Logistri (149 kr) är ett fastighetsbolag med fokus på investeringar i kommersiella fastigheter. Huvudfokus ligger på segmenten lätt industri, lager och logistik. Bolaget hade vid årsskiftet en portfölj med 27 fastigheter. Vid årsskiftet 2025 värderades fastigheterna till nära 2,1 miljarder kr (2,6 miljarder inklusive kommunicerade förvärv).

Bolaget grundades 2017 av norska finanskoncernen Pareto som en konsultstyrd investeringsprodukt med utdelningar från ägda fastigheter. Sedan 2019 är däremot största ägare investeringsföretaget Solid Equity med 23,3% av aktierna. Solids ägare Henrik Viktorsson är även ordförande i Logistri. Övriga insynspersoner äger ytterligare 11% av aktierna i bolaget. Viktorsson driver idag Logistri som ett vanligt fastighetsbolag.

Fokus på logistik och industri

Logistris affärsidé bygger på att äga fastigheter som är centrala för sina hyresgästers verksamhet inom industri och logistik. Merparten av fastigheterna ligger i städer eller nära viktiga transportleder som motorvägar och hamnar. Tanken är att fastigheter som är kritiska för kundernas verksamhet ska ge långsiktiga och stabila kundrelationer. Det ska ge en låg vakansgrad och säkra intäkter.

Vid årsskiftet hade bolaget byggt upp en portfölj med 27 fastigheter. Under mars 2025 tillträddes tre nya fastigheter. Tillsammans har lokalerna en total uthyrningsbar yta på cirka 219 tusen kvm.

Nästan samtliga hyresavtal är så kallade "triple net-avtal". Det innebär att hyresgästerna själva bär kostnader för drift och underhåll.

Intjäningsförmåga

Genom förvärv av nya fastigheter har Logistris totala intäkter ökat kontinuerligt från 12 Mkr år 2017 till 135 Mkr 2024.

Vid det senaste bokslutet (31 december 2024) hade Logistri en låg vakansgrad på 1,5 %. En betydande risk i bolagets affärsmodell är att en större hyresgäst avbryter sitt kontrakt. Exempelvis på grund av konkurs. För en större kund skulle det kunna minska hyresvärdet med 8-9 %. Efter de senaste förvärven står bolagets 10 största hyresgäster tillsammans för 58,4% av totala hyresvärdet. Vid årsskiftet 2025 var siffran 62,6% och året innan var den 72,5%.

I huvudscenariot räknar vi med att vakansgraden normaliseras till omkring 3 % mot slutet av prognosperioden.​ I vårt pessimistiska scenario tar vi höjd för att vakansgraden skulle kunna stiga till 8%.

I slutet av 2024 emitterade Logistri en obligation om 300 Mkr samt tog upp nya banklån på 165 Mkr. Per den 1 januari 2025 uppgick Logistris finansnetto till -45,9 Mkr. Efter förvärv gjorda under 2025 räknar vi med att finansnettot ligger på -53 Mkr idag.

Bolagets rapporterade förvaltningsresultat per aktie är 12,5 kr. Efter skatt räknar vi med en vinst per aktie på 11 kr. Det ger ett P/E-tal på 14 gånger årets förväntade vinst.

Aktiv förvärvsstrategi

​Logistri har en uttalad och aktiv förvärvsstrategi med fokus på fastigheter inom kärnverksamheten.

Under 2024 genomförde Logistri åtta förvärv och tillträdde fastigheter till ett sammanlagt värde av 425,8 Mkr. Förvärven ökade den uthyrningsbara arean med 24,8 tusen kvm. De årliga hyresintäkterna förväntas därmed öka med cirka 30 Mkr. Ett av de större förvärven inkluderade en fastighet i centrala Malmö för 80,2 miljoner kronor med tillträde planerat till maj 2025.

Under första kvartalet 2025 fortsatte Logistri sin expansiva strategi genom att tillträda tre fastigheter i Smedjebacken, Nyköping och Karlstad. Fastigheterna hade ett underliggande fastighetsvärde på totalt 175 Mkr. Tillskottet innebär att uthyrningsbar arean ökar med 12,2 tusen kvm och årliga hyresintäkter om 15,1 Mkr. Hyreskontrakten är långsiktiga med en genomsnittlig återstående kontraktslängd på nio år.

Balansräkning med utrymme för expansion

Vid årsskiftet uppgick värdet på bolagets totala förvaltningsfastigheter till drygt 2 100 Mkr. Eget kapital uppgick till cirka 1 056 Mkr, vilket ger en soliditet om 42,8%. Nivån visar på en sund kapitalstruktur även efter att bolaget emitterat ett obligationslån om 300 Mkr och ökat sin totala skuldsättning för att finansiera tillväxten​.

Logistris skulder består av följande delar:

• Säkerställda kreditfaciliteter 774 Mkr (brittiska kapitalförvaltaren M&G Investment Management): Har en genomsnittlig ränta om 2,95%. Utgör 62% av skuldportföljen. Kapitalbindning till 2026. Räntan är låg vilket drar ner snitträntan i portföljen.
• Nya banklån 165 Mkr (Swedbank & Sörmlands Sparbank): Tecknades under 2024 med en högre totalränta om 4,16%. Har en längre kapitalbindningstid om 3,1 år. Detta höjer det totala finansnettot något men ger långsiktig stabilitet.
• Obligation 300 Mkr (emitterad november 2024): Rörlig ränta på 3 månader Stibor + 3,9% Genomsnittlig totalränta på 6,44% enligt bokslutet för 2024. Löper till 2027.

Nettobelåningsgraden ligger på 44%. Det ligger inom bolagets målsättning om att över tid hålla nivån under 55%. Det innebär att Logistri fortsatt har manöverutrymme för att ta upp ytterligare lån inom sin policy. I senaste kvartalsrapporten flaggade bolagets VD David Träff för att det fanns ett tillgängligt investeringsutrymme på cirka 450 Mkr. Sedan dess har bolaget förvärvat fastigheter för 350 Mkr.

Så värderas logistik- och industrifastighetsbolagen

Tabellen nedan visar hur fastighetsbolag med fokus på logistikfastigheter och lätt industri värderas.

Slutsats

 Vi får intrycket att bolaget är välskött och värderingen på drygt 14x vinsten är inte orimlig. För investerare som söker exponering mot fastighetsbolag med fokus på industri- och logistiksegmentet kan Logistri vara av intresse.

Men givet bolagets begränsade storlek och relativt höga kundkoncentration hade vi gärna sett en mer attraktiv värdering för att motivera ett köpråd.