{"type":"upload","value":"/placera/redaktionellt/2021/PN-fastighet-placera%20(002).jpg","fields":{"style":null},"format":"","version":3,"relationTo":"media","_isImagePlaceholder":true}

"Spetsig produkt med tyngdpunkt på Norden"

PriorNilsson Fastighet är en spetsig produkt som har ett brett mandat som inte finns på marknaden idag. Fonden är inte låst vid något index och förvaltaren är heller inte begränsad till den svenska fastighetsmarknaden. Den huvudsakliga inriktningen är Norden men de har även möjlighet att välja bolag globalt. Därigenom ges också tillgång till marknader med högre likviditet än den svenska.

– Vid varje tidpunkt kan vi skapa oss en mix av segment och länder där vi ser bäst möjligheter. För ett visst segment, till exempel lager, lätt-industri eller logistik, kan man avgöra vilken geografi som är mest intressant oavsett om det är i exempelvis Kanada, Tyskland eller Sverige. Just nu gynnas högavkastande tillgångar med långa hyresavtal och starka hyresgäster, dessa har mindre räntekänslighet och klarar en svagare konjunktur bättre.

Grunden är en traditionell fastighetsaktiefond, men med tillägget att utöver det kunna blanka bolag och sysselsätta de pengarna genom att köpa mer i de bästa idéerna.

– Den möjligheteten använder vi om vi identifierar bolag med problem eller som vi bedömer ha en svagare utveckling. Det ger en bredare verktygslåda helt enkelt, även om man inte måste använda den möjligheten jämt.

Rent konkret innebär det att vi exempelvis gått kort i bostadsutvecklare och bostadsbolag och för de pengarna köpa mer favoriterna av de förvaltande bolagen, och därmed tjäna på mellanskillnaden. Ett exempel är kort bland annat JM och Kojamo respektive extra lång i Castellum, Wihlborgs, CTP och Nyfosa.

Här kan du handla produkten som privatperson.

Vad gör er bättre än konkurrenterna?

– Vi har djupare fokus på de underliggande tillgångarna, där vi också har följt och räknat på transaktionsmarknaden i detalj det senaste decenniet. Detta ger oss även en god bild på vilka bolag vi anser gör de bästa förvärven, projekten och avyttringar. Genom att välja bolag med rätt tillgångsslag i rätt geografi så skapas goda förutsättningar för en hög riskjusterad avkastning.

Vad tycker du utmärker ett bra fastighetsbolag?

– Många faktorer spelar roll, men de ska ha rätt underliggande tillgångar, smart förvaltning, bra balansräkning och gärna en god historik. Till det krävs att värderingen är attraktiv med fina kassaflöden och en balanserad finansieringsrisk; räntebindningen kan tex vara helt avgörande i detta marknadsklimat och där finns det idag stora skillnader mellan bolag och länder.

Vilka segment gillar ni bäst just nu?

– Lager/lätt-industri, logistik och hotell. Vi ser svagare utveckling för kontor och hyresbostäder som har låga avkastningskrav. Bostadsutvecklare och projektutvecklare ser vi mest negativt på i takt med att konsumenten får det svårare.

Apropå det, hur ser ni på att nyproduktion stannar upp?

– Vi har kommit till ett läge där det i princip har tvärstannat. Kostnaderna är fortfarande höga, även om de kommer ner något. Efterfrågan är samtidigt fallande med dessa stigande räntor, där fallande bostadspriser även smittar av sig på nyproduktionen av både bostads- och hyresrätter.

Vilken roll spelar bankerna i fastighetsbolagens möjligheter att finansiera sig?

– Bankerna är villiga att finansiera om man är bra kund och har bra fastighetstillgångar. Det är stora skillnader mellan fastighetsbolagen, säger förvaltaren Gustav Sällberg.

När räntan stiger kan det vara extremt viktigt att kunna gå från en finansiering med företagsobligationer till banklån.

– Den viktigaste faktorn är räntan, men bolagen är olika förberedda. Vissa har låst räntan flera år framåt och andra har mestadels rörlig ränta. Har man lågavkastande tillgångar så är man generellt mer räntekänslig och klarar därmed en lägre belåningsgrad.

Gustav Sällberg menar att vissa bolag har haft en för aggressiv förvärvsagenda och inte varit tillräckligt selektiva vilka hyresgäster som hyr, vilket nu slår tillbaka för vissa bolag.

– I vissa aggressiva förvärv kan man även få se vakanser och de bolagen riskerar att stöta på större problem både finansiellt och operativt.

Fonden startades i höstas och har inlett starkt, både i år och sedan start. Som förvaltare lyfter han fram fördelen med att tidigare har arbetat med fastighetsbolag och varit rådgivare åt byggare, fastighetsbolag och fonder i transaktioner.

– Jag kan se tillgångarna ur fastighetsbolagens perspektiv. Anledningen till att vi startade fonden var att vi har mycket fastighetskompetens i förvaltningen som vi vill göra tillgängligt i en spetsig produkt för våra kunder.

Trots förväntningen om att marknaden ska vara slagig ett tag till ser PriorNilsson stora möjligheter i sektorn

 -Det är inte osannolikt att man ser tillbaka på 2023 som ett fantastiskt år att stegvis öka sin exponering mot sektorn. Sentimentet är väldigt negativt och kurserna mycket pressade. Vi sticker ut hakan och ser att många av fastighetsaktierna potentiellt kan dubblas på 2-3 års sikt.

Här kan du handla produkten som privatperson.