Realtillgångar är fysiska tillgångar samt fast egendom som skog, kraft, infrastruktur, fastigheter och råvaror. Det är tillgångar som över tid bevisat sig ge ett bra inflationsskydd. De är inte är så konjunkturkänsliga och har ett jämnt kassaflöde. Hyreskontrakten har oftast ett inbyggt inflationsskydd som möjliggör prishöjningar vid inflation.

Digitaliseringens tillväxt har accelererat under covidpandemin och skapat oro hos investerarna för både kontors- och butiksdöd. Men fastighetssektorn har flera intressanta undersektorer som har en ljus framtid.

Ökad e-handel skapar bättre och mer genomtänkt logistik och lagerhantering. Mer komplexa och avancerade lokaler till moln- och datacenter, som omfattar back-up system för el, kylning och en hög driftsäkerhet är andra tillväxtområden.

Nästa generations mobilsystem 5G utvecklas nu i en snabb takt. Det är förutsättningen för en fortsatt digitalisering och automatisering av samhället och industrin. Det kräver en utbyggnad av infrastrukturen för 5G-stationer.

En annan stark strukturell tillväxttrend är elektrifieringen. Den skapar ett ökat behov av en uppdatering av delar av elnäten, utbyggnad av förnybar energi och inte minst laddstationer för elbilar.

Placera har två branschfonder med fokus på reala tillgångar och fastigheter. Den ena har ett globalt mandat och den andra har Norden som investeringsbas.

Prior Nilsson Realinvest är en branschfond inriktad på fastighetsbolag, infrastrukturbolag, skog- och råvarubolag i Norden. Fonden startade 2013 och förvaltas av Per-Olof Nilsson och Torgny Prior som har lång erfarenhet av aktieförvaltning.

Torgny Prior och Per-Olof Nilsson

Fundamental aktieanalys är grunden i investeringsprocessen. Den analysdrivna processen försöker identifiera bolag där man bedömer utifrån det fundamentala värdet att det finns attraktiv riskjusterad avkastningspotential.

Stor vikt läggs på att förstå bolaget snarare än att analysera makroekonomiska data. En viktig del i investeringsprocessen är att förstå och analysera marknadens förväntningar för att se vad som är reflekterat i aktiepriset. Förvaltarna har alltid en tydlig uppfattning om vad innehavet är värt och beredda att sälja innehavet när målkursen är nådd.

Förvaltarna har en koncentrerad fond på runt 50 innehav och investeringshorisonten är långsiktigt och flera av fondens tio största innehav har varit med länge.

De tio största innehaven väger 54 procent och de fem största väger knappt 37 procent. Störst är det lager- och logistik specialisten Corem Property på knappt 10 procent, följt av Telia med 8,8 procent. Tredje störst är skogsindustribolaget SCA som är en av Europas största skogsägare, de räknas numera som ett råvarubolag.

Sverige är fondens största geografiska marknad, drygt 84 procent och finska bolag väger knappt 9 procent. Kanadensiska bolag är tredje störst på 2,3 procent.

Drygt halva fonden utgörs av fastighetsbolag och råvarubolag är näst största sektor på drygt 21 procent. Telekommunikationsbolag väger knappt 10 procent följt av byggbolag på 8 procent.

De tre senaste åren har fonden avkastat 81 procent, vilket är betydligt bättre än kategorisnittet för likande fonder. Avkastningen har levererats till en risk som är lägre än kategorisnittet, vilket gör det till en bra prestation. Den riskjusterade avkastningen är högst i kategorisnittet och för det har fonden belönats med fem stjärnor av Morningstar

Den årliga avgiften landar på 1,8 procent, vilket är i nivå med kategorisnittet. Hittills har Torgny Prior och PO Nilsson lyckats väl med förvaltningsuppgiften och vi fortsätter att rekommendera köp för fonden Prior Nilsson Realinvest.

Swedbank Robur Fastighet är en global fastighetsfond som förvaltas av Fredrik Mattsson sedan 2016. Fonden är aktivt förvaltad och investerar globalt i bolag i utvecklade länder som är inriktade mot fastighetsbranschen. Det kan vara fastighetsbolag, fastighetsmäklare eller byggbolag, men har mandat att även investera i bolag med reala tillgångar som skogs- och kraftbolag. Normalt har fonden runt 25 procent av tillgångarna investerade i Sverige.

Fredrik Mattsson

Fredrik Mattsson har en aktiv investeringsstrategi som fokuserar på en långsiktig placeringshorisont. Förvaltaren lägger stor vikt vid fundamental aktieanalys och letar efter bolag med ett stabilt kassaflöde, vilket ger en bra möjlighet till höga utdelningar. Och väljer de bolag som anser vara attraktivt värderade i förhållande till bolagets framtida intjäningspotential. En viktig del i analysarbetet är löpnade träffar med bolagen och bolagsledningen.

Företagslednings kompetens och aktiva ägare är andra viktiga parametrar i investeringsprocessen. Man föredrar gärna bolag med dedikerade ägare. Förutom bolagsval är även region- och temaanalys en viktig del i investeringsstrategin.

Fonden består idag av stora delar ägarledda företag med bra och stabila kassaflöde och fastighetsbolag med strukturell medvind inom bland annat telemaster, datacenter och vissa typer av logistikfastigheter.

Fonden följer Swedbank Roburs policy för ansvarsfulla investeringar som är en integrerad del i investeringsprocessen.

Investeringsprocessen mynnar ut i en koncentrerad på drygt 50 innehav. Långsiktigheten i investeringarna är tydligt och omsättningshastigