renoveringar/investeringar i befintligt bestånd samt utveckling av byggrätter de två andra värdeskapande benen inom SBB.

Renoveringar beräknas bidra till resultatet med 600 Mkr om året och fokuserar huvudsakligen på bostadsbeståndet. Totalt äger SBB drygt 13 000 lägenheter och målet är att renovera 600 lägenheter om året. Det bidrar till högre hyresintäkter och förbättrad lönsamhet. Även i beståndet av samhällsfastigheterna sker värdeskapande renoveringar.

SBB har i dagsläget en byggrättsportfölj motsvarande cirka 25 000 lägenheter. Bolaget driver detaljplaneförändringar fram till fastställande och säljer sedan som regel de färdiga byggrätterna. Enligt SBB:s egna beräkningar finns det stora dolda övervärden i byggrättsportföljen. Bedömningen är att nuvarande portfölj av byggrätter kommer att leda till samlade resultat på 3,4 miljarder kronor efter utveckling till lagakraftvunnen detaljplan.

Sammanlagt är målsättningen att de tre verksamhetsbenen renoveringar, transaktioner och fastighetsutveckling ska bidra med 1,4 miljarder kronor om året till resultatet före skatt.

Bidragande till förväntat stigande resultat i framtiden är också sjunkande finansieringskostnader. Den genomsnittliga räntan på SBB:s upplåning har sjunkit stadigt de senaste åren, från långt över 3 procent i slutet av 2017 till lite drygt 1,5 procent vid utgången av det första kvartalet i år. Bedömningen är att räntan kommer att fortsätta sjunka ytterligare en bit vilket kraftigt förbättrar lönsamheten.

SBB refinansierade eller återköpte under första kvartalet en stor del av de obligationer som hade förfall i närtid. Vid utgången av det första kvartalet återstod förfall på 282 Mkr inom de kommande 12 månaderna. Kassan i bolaget uppgick samtidigt till 3,8 miljarder kronor.

SBB har som målsättning att nå en rating på sina obligationer på minst BBB+ vilket bolaget ser som en förutsättning för att kunna fortsätta sin starka tillväxt. För tillfället har man en rating på BBB- och för att inte bli av med den måste bolaget sänka sin skuldsättning ytterligare.

För att göra det måste bolaget i år genomföra planerade fastighetsförsäljningar på totalt 11 miljarder kronor. Det är delar av Hemfosas fastighetsportfölj som ska säljas.

Nyfosa var tänkt att köpa fastigheter för 8 av de 11 miljarderna. Nyfosa meddelade dock i slutet av mars att bolaget drog sig ur det avtalet. För tillfället behåller SBB trots det sin rating men enligt ratinginstitutet Fitch måste försäljningar på minst 10 miljarder ske i år för att inte betyget ska behöva sänkas. SBB avser också att genomföra dessa försäljningar.

Vid utgången av det första kvartalet uppgick SBB:s långsiktiga substansvärde till 19,52 kronor per aktie. Bolaget angav samtidigt sin intjäningsförmåga till cirka 2 kronor per aktie (drygt 3 kronor om målsättningarna för vinster från renoveringar, transaktioner och fastighetsutveckling uppnås).

Med dagskursen en bit under 21 kronor innebär det att aktien handlas med en premie på 6 procent mot substans och till cirka 10 gånger förvaltningsresultatet.

Det är lågt jämfört med många andra bolag i sektorn, särskilt om man väger in beståndets låga konjunkturkänslighet och de långa hyreskontrakten.

Sannolikt är det SBB:s våldsamma tillväxt de senaste åren som ligger bolaget lite i fatet för tillfället. Med snabba affärer följer en högre risk och det fick många investerare att söka andra alternativ när coronapandemin fick börsen på fall.

På sistone har även vd Ilja Batljans anhållande för misstänkt insiderbrott tyngt aktiekursen. Förundersökningen är dock numera nedlagd och kursen ligger högre än före anhållandet.

Att SBB kunnat refinansiera sig som man gjort under första kvartalet är ett styrkebesked och sänker den finansiella risken i närtid. Kvarstår gör dock behovet av omfattande fastighetsförsäljningar för att försvara kreditbetyget. Det finns ett stort inslag av kontorsytor i de fastigheter man tänkt avyttra och efterfrågan på kontor har fått sig en knäck av coronapandemin.

Den tänkta prislappen på 11 miljarder kronor var då affären presenterades i början av året 15 procent över senaste marknadsvärdering. Den typen av prislappar kan eventuellt bli svårt att få ut i dagsläget.

Det stora inslaget av samhällsfastigheter och bostäder gör dock SBB:s fastighetsportfölj grundstabil och de bör klara coronapandemin bättre än de flesta. I kombination med bolagets starka tillväxthistorik och dagens låga värdering tycker vi det kompenserar för riskerna och rekommendationen blir Köp.