Det finns en fastighetsfond har klarat sig relativt väl genom den senaste tidens kris i den svenska fastighetsbranschen. Fonden har sjunkit en procent senaste året, vilket är något bättre än index och bättre än branschkollegorna.
Jonas Andersson har förvaltat Carnegie Fastighetsfond Norden i sju år, de senast fyra åren under Carnegies namn, och dessförinnan på Alfred Berg.
Före fondförvaltningen kan han se tillbaka på en 20 år lång karriär inom aktieanalys, bland annat som aktieanalyschef på Nordea.
”Jag har alltid tittat på bygg- och fastighetsbolag.”
Jonas Andersson
Anledningen till att fonden klarat sig relativt helskinnad från senaste årets stålbad är att Jonas Andersson tidigt sålde av mycket bostadsexponering.
”När kriget i Ukraina började och både inflation och räntorna började stiga gick bostäder från att vara det bästa som fanns till att plötsligt bli det sämsta, särskilt i Sverige där hyrorna för bostäder inte följer inflationen direkt, utan måste invänta förhandlingar.”
En annan nyckel till att fonden gått bättre jämfört med kategorin senaste året är att NCC och Skanska varit en del av portföljen, något som han som förvaltare varit ganska ensam om i sin kategori.
Nedgången för fastighetsaktierna är från höga nivåer efter många år av låga räntor. Fastighetsbranschen, som historiskt ansetts vara ett tryggt och lite tråkigt investeringsalternativ, har varit allt annat än trist de senaste åren.
De senaste åren i fastighetsbranschen har varit händelserika.
Den nuvarande marknaden för fastighetsaktier beskriver han pendlat mellan hopp och förtvivlan i takt med att marknaden antingen trott att räntehöjningarna är slut och en sänkning kommer inom kort eller att räntorna kommer förbli höga, eller till och med högre, under lång tid.
”Elefanten i rummet har varit hur väl bolagen klarar en högre räntenivå”, säger Jonas Andersson.
Nu på senare tid har det mer kommit att handla om ifall vi är på väg in i en djupare lågkonjunktur där efterfrågan på kommersiella lokaler sjunker och hyrorna likaså.
”Den oron har också pendlat, men summa summarum så har börsen diskonterat väldigt dåliga utsikter, nu känner jag att vi nått den nivån där jag minskat min kassa från 6 till 3 procent och ökat exponeringen.”
En ljusning Jonas Andersson har sett på sistone är att obligationsmarknaden till viss del har öppnat sig för fastighetsbolagen igen. Sedan någon månad tillbaka kan fastighetsbolagen med investment grade-rejting ge ut obligationer till rimliga priser.
”Mindre positivt är förstås att den svenska långräntan har fortsatt att stiga. Det har gjort att sektorn åkt berg-och-dalbana den sista tiden.”
Trots krisläget för delar av den svenska fastighetsbranschen har de riktigt stora smällarna uteblivit – än så länge. Jonas Andersson befarar framför allt småspararfavoriten SBB och onoterade Alectainvesteringen Heimstaden som aktörer som riskerar att stöka till det på marknaden framöver.
Därutöver finns det mindre bolag med bostadsexponering som kanske måste göra nyemissioner framöver. Men att krisen skulle förvärras, det tror inte Jonas Andersson och tar det största innehavet, Castellum, som ett exempel.
”De gjorde tidigare i år en nyemission, det är förbi och klart, jag gillar att Akelius gick in som en stark ägare som kan gå in med mer kapital. För mig känns bolaget robust och de har dessutom relativt högavkastande fastigheter.”
Eftersom flera av börsen fastighetsbolag handlas så lågt jämfört med sina substansvärden tror Jonas Andersson att man framöver kan komma att se positiva aktiereaktioner på en del nyemissioner.
”Det är så mycket dåligt, bland annat nyemissioner, som redan är inprisat.”
Att fonden, som kan investera i hela Norden, till 95 procent består av svenska bolag beror på att de svenska fastighetsbolagen dominerar de nordiska börserna.
