.png)
Erik Selins fastighetsbolag Balder är ett av börsens mest framgångsrika fastighetsbolag. Beståndet har sedan 2015 vuxit från 68 till 192 miljarder samtidigt som substansvärdet per aktie gått från 134 till 504 kr.
Den här texten publicerades i tidningen Börsveckan i nummer 12 den 21 mars
Bara under fjolåret ökade substansen med 30 procent och förvaltningsresultatet med 26 procent per aktie. Noterbart är dock att finansiella placeringar bidrog med 582 Mkr till finansnettot. Ser vi till driftnettot så steg inte det med mer än 10 procent, även efter justering för valutamotvind om 2 procentenheter. Delvis är förklaringen ett svagare bidrag från hotell och bostäder i Helsingfors än vanligt och hyresökningarna i jämförbart bestånd under året stannade på 1 procent med en uthyrningsgrad på 96 procent. I det ljuset är siffrorna inte särskilt starka, även om pandemin hämmat de segmenten.
Ökningen beror istället en hel del på att Balder förvärvade fastigheter för drygt 20 miljarder. Substansökningen med värdeökningar på fastigheter med 13 miljarder kommer från det högre driftöverskottet och ett lägre avkastningskrav på 4,4 procent (4,5) och endast 10 procent från projekt.
Projekt lär det dock bli mer av, både för att såväl behålla i egen regi men också för försäljning. I egen regi återstår 4,6 miljarder att investera av totalt 10,8 miljarder under byggnation. Det rör sig till merparten om ägarlägenheter för uthyrning i Helsingfors, Köpenhamn och Göteborg i fallande storleksordning. I exploateringsportföljen för avyttring återstår cirka 2,4 miljarder av totalt 3,8 miljarder och det avser bostadsrätter i Göteborg och Stockholm för försäljning.
Därtill väntar byggstart för projekt inom egen förvaltning om cirka 5,4 miljarder som ska startas under 2022 och 3 miljarder för avyttring. Därutöver finns planer för omkring 17 500 lägenheter på totalt 1,6 miljoner BTA med förväntad byggstart tidigast 2023 och framåt. Balders bestånd består idag av cirka 5,5 miljoner kvadratmeter så bara i byggplanerna finns omkring 30 procent i termer av yta att växa med genom åren. Under 2021 såldes 7 projekt med investeringar för totalt 1442 Mkr med en vinst på 225 Mkr, motsvarande en avkastning på 15,6 procent. Exploateringsfastigheter är inte upptagna till mer än 2,7 miljarder så visst finns det potential i den delen.
Balansräkningen är i gott skick med en belåningsgrad på 47,4 procent där covenanterna stipulerar max 65 procent. Räntebindningen är i genomsnitt på 3,6 år och kreditbindning på 5,7 som mynnar ut i en genomsnittlig ränta på 1,4 procent. Totala räntebärande skulder uppgår till 108,7 miljarder men då finns också 8,7 miljarder i form av en hybridobligation. I Balansräkningen finns också intressebolag/Joint ventures upptagna till knappt 29 miljarder.
Balders andel av intressebolagen summerar till fastigheter värda 44 miljarder och består främst av Entra men också Brinova, Stenhus med flera. Förutom fastigheter så äger Balder också 44 procent av nischbanken Collector med ett börsvärde på 6,3 miljarder.
Ser vi till intjäningsförmågan där endast förvaltningsresultatet från dessa räknas in så värderas Balder till 21 gånger förvaltningsresultatet efter schablonskatt på 10 procent. Substanspremien uppgår till 16 procent. Med 50 procent av beståndet i bostäder som faktiskt värderas till ett förhållandevis högt direktavkastningskrav på 4 procent framstår värderingen som ganska låg även om hotell, handel och kontor förstås inte förtjänar samma multipel.
Balder är välskött och till en rimlig värdering har vi svårt att se att aktien ska underprestera andra fastighetsbolag. Projektportföljen ger tillväxtmöjligheter i flera år och frågan är snarare om man ska äga fastigheter i dagsläget med en skenande inflation och rimligen stigande räntor. Klart står i varje fall att vi lever i en orolig omvärld och jag tror varken Balder blir något sänkte eller kursraket. Snart kommer dock kursen falla kraftigt, men det beror på att en split där en aktie blir sex kommer genomföras. Någon utdelning betalar inte heller Balder utan överskottet återinvesteras i verksamheten.
Sammantaget är nog Balder sällan fel i en långsiktig portfölj men då värderingarna kommit ned mer på andra aktier efter börsens nedgång, där Balder hållit emot bättre än mycket annat, väljer vi att avvakta med Balder idag till förmån för andra aktier.
Den här texten publicerades i tidningen Börsveckan i nummer 12 den 21 mars
