Verksamheten har dock alldeles oavsett tuffat på riktigt bra under 2020 och bolaget tar allt snabbare steg mot ett högre kreditbetyg och en allt starkare finansiell position.

Q3-rapporten var robust i alla aspekter. De operativa nyckeltalen pekar uppåt där förvaltningsresultatet ökade med 166 procent till 677 Mkr (254) under tredje kvartalet. Pandemieffekterna är försumliga, och SBB har jobbat ner snitträntan till 1,41 procent (1,76) och fortsätter att förädla skuldsidan mot ännu lägre finansieringskostnader genom främst återbetalning av dyra lån. 

De starka kassaflödena från förvaltningen, som nu taktar 1,8 miljarder de senaste 12 månaderna och som stigit med 250 procent hittills i år, används både för att minska skuldsättningen men även till att förvärva attraktiva fastighetsportföljer som nyttjas av kommuner och offentliga inrättningar, främst inom utbildning och omsorg. Det är en perfekt kombination där vd Ilija Batljan visat gång på gång att man kan både gasa och bromsa samtidigt.

Låg belåningsgrad

Resultatet talar sitt eget språk. SBB har nu cirka 45 miljarder i justerad nettoskuld vid Q3 om man räknar med de affärer som genomförts efter perioden. Blickar vi 12 månader framåt faller nettoskulden till 40,6 miljarder, vilket motsvarar 49,7 procent av beståndets värde enligt de kriterier som S&P ställer. Man har 60 miljarder i obelånade tillgångar och 9,6 miljarder i likvida medel/finansiella tillgångar per idag samt ytterligare 9,1 miljarder i kreditutrymme. Bolaget uppfyller därmed flera av kraven som ratingshusen ställer för ett BBB+ betyg. Skulle man nå detta så faller de finansiella kostnaderna ännu mer. En höjning från dagens betyg BBB- till BBB lär vi se inom kort. 

Den här texten publicerades i tidningen Börsveckan i nummer 46 den 9 november.

Läs mer om Börsveckan.

Styrelsen har redan föreslagit en utdelning på 1 kr/stamaktie (0,60) som delas ut uppdelat på fyra tillfällen under 2021. Ilija Batljan menar att man kan genomföra förvärv för 8-9 miljarder utan att äventyra kreditbetygets (BBB+) fullföljande i närtid, oaktat kommande kassaflöden. Det ger stora utrymmen för större fastighetsköp i närtid men fokus kommer i närtid att vila på att uppnå kreditbetyget, så som vi tolkar ledningen.

Intjäningsförmåga från förvaltningsdelen är 1,6 kr/stamaktie efter alla utdelningar men där ytterligare 130 Mkr, eller 0,1 kr/aktie, ska läggas till för de affärer som ännu ej bokats in efter Q3. 

Som bekant så har SBB andra intäktsströmmar också. Inkluderat transaktioner, projektintäkter samt intäkter via renoveringar i hyresrättsbeståndet, så ligger intjäningen på nästan 3 kr/stamaktie, dvs efter utdelningar till hybridobligationer och D-aktier. Och ser man till vinsten per aktie hittills under de första nio månaderna så taktar SBB klart över 4 kr/aktie (1,41).  

Kraftig substansökning

Substansvärdet uppgår till 24,36 kr/aktie vid utgången av Q3, det är en stark ökning från 13,11 kr/aktie för ett år sedan och ambitionen är att öka beståndet från dryga 81 miljarder till 125 miljarder till år 2025. SBB är ett av Europas snabbast växande fastighetsbolag, alla kategorier. 

Bolaget uppvisade positiva värdeförändringar om knappt 3,5 miljarder i Q3, där det framförallt handlat om omförhandlingar av befintliga kontrakt samt en större omvärdering av det norska storförvärvet av förskolor som gjordes i Q3. Efter Q3 har man också genomfört externvärdering av transaktioner som tecknades efter kvartalets utgång och avtal som kommer att tillträdas under de kommande 12 månaderna. Dessa transaktioner avser samhällsfastigheter med en snittkontraktslängd om nästan 40 år och ett fullt indexerat driftnetto om 101 Mkr. Utfallet av värderingen visar på ett övervärde som överstiger anskaffningsvärdet/investeringar med 624 Mkr. Hittills under 2020 har samtliga försäljningar man genomfört varit till minst det bokförda värdet och man gör kvartalsvisa externvärderingar.  

Direktavkastningen för beståndet är fortsatt hög om 4,5 procent (4,7), klart högre än för andra europeiska aktörer inom samhällsfastigheter så här finns fortsatt en fin uppsida i framtida värdeökningar. De senaste affärerna som gjorts på marknaden under året har pekat på direktavkastningar på snarare 3-3,5 procent. Äldreboenden i Stockholmsregionen, där SBB är stora, indikerar till och med en nivå på dryga 2 procent.  

SBB har dessutom byggrätter som motsvarar 29 000 lägenheter i balansräkningen, vilket är högre än Skanskas 25 500 och fler än JM:s 21 000. Även här fortlöper projekten enligt plan och det gäller även på renoveringssidan av hyresrätterna samt på transaktionssidan enligt uppsatt intjäningsförmåga.

Övertygande kvartalsrapport

Allt sammantaget en kanonrapport i vårt tycke. Vi anser att SBB:s trygga och fullt indexerade förvaltningsintäkter som har en genomsnittlig löptid på 9 år borde värderas till åtminstone 18-19 gånger vinsten, som är på cirka 1,7 kr/aktie. Det ger ett värde på cirka 32 kr/aktie. Utöver det finns övriga intäktsströmmar som utan konstigheter borde betinga en multipel kring 6-7 gånger, konservativt räknat. Det ger ytterligare 8-9 kr/aktie och sammanlagt alltså ett totalt värde om 40-42 kr i ett första skede. 

Vår bedömning är att SBB har goda förutsättningar att nå dessa nivåer så småningom, i takt med att man bevisar den trygga affärsmodellen kvartal för kvartal och fortsätter generera värdeskapande affärer. Tålamod kommer belönas och tiden talar för SBB.