ALM Equity är ett litet fastighetsutvecklingsbolag med 15 anställda som är aktuellt för notering på First North-listan. Aktien har tidigare handlats inofficiellt via HQ men efter HQ-kraschen har det saknats organiserad handel.
Nu erbjuds nya ägare köpa ett paket med 200 stamaktier för 30 kronor styck plus 100 preferensaktier för 60 kronor styck. Ett paket går alltså på 12 000 kronor. Ingen nyemission görs utan det är befintliga aktier som säljs av styrelseledamöter och andra nuvarande ägare. Erbjudandet är litet, 3,6 Mkr, varför ingen inte tillåts teckna mer än en post.
Den som gör så blir delägare i ett bolag som bildades 2006. Hjärnan bakom det hela är vd Joakim Alm som även är huvudägare med 51 procent av aktierna. Andra stora ägare är styrelseledamöterna Johan Wachtmeister (11%) och Gerard Versteegh (9%).
Affärsidén är att förvärva, utveckla och sälja framför allt bostadsprojekt. Fokus är idag på bostäder för normalinkomsttagare och unga vuxna i Stockholm och Mälardalen.
Lite förenklat kan man säga att ALM lever på sin talang för att hitta oslipade diamanter på fastighetsmarknaden. Bolaget saknar egen byggrörelse, arkitekter och mäklare. Till skillnad från JM saknar ALM dessutom en egen landbank med råmark som kan förse rörelsen med byggrätter.
Allt krut läggs på att nosa upp och förvärva projekt, vanligen färdiga byggrätter, och vidareförädla dessa. Det ställer höga krav på att ALM gör något smartare med tillgången än den tidigare ägaren eller konkurrerande budgivare.
Vad nyckeln till god lönsamhet är varierar från projekt till projekt. "Insteget" blev ett av ALM:s mest lyckade projekt och handlade om att bygga om gamla Ericssonlokaler till billiga bostäder på Telefonplan i Stockholm. Här lyckades ALM genom smart omdesign få ut mer än 50 procent mer säljbar boyta än de tidigare ägarna planlagt. Det gjorde under för lönsamheten i projektet.
Ska man investera i ALM-aktien krävs att man tror att företaget kan fortsätta hitta sådana smarta vinklingar på sina projekt. Det kan kännas vanskligt. Sitter allt kanhända i huvudet på Joakim Alm? Det kan man möjligen leva med när han gissningsvis har hela sin ekonomi i ALM-aktier. Det är värre om det finns andra nyckelpersoner i den lilla organisationen utan samma incitament.
Historiken inger dock förtroende. Under 2006-2011 har ALM:s rörelsemarginal varit 20 procent i snitt, och som lägst 10 procent. De svåra åren 2007-2008 klarade ALM utan att förlora mer än någon miljon på sista raden, vilket är starkt eftersom ALM på den tiden var inriktat mot lite mer lyxiga fritidsbostäder ¿ en marknad som föll dramatiskt.
Under 2010-2011 har bostadspriserna repat sig och ALM skördat frukterna av att man snabbt bytte inriktning mot billigare bostäder under finanskrisen. Den här historiken tyder på att bolaget har en bra modell för att undvika de risker som finns på marknaden.
Om vi tittar på den färska delårsrapporten är utgångsläget för 2012 bra, även om bostadsmarknaden beskrivs som mycket svängig. ALM sålde 24 bostäder (30) medan 46 produktionsstartades (0) i kvartalet. Totalt fanns 434 lägenheter i produktion med en mycket god försäljningsgrad på 90 procent (94%).
Resultatet på 16 Mkr var visserligen lägre än i fjol (19) men det speglar delvis en projektförsäljning. Det är inte säkert att ALM når upp till 2011 års vinst på 6,13 kronor per aktie, då p/e-talet blott är 4,9, men 2012 ser ändå ut att bli ett bra vinstår.
Det centrala för att bedöma projektutvecklare på lite sikt är dock portföljen med byggrätter. ALM förefaller ha en bra exponering mot Stockholm (drygt 50 procent av ytan), Uppsala (19 procent) och städer i Mälardalen som Enköping och Eskilstuna (14 procent). Räknar vi med att ALM producerar dessa alla lägenheter som ryms i den nuvarande portföljen under fem år, till nuvarande prisnivåer, historiska marginaler (20 procent) och räntekostnader så får vi det till att vinstförmågan ligger kring 4,40 kronor per aktie, eller p/e 7.
Sådana beräkningar är förstås enormt osäkra och den som känner oro för bostadspriserna bör såklart avstå från aktien. Att investera i ALM kräver att man känner stark tilltro till företagsledningen. Vi lutar åt att det är befogat, på basis av hur bra ALM manövrerat på den svåra marknaden.
Värderingen på 6-7 gånger vinsten är hyggligt attraktiv liksom preferensaktien som ingår i de paket som erbjuds. Den ger 2,50 kronor i utdelning två gånger per år eller en årsränta på 8,3 procent. Preferensaktierna kan lösas in för 100 kronor från och med nästa år, men om så sker är upp till styrelsen. Eftersom banklånen ligger nere på projektnivå och moderbolaget är obelånat är risknivån lite mindre i pref-aktien än man kan tro. Dock finns borgensåtaganden som har prioritet vid likvidation etc.
Vårt råd blir köp. En post tecknas via Erik Penser (ej möjligt att teckna mer). Anmälningssedel finns på www.penser.se. Teckningsperioden pågår och löper 16-30 maj och första noteringsdag beräknas till 8 juni.
----
Den här artikeln publicerades ursprungligen i tidningen Börsveckan, den 21 maj 2012. Är du intresserad av att prenumerera på Börsveckan, klicka här.
Daniel Svensson
