Cibus Nordic (157 kr) är ett fastighetsbolag med fokus på dagligvarufastigheter. Efter att under inledningen av 2025 genomfört ett större förvärv i Benelux-regionen äger bolaget totalt 642 fastigheter av den här typen, till ett värde av omkring 2,4 miljarder euro.

Efter tillträdet av Benelux-fastigheterna väntas hyresintäkterna landa på omkring 166 miljoner euro årligen. Nästan hela bolagets resultat delas ut månadsvis till aktieägarna, vilket gjort aktien särskilt intressant för många utdelningsjägare.

VD sedan januari 2024 är Christian Fredrixon som dessförinnan varit investeringschef på bland annat Vasakronan och ICA Fastigheter. Han äger aktier i Cibus Nordic för 1,6 Mkr.

Historik av stora förvärv

Den ursprungliga grundbulten i bolaget var ett större förvärv av finska dagligvarufastigheter som genomfördes i samband med att bolaget bildades 2018. Beståndet hade Kesko och Tokmanni som huvudsakliga hyresgäster, och Finland är än idag bolagets största marknad med nästan halva fastighetsvärdet.

Sedan dess har Cibus Nordic expanderat kraftigt. En större Sverigeportfölj förvärvades 2020 av Coop för 1,9 miljarder kronor. 2021 klev bolaget in i Norge och under 2022 förvärvades fastigheter i Danmark.

Expansionen har skett genom emission av en hel del nya aktier – dock utan stöd av någon tydlig dominerande huvudägare. Fastighetsprofilen Marjan Dragicevic och fastighetsbolaget Sagax har under perioder haft större ägarandelar på ett antal procent i bolaget. Dock utan att sitta i styrelsen, och Cibus Nordic har ofta gett ett ägarlöst intryck där även merparten av nyckelpersonerna haft begränsat ägande i bolaget.

Ett undantag är Patrick Gylling som är VD för riskkapitalfirman Sirius som skapade Cibus Nordic under 2018. Han har suttit på ordförandeposten sedan dess men kommer vid stämman i april att avböja omval, men ställer sig till förfogande som ordinarie ledamot. I december 2023 sålde han en dryg fjärdedel av sitt innehav men äger alltjämt aktier för 64 Mkr.

Expanderar till kontinenten

Senaste månaderna har ett antal nya stora förvärv genomförts. Dels en portfölj livsmedelsbutiker i Danmark för motsvarande 1,3 miljarder kronor, se faktaruta bredvid. Men framför allt ett större förvärv av den Belgien-baserade fastighetsägaren Forum Estates, som äger fastigheter för motsvarande 5,6 miljarder kronor.

Liksom Cibus Nordic är Forum Estates ett bolag med tyngdpunkt på dagligvarufastigheter, som står för 82% av hyresintäkterna. Knappt tre fjärdedelar av hyresvärdet finns i Belgien och resten mestadels i Nederländerna. På kundlistan finns jättar som Carrefour och Lidl, men också viktiga regionala spelare som Jumbo och Ahold Delhaize.

Liknar nordiska marknaden

Benelux-marknaden sägs ha många likheter med Norden. Fastighetsmarknaden är stabil och detaljplanering av fastigheter begränsas på olika sätt vilket försvårar nyetablering.

Dagligvarumarknaden är inte riktigt lika koncentrerad som i Norden, men likväl är det en handfull större aktörer som kan sägas kontrollera stora delar av dagligvaruhandeln i regionen. Att det ser ut så på många håll i branschen smittar förstås av sig på Cibus Nordic, som även efter förvärvet kommer vara exponerat mot ett fåtal större hyresgäster. De tio största kommer stå för 76% av driftnettot i den sammanslagna koncernen. Vi skulle dock betrakta det som en icke-risk eftersom det i praktiken handlar om hundratals olika butikslägen.

Begränsad vinstökning

Forum Estates totala fastighetsvärde bedöms uppgå till 508 miljoner euro och Cibus Nordic menar att man förvärvar fastigheterna till en direktavkastning om 6,5%. Det är ungefär i linje med den nivå som Cibus hade innan förvärvet.

