"Jag skulle inte gå in på den svenska fastighetsmarknaden för närvarande. Svenska fastighetsaktier är högt värderade jämfört med fastighetsaktier på andra marknader."

Det säger Tomas Körfgen, sedan i juli ny förvaltare för SEB Fastighetsfond med placering i Frankfurt. Fonden placerar globalt i aktier och aktierelaterade värdepapper i företag inom fastighets- och byggbranschen.

"Den svenska fastighetsmarknaden har utvecklats mycket bra under de senaste två åren. Men nu är värdena höga", säger Tomas Körfgen.

Han pekar ut andra marknader som mer intressanta.

"I till exempel Storbritannien, Tyskland och Italien är fastighetsvärderingarna för närvarande inte lika höga."

Däremot tycker han inte att den jämförelsevis höga vakansgraden på svenska kontor något större problem.

"Nej, vakansgraderna är ingenting att bekymra sig över som placerare. De kommer troligen att plana ut, liksom de har gjort i Tyskland. Men jag skulle ändå vänta med att köpa aktier i svenska fastighetsbolag", säger Tomas Körfgen.

De senaste tre åren har SEB Fastighetsfond haft en avkastning på i genomsnitt drygt 30 procent. I år har fonden hittills stigit med nästan 18 procent. Fonden leddes tidigare av svensken Peter Norhammar. I juli efterträddes han av tyske Tomas Körfgen.

Totalavkastningen på svenska fastigheter mer än fördubblades mellan 2004 och 2005, från 5,8 till 12,7 procent, enligt den årliga sammanställningen från Svenskt Fastighetsindex. Fastigheternas värde ökade med 7,0 procent mellan utgången av 2004 och utgången av 2005.

Butiksfastigheter gav placerarna den högsta avkastningen på 17,3 procent. Kontorsfastigheter låg i botten med en avkastning på 11,3 procent.

Men medan totalavkastningen på rena fastighetsinvesteringar ökade från 0,9 procent 2003 till 12,7 procent 2005 minskade totalavkastningen på fastighetsaktier från 41,0 procent 2003 till 35,8 procent 2005. Ett faktum som stärker Tomas Körfgens avvaktande inställning till investeringar i svenska fastighetsaktier.

Enligt uppgifter i svensk press hade det danska fastighetsbolaget Keops problem med finansieringen av köpet av svenska Kungsleden. Svårigheten var att sälja fastighetsobligationer för drygt 1 miljard kronor. Förmodligen är det inte bara ett tecken på skepsis mot Keops utan också ytterligare en signal om en svalare svensk fastighetsmarknad.

Å andra sidan är fastigheter fortfarande en realtillgång som ger god avkastning och frågan är hur mycket bättre andra placeringar som räntebärande papper och aktier i allmänhet är.

Det finns också ett starkt samband mellan totalavkastningen på fastigheter och landets ekonomi i stort. Fastighetsmarknaden följer helt enkelt BNP.

"En god tillväxt i ekonomin ger vanligen också god totalavkastning på fastigheter. Just nu har vi god tillväxt och därför är jag ganska optimistisk när det gäller totalavkastningen på fastigheter", säger Johan Nordenson, avdelningschef inom kapitalförvaltning på Länsförsäkringar, med inriktning på fastigheter och alternativa investeringar.

Han menar att den största risken skulle vara en generell kreditåtstramning för fastighetsinvesteringar.

"Om detta skulle inträffa parallellt med höjda marknadsräntor får vi se sänkta fastighetsvärden", säger Johan Nordenson.

Bankernas utlåning till fastighetsinvesteringar har stigit snabbt, med låg ränta som bränsle. Men fortfarande är det långt till de farliga nivåer som föregick fastighetskraschen i början av 90-talet.

"Ett hot skulle vara om någon eller några banker åkte på ett par riktiga smällar i form av kreditförluster, drar öronen åt sig och minskar utlåningen till fastighetsinvesteringar. Detta i kombination med högre marknadsräntor utgör den största risken", säger Johan Nordenson.

Björn Dickson