Fastighetsbolaget D. Carnegie & Co lägger bakom sig ett starkt 2016. Bolaget har hunnit renovera betydligt fler lägenheter än den årliga målsättningen och det har gett god effekt på resultatet. Hyresintäkter, marginaler och fastighetsvärden ökade alla starkt under året. Med god hjälp från en fortsatt stark underliggande efterfrågan på bostäder ökade substansvärdet med nära 40 procent.

D. Carnegies fastighetsportfölj består uteslutande av bostäder i miljonprogrammen byggda under 60-70 talet. Beståndet är koncentrerat till Stockholmsområdet men bolaget äger även fastigheter i bland annat Eskilstuna, Norrköping, Uppsala och Katrineholm.

Behoven av upprustning är stora i miljonprogrammen och själva kärnan i D. Carnegies verksamhet är arbetet att renovera upp lägenheterna. Hypotesen är att det finns gott om hyresgäster som är villiga att betala mer för en fräschare och modernare lägenhet och hittills tycks den hypotesen hålla. Kötiden för att få en bostad hos bolaget är sex år.

För att minimera hyresförluster och kunna hålla ett högt tempo i renoveringsarbetet jobbar D. Carnegie lägenhet för lägenhet i takt med att kontrakten omsätts. Normalt sett skulle man jobba med hela trappuppgångar eller hus i taget för att få maximal effektivitet i arbetet. D. Carnegie har dock utvecklat ett system som är nog så effektivt även när arbetet sker styckevis.

Hittills tycks affärsmodellen fungera som smort. Under 2016 renoverades 1 253 lägenheter vilket ska jämföras med målsättningen om 1 000 lägenheter. Det har resulterat i att hyresintäkterna i jämförbart bestånd ökat med knappt 5 procent samtidigt som driftkostnaderna kunnat sänkas med 3,5 procent. Driftnettot (bruttoresultatet från fastighetsförvaltningen) har därmed förbättrats med 14 procent under året.

Med en mer lönsam förvaltning följer också ett högre värde på fastigheterna. Inklusive effekterna från en allmänt stark bostadsmarknad steg värdet på fastighetsportföljen med nära 2 miljarder kronor under 2016. Totalt värderas beståndet till cirka 17 miljarder.

Totalt består D. Carnegies fastighetsportfölj i dagsläget av drygt 16 000 lägenheter. Av detta har cirka 12 procent hunnit renoveras. Effekten på de lägenheter som renoverats har hittills i snitt blivit en hyresökning på väl över 40 procent räknat per kvadratmeter.

Den kraftigt positiva effekten av renoveringsarbetet framgår även när man ställer investeringarna mot de värdeökningar de ger upphov till. Under 2016 investerade D. Carnegie en dryg miljard kronor i renoveringar. Värdeökningen i de berörda fastigheterna blev samtidigt närmare tre miljarder kronor.

D. Carnegie avser att inom kort även börja bygga nya bostäder inom de områden som bolaget redan äger bostäder i. Vissa av områdena är relativt luftigt bebygda och bolaget gör idag bedömningen att detaljplaner för cirka 400 000 kvadratmeter bostäder kan komma att godkännas fram till år 2020.

Nybyggda lägenheter håller betydligt högre hyror än nyrenoverade och eftersom D. Carnegie redan äger marken blir det en väldigt lönsam affär att bygga nytt. Nybygda fastigheter skulle även bidra till att lyfta hela områdena ett snäpp.

Enligt D. Carnegies egen uträkning ligger intjäningsförmågan i dagsläget på knappa 400 Mkr om året. Det är 34 procent mer än för ett år sedan. Per aktie blir det drygt 5 kronor vilket ger aktien ett p/e-tal på dryga 20.

Det kanske mest intressanta med D. Carnegie är dock de värdeökningar som renoveringarna ger upphov till. Dessa fångas inte upp i förvaltningsresultatet ovan. Substansvärdet eller faktiskt resultat per aktie blir en bättre värdemätare.

Snittprognoserna för vinst per aktie de närmaste åren enligt Factset ger p/e-tal på 9 respektive 6,5.

Aktien handlas i dagsläget i nivå med det långsiktiga substansvärdet som det såg ut vid årsskiftet. Substansvärdet i D. Carnegie har ökat med 40 procent två år i rad och de analytiker som bevakar bolaget räknar enligt databasen Factset med ökningar i eget kapital på 22 respektive 15 procent de kommande åren.

Det finns med största sannolikhet även stora dolda övervärden i balansräkningen, både i det förvaltade beståndet men kanske framför allt i de byggrätter som väntar på att få godkända detaljplaner.

D. Carnegie har de senaste åren visat att bolagets affärsmodell fungerar som utlovat. Med bara 88 procent av dagens bestånd renoverat och fler bostäder på väg in under våren kommer bolaget att ha fullt upp under många år framöver.

Efterfrågan på bostäder lär inte dämpas i första taget. Inflyttningen till storstäderna är generellt hög och framför allt till Stockholm. De senaste årens ökande flyktingströmmar bidrar till att ytterligare höja trycket på bostadsmarknaden, inte minst i de områden där D. Carnegie verkar.

Risken för stigande vakanser är således låg i bolaget. Stigande räntor kommer dock att påverka D. Carnegie negativt. Belåningsgraden på fastigheterna ligger dock inte högt för att vara bostäder, under 50 procent vid årsskiftet.

Vidare har bolaget att hantera bristen på byggarbetskraft för att kunna hålla tempot uppe i renoveringsarbetet. Stigande kostnader är ett problem i hela byggbranschen för tillfället.

Det är dock inga nyheter för D. Carnegie och under fjolåret hanterades de utmaningar som finns mycket bra. Aktien har harvat sidledes sedan i somras då ränteoron påverkat hela bygg- och fastighetssektorn negativt på börsen. Vi är generellt försiktigt till fastighetssektorn i dagsläget men D. Carnegie tycker vi fortfarande ser köpvärd ut.