Sparandet till framtida underhåll är rekordlågt bland bostadsrättsföreningar efter de senaste årens skenande kostnader, uppgav förvaltaren Nabo nyligen i en rapport. BRF:ernas årsavgifter ökade i snitt med 2,5% vid årsskiftet, vilket var den lägsta höjningen på flera år.
SBAB:s chefsekonom Robert Boije varnar för att de låga avgifterna kan bidra till konstlat höga lägenhetspriser – och utgöra en ekonomisk fälla för bostadsköpare.
“Det många bostadsrättsföreningar verkar göra nu är att skjuta upp underhållet. Men det kan man inte göra i all evighet.”
Den fara han ser är att bostadsspekulanter stirrar sig blinda på avgiftsnivån som uppges i mäklarannonsen, och inte tar höjd för att kraftiga höjningar kan behövas.
“Då kan du åka på en sorts dubbelsmäll. Dels blir månadsavgiften högre än vad du hade tänkt dig, dels riskerar du att betala för mycket för bostaden”, säger han.
Kraftigt värdetapp
SBAB har för Placera har gjort en uträkning som visar att en bostadsrätt som kostar 3,2 mkr kan tappa 500 000 kr i värde, förutsatt att månadsavgiften höjs från 4 400 till 5 400 kr.
Boije betonar att det är ett teoretiskt räkneexempel, som förutsätter att den som köper bostaden väger in avgiften till 100% i sitt bud.
“Vi gjorde för några år sedan en undersökning som visade att hushållen inte verkar vara fullt ut rationella, utan bara väger in skillnader i avgift mellan i övrigt likvärdiga bostadsrätter till omkring 50 procent. Om vi i stället utgår från det skulle prissänkningen vara ungefär 250 000 kronor”, säger chefsekonomen.
Han uppmanar därför lägenhetsköpare att vara extra noggranna med att granska bostadsrättsföreningens ekonomi.
“Jag skulle verkligen råda att titta på underhållsplanen och årsredovisningen. Om du ser att det finns underhållsbehov samtidigt som sparandet är väldigt lågt så är det en varningsflagga.”
Lättare granska ekonomin
Efter en lagändring blev det förra året lättare för privatpersoner att upptäcka ifall en BRF vansköter sin ekonomi. Numera är det obligatoriskt att ha med nyckeltalet “Sparande/m²” i årsredovisningen. Det visar hur mycket pengar bostadsrättsföreningen avsätter till framtida underhåll.
Nabo bedömer att ett sparande på över 300 kr per kvadratmeter krävs för att möta ett typiskt underhållsbehov, medan andra aktörer som HSB Stockholm anser att 250-300 är en rimlig nivå.
Om du upptäcker att föreningens sparande är betydligt lägre än så, eller om avgiften inte har höjts på flera år, menar Boije att det kan vara klokt att ta kontakt med föreningens styrelse.
“Det är bra att ställa frågor utifrån årsredovisningen. Tjena, ni har inte höjt avgiften på två, tre år trots att räntan har stigit. Varför har ni inte gjort det?”
I enstaka fall kan det finnas legitima skäl till varför styrelsen har avstått från att höja avgifterna.
“De kanske hade ett högt sparande från början och en låg skuldsättning. Vissa kan också ha låga avgifter generellt på grund av att de får sidointäkter från hyresrätter eller lokaler som hyrs ut till näringsikdare”, säger Robert Boije.
“Men jag skulle säga att den genomsnittliga bostadsrättsföreningen nog inte har det så förspänt.”
