Skanska (265 kr) är en bygg- och projektutvecklingskoncern med tyngdpunkt i USA, som står för 49% av omsättningen, samt Norden med 35%. Bolaget omsätter nära 177 miljarder kr årligen.

Största ägare är Lundbergsfären via Industrivärden, som kontrollerar 7,7% av kapitalet och 24,5% av rösterna. VD sedan 2018 är Anders Danielsson, vars aktieinnehav i bolaget uppgår till cirka 97 Mkr.

USA står i centrum

Den amerikanska marknaden utgör fundamentet i Skanskas affär och är den enskilt viktigaste drivkraften för koncernens tillväxt och lönsamhet. Under 2025 genererade de amerikanska enheterna inom bygg- och projektutveckling en omsättning på cirka 8,7 miljarder USD (omkring 85 mdr kr).

Historiskt har USA visat på marginalstabilitet, men med variation i orderingång. Till exempel toppade orderingången för området "Bygg USA" år 2024 (132,2 mdr kr) men föll 2025 (87,6 mdr kr).

Över en konjunkturcykel har den årliga tillväxttakten i Skanska varit drygt 2%. Förändringarna i rörelsemarginal som grafiken ovan visar förklaras främst av tidpunkter för lyckade försäljningar av projektfastigheter. Mer om den delen av koncernen lite senare.

De största USA-relaterade orderhändelserna i närtid pekar mot två efterfrågedrivare: datacenter och transportinfrastruktur. Några exempel på större order visas i faktarutan här nedan.

Olika rörelseben

Skanska driver sina affärer i flera olika ben. Det enskilt största är Byggverksamheten. Här agerar Skanska som en traditionell entreprenör och får betalt för projektgenomförande. Intäkterna är stora men marginalerna ganska tunna. Nyligen höjdes marginalmålet till "minst 4%" för Skanskas byggverksamhet.

Därtill har Skanska en stor projektutvecklingsaffär med inriktning på bostäder och kommersiella fastigheter. Kapitalet till den här affären genereras till stor del från byggrörelsen som typiskt sett drivs med nettokassa. När affärerna lyckas blir marginalerna betydligt högre på egna projekt än när man bygger åt andra, men riskerna är också större. Skanska är beroende av marknadspriser på bostadsrätter och kontor som inte alltid utvecklats på gynnsamt vis. På senare tid har exempelvis kontorsmarknaden varit svag i USA.

Sedan några år har Skanska även ett ben som äger färdigutvecklade fastigheter. Det är än så länge en mindre del som svarar för cirka 8,3 mdr kr (12,6%) av totalt sysselsatt kapital på 66 mdr kr som binds i projekt och fastigheter.

Att Skanska har intäktsströmmar av mycket olika karaktär, exempelvis sett till hur kapitalkrävande de är, gör att värderingen av koncernen blir missvisande om man räknar på bolaget som en enhet. Vi väljer därmed att analysera och värdera delarna separat för att få en bild av hur man ska se på aktien.

Historiskt stark lönsamhet i bygg

Som tabellen här nedan visar har intäkterna från byggrörelsen successivt ökat. Den genomsnittliga årstillväxten har varit 1,5% respektive 3,1% på fem respektive tre års tid. Rörelsemarginalen har varit 3,4% och 3,7% för respektive period.

Byggverksamheten genererade under 2025 ett historiskt starkt resultat. För helåret uppgick rörelsemarginalen till 4,1% (3,5) och översteg bolagets tidigare långsiktiga mål (minst 3,5%). Detta är delvis ett resultat av en omställning som inleddes för flera år sedan, där fokus flyttades från lågmarginaluppdrag till mer tekniskt komplexa projekt där Skanska kan ta ut högre marginaler.

Fastighetsbenet långt från avkastningsmålen

Skanskas områden Bostadsutveckling, Kommersiell fastighetsutveckling och Förvaltningsfastigheter kräver mer kapital än byggverksamheten. Målet är att skapa värde genom att utveckla mark och fastigheter, för att sedan sälja det med vinst.