Synergierna är dock små och bedöms uppgå till 0,5-1,0 miljon euro årligen, inom administration. Det är ett mönster vi sett tidigare i bolaget – att förhållandevis stora förvärv drivits igenom, men med begränsad effekt på sista raden. Ser man till de isolerade effekterna av förvärvet bidrar det till att hyresintäkterna växer med omkring 28% medan vinsten per aktie bara stiger cirka 5%.

Nya krafter i ägarlistan

Som del i förvärvet tas en hel del skulder över men själva köpeskillingen (220 miljoner euro) har i sin helhet betalats med nyemitterade Cibus-aktier, med omkring 21% utspädning som följd. Aktierna emitterades dock till drygt 30% premie mot senast rapporterade substansvärde, vilket är ett styrketecken.

En följdeffekt är dock att säljarna av Forum Estates numera är största ägare i bolaget med totalt 17,5% av aktierna. Det här handlar dock i praktiken om runt 150 olika ägare där den enskilt största bara har cirka 2% av aktierna. Inom ägarkollektivet finns förstås olika viljor, där några har accepterat budet från Cibus medan andra har blivit medförsäljningsskyldiga som följd av en så kallad drag-along klausul i aktieägaravtalet. Kort lock-up (20% av innehavet kan säljas vid fem olika tillfällen inom 7-180 dagar) får oss att tro att åtminstone vissa är intresserade av att sälja sina aktier.

Utdelning går före amortering

Sammantaget bedöms förvärvet inte påverka belåningsgraden i någon större utsträckning. Bolaget har de senaste åren haft en belåningsgrad omkring 58% – även genom hela räntehöjningscykeln. Det är visserligen inom bolagets målintervall (55-65%) men har periodvis varit för högt när räntorna spökade som mest.

Bolaget har vid ett flertal tillfällen tagit in ytterligare pengar genom riktade nyemissioner, men trots det bibehållit den löpande aktieutdelningen. En märklig ordning kan vi tycka, där utdelningen får högre prioritet än många andra i vår mening viktigare användningsområden.

Med nuvarande ränteläge är balansräkningen dock godkänd. Resultatet täcker räntekostnaderna 2,2 gånger enligt våra prognoser för 2025. Vi tänker oss då att bolaget betalar en genomsnittlig ränta kring 4,2-4,4% de kommande åren.

Av den totala nettoskulden på omkring 1,4 miljarder euro utgörs drygt 240 miljoner av obligationer, där merparten förfaller under 2027-2029. Det finns också hybridobligationer om 30 miljoner euro med en årlig kostnad på knappt 2,3 miljoner euro som man behöver ta hänsyn till i värderingen av bolaget.

Så värderas fastighetsbolagen

Cibus har inga uppenbara jämförelseobjekt på svenska börsen. Tabellen nedan visar ett antal bolag som delar vissa ytliga likheter med Cibus även om bestånden på många sätt skiljer sig åt. 

Slutsats

Att alltmer av dagligvaruhandeln flyttar till nätet kan man se som en risk på samtliga Cibus marknader. Vi tror inte den risken är särskilt stor i närtid, men på riktigt lång sikt kan man förstås föreställa sig ett scenario där säg en femtedel av marknaden migrerat online och butiksnätet behöver glesas ut för att nå lönsamhet. Men i dagsläget står e-handeln bara för drygt 4% av dagligvarumarknaden i Sverige, och då är det dessutom mer än hälften av detta som ändå hämtas upp i en fysisk butik.

Tillsammans med många andra fastighetsaktier har Cibus Nordic fallit tillbaka en del senaste månaden. Till kursen 157 kronor handlas aktien till omkring 14 gånger vinsten. Det är inte farligt högt för en allt större portfölj av dagligvarufastigheter som visat stabil vakansgrad på omkring 5-6% under många års tid.

Belåningsgraden är kanske något högre än vi hade önskat. Och som investerare gäller det att ha med sig att bolagets styrelse och ägare prioriterar utdelningen över mycket annat. För den som gillar månatliga utdelningar summerar dessa till 6,4% årlig direktavkastning vilket inte är helt fel. Allt som allt tycker vi aktien är köpvärd på de här nivåerna.