För att nämna bara några kopplingar:

• Digitalisering och e-handel ökar efterfrågan för logistikbolag och datacenter men tar handel från shoppingcenter.

• Världens befolkning ökar, flyttar in i städer och blir allt äldre, vilket ökar trycket på att bygga bland annat fler bostäder, kontor och vårdfastigheter.

• Att medelklassen i framför allt Asien blir större skapar köpkraft bland många fler med påverkan på alla fastighetssegment bland annat köpcentrumbolag.

• Att vi blir mer medvetna om hållbarhet och miljöförändringar leder till nya byggtekniker och smartare städer. Ny teknik skapar möjligheter att bygga med mer energieffektiva material, bättre motståndskraft till naturens element och miljöcertifierade byggnader blir en allt större konkurrensfördel för att attrahera hyresgäster och höja hyran.

Sprider riskerna

Inte minst är fastigheter ett viktigt tillgångsslag för att diversifiera sin portfölj och sprida riskerna i sitt sparande. För att illustrera: de flesta som lever i Sverige, har sitt arbete i ett svenskt företag och kanske äger sin bostad – dessutom kanske man sparar i svenska aktier. Det ökar riskerna om Sveriges ekonomi skulle gå sämre.

Att spara i en global fastighetsfond kan ge en diversifierad avkastning både från värdeökning av fastigheten över tiden och utdelning från löpande hyresintäkter. Ur ett riskperspektiv är det mycket klokt att investera globalt, i synnerhet i fastigheter då dess värdeutveckling drivs främst av lokala faktorer.

Den svenska fastighetsmarknaden, till exempel, har över tid varit mycket framgångsrik både på börsen men också på den fysiska marknaden (såsom bostadsmarknaden). När det kommer en vändning kan det vara bra att vara investerad i flera marknader.

Detta är särskilt viktigt då fastighetsvärden och fastighetsmarknaden främst styrs av lokala betingelser som tillväxt, infrastrukturutveckling, urbanisering, landets ekonomiska- och politiska utveckling med mera. När pendeln svänger och bostadspriserna pekar neråt, och aktier och fastighetsvärden sjunker slår det ofta över hela spektrumet.

Dessutom har fastighetsmarknaden blivit mycket mer diversifierad, specialiserad och större under det senaste decenniet. Investerare erbjuds bra diversifiering i olika segment av fastighetsmarknaden som tidigare inte var så enkla att investera i såsom vårdfastigheter, själv lagring, logistik och datacenter är exempel på några. Snabbt växande alternativa fastighetssegment som numera konkurrerar med de traditionella exempelvis kontor, handel och bostäder.

Viktigt med likviditet

Men det gäller att välja rätt fastighetsfond. En stor fördel med att investera i en fond som SKAGEN M² är den dagliga likviditeten. Detta till skillnad från stängda fonder som har ägande direkt i fastigheter. När priserna sjunker kan det bli svårt att hitta köpare, dessutom är pengarna normalt sett låsta exempel på detta upplevde vi under finanskrisen och efter första BREXIT-omröstningen.

– Många svenska börsnoterade fastighetsbolag är förhållandevis små och illikvida i ett globalt perspektiv, därför kan det vara tryggt att veta att vi kan likvidera vår portfölj förhållandevis snabbt utan att påverka prisbilden och vara elefanten i glasbutiken då vi agerar på en global marknad med många stora likvida bolag, säger Michael Gobitschek, portföljförvaltare av SKAGEN M².

Lönsamt med fastigheter historiskt

Tittar vi bakåt i tiden har fastigheter också varit en mycket lönsam investering. Som ett exempel har USA-noterade fastighetsaktier de senaste 40 åren haft bättre genomsnittlig avkastning än breda index som S&P 500, mycket beroende på en god utdelningskomponent och kompensation för inflationen. Kan detta vara en ledstjärna för andra mindre utvecklade marknaders framtid?

Michael Gobitschek är övertygad om detta då många städer genomgår en utveckling som påminner om den vi sett i andra mer utvecklade länder historiskt till exempel konsumtionsdriven tillväxt och utbyggnad av infrastrukturen och digitaliseringen med mera.

– Det gäller dock att vara försiktig, långt ifrån allt är guld bara för att det glimmar. Vilket för övrigt även gäller i vår del av världen där vi ser en polarisering mellan städer som innebär att några blir framgångsrika och andra minskar i betydelse, säger han.

Vad händer med fastighetsaktier om räntorna stiger?

– Fastigheter är ett kapital intensivt tillgångsslag så räntor spelar roll. Viktigt att komma ihåg är att en ränteökning är oftast ett tecken på en sund och växande ekonomi, vilket i sin tur oftast leder till efterfrågan på fastigheter t ex genom höjda hyror på sikt. De flesta fastighetsbolag har under lång tid kunnat refinansiera sina krediter på mycket låga nivåer, vilket gör att de ökade räntekostnaderna inte kommer att slå igenom på ett tag.

– Det ska inte vara gratis att låna pengar – det bygger problem över tiden till exempel i form av fastighetsbubblor, säger Michael Gobitschek.

Läs mer om SKAGEN M² här