Danmark har knappt några noterade fastighetsbolag och de som finns i Finland är främst köpcentrum och bostäder.
”Det vill jag inte äga just nu. Jag vill ha kommersiella fastigheter; kontor, lager, logistik och lätt industri.”
Bland de nyare investeringarna fonden gjort kan nämnas Cibus, som hyr ut fastigheter till livsmedelsbutiker, och Logistea, ett litet fastighetsbolag inom lager, logistik och industri.
”Cibus tycker jag har en optimal exponering nu när man inte vet vart konjunkturen blir av och Logistea är mycket billigare än andra bolag inom samma nisch.”
Undantaget till att inte ha bostadsexponering är Balder som näst största innehav med i runda slängar hälften av beståndet inom bostadssegmentet. Jonas Andersson uppskattar diversifieringen med fastigheter spridda i bland annat Sverige, Danmark, Finland och Norge.
”Balder värderas till 50 procent av substansvärde och 10 gånger den underliggande vinsten. Dessutom är det Erik Selin som är vd och huvudägare och som sköter det bra.”
Tredje största innehavet är logistik- och lagerbolaget Sagax som till skillnad från Balder och Castellum handlas med en premie jämfört med substansvärdet. Det motiverar Jonas Andersson med att de över tid genererat bra avkastning och att fastigheter med högre risk och avkastning i en stor portfölj som Sagax motiverar en högre värdering än vad de enskilda fastighetna indikerar. Även här spelar ledningen en stor roll.
Hur viktigt är det att träffa bolagen du investerar i?
”Det är självklart viktigt, jag träffar de flesta kvartalsvis, förutom möjligen Sagax, som är lite av en Greta Garbo.”
Vad krävs för att du ska tycka att det är läge med bostadsexponering igen?
”Det skulle vara om konjunkturen blir riktigt dålig, om det visar sig att centralbankerna höjt för mycket och räntorna måste sänkas snabbt.”
Vad är den vanligaste missuppfattningen om fastighetsaktier, tycker du?
”Det är att fastigheter, som ju på engelska heter real estate, alltså är reala tillgångar och att det är få branscher där man blir så lätt kompenserad för inflationen. Om inflationen är 10 procent kan man med automatik höja sina hyror lika mycket, så ser det ut i de flesta hyreskontrakt.”
Men hög inflation betyder ju höga räntor, och det är ju inte bra för fastighetsbolagen?
”Ja, och vissa bolag har varit för högt skuldsatta, men rent teoretiskt ska det vara ett nollsummespel. Det går åt andra hållet också. Minsta tecken på att räntehöjningarna är slut och att vi till och med kan få en sänkning kommer att vara en trigger för sektorn att gå upp.”
Hur ser du på det svala intresset från utländska investerare?
”Jag tror utländska fastighetsköpare är tveksamma att investera på direktmarknaden i Sverige på grund av den dåliga utvecklingen för kronan. Det borde ju vara tvärt om, allt har ju blivit billigt räknat i euro eller dollar. Men man är orolig för en fortsatt dålig utveckling och att hedga valutan kostar lite av avkastningen.”
”Största hindret på aktiemarknaden för utländska investerare har annars varit den höga belåningsgraden för de svenska bolagen jämfört med hur det ser ut i övriga Europa. Nu minskar belåningen successivt genom nyemissioner och fastighetsförsäljningar, vilket kanske kan få utländska investerare med på tåget igen.
”Det låga utländska intresset för svenska fastighetsaktier ser jag som en potential. Det kan nästan bara öka sitt ägande från den här nivån.”
Så du tror att vi nått botten för fastighetsaktierna?
”Min uppfattning är ju färgad av att jag förvaltar en fastighetsfond. Det har varit upp och ned, men under de här värderingsnivåerna har vi inte varit på länge och det är här det vänt hittills. Jag tror att vi är åtminstone nära någon typ av botten.”
Prenumerera på mitt nyhetsbrev som kommer en gång i månaden. Här lägger du upp din kostnadsfria prenumeration.
Följ mig gärna på X
Följ Placera på Facebook , LinkedIn, Twitter, Spotify och Soundcloud