Tabellen här nedan visar värdet på de olika delsegment i projekt- och förvaltningsportföljen. Marknadsvärdet avser det värde som Skanska själva bedömer att fastigheterna är värda, enligt deras värderingsmodeller. Övervärdet är skillnaden mellan marknadsvärdet och det sysselsatta kapitalet.

Det sysselsatta kapitalet har en rabatt på cirka 15% relativt Skanskas uppskattade marknadsvärde.

Avkastningen på sysselsatt kapital i projektutveckling totalt var låga 1,8% under 2025. Det beror till stor del på nedskrivningar och en trög marknad under årets början.

Vid kapitalmarknadsdagen 2025 upprepade Skanska sina finansiella mål för projektrörelsen. Bolaget siktar fortsatt på en avkastning på sysselsatt kapital i projektutveckling på minst 10%, minst 6% i förvaltningsfastigheter och en avkastning på eget kapital på minst 18% på koncernnivå.

Utfallet de senaste åren ligger långt från bolagets ambitionsnivåer. Som grafiken nedan visar har Skanska inte nått upp till målen på flera år.

Summan av delarna

Nedan gör vi ett försök att värdera de olika delarna av Skanska, bit för bit.

Värdering av Byggverksamheten: Byggverksamheten levererade ett rörelseresultat på 7,1 mdr kr under 2025. Analytikerna som följer bolaget räknar med att rörelsevinsten i byggsegmentet faller till 6,8 mdr kr under 2026, men sedan ökar till 7,2 mdr kr 2027. I kalkylen här räknar vi med en normaliserad rörelsevinst på 7 mdr kr. En värdering på 8x rörelsevinsten tror vi är rimligt för rörelsen.

• Antagen uthållig rörelsevinst: 7 mdr kr.
• Multipel: 8x Ebit.
• Värde Bygg: 56 mdr kr.

Värdering av Projektutveckling och förvaltningsfastigheter: Vi utgår från sysselsatta kapitalet i respektive segment enligt senaste kvartalsrapporten.

Inom projektutvecklingen är det sysselsatta kapitalet 57,7 mdr kr. Förvaltningsfastigheterna har ett samtidigt ett sysselsatt kapital på 8,3 mdr kr.

Med avrundning beräknar vi det totala värdet på samtliga fastighetsrelaterade tillgångar till 58 + 8 = 66 mdr kr.

Nettokassa: Skanska har en stark balansräkning. Den justerade nettokassan uppgick till 11,5 mdr kr vid utgången av 2025. Denna kassa tillhör aktieägarna och läggs till bolagsvärdet.

När vi summerar delarna får vi ett rimligt värde på aktien till drygt 333 kr (riktkursen här räknar inte med eventuella utdelningar). Det innebär en uppsida på drygt 25% från dagens aktiekurs på 265 kr. För koncernen som helhet ger det en värdering på drygt 10,5x rörelsevinsten.

Baserat på dagens aktiekurs kan vi även räkna ut det implicita värdet på byggrörelsen, förutsatt vår värdering av fastigheterna. Med dagens marknadsvärde på 109 mdr kr är byggverksamheten värd 109 - 11,5 - 66 = 31,5 mdr kr. Det innebär att rörelsen implicit värderas till låga 4,5x rörelsevinsten.

Slutsats

När vi analyserade Skanska förra sommaren landade vi i att aktien framstod som lågt värderad i relation till fastigheternas värde och byggrörelsens uppskattade värde. Sedan dess har aktien stigit strax över 20%.

När vi summerar delarna i Skanska framstår aktien fortsatt som attraktivt värderad. Vårt summan-av-delarna-värde ger en uppsida mot dagens kurs på drygt 25%. Byggrörelsen handlas implicit till en försiktig multipel trots god marginal och en solid orderstock i USA. Den låga värderingen på byggrörelsen ser vi som en säkerhet mot större kursfall.

Vi gillar också att balansräkningen är stark med nettokassa, vilket ger skydd om projektmarknaden skulle förbli trög en tid. Samtidigt finns tydlig hävstång uppåt om projektutvecklingen normaliseras mot bolagets mål. Vi behåller köprådet på aktien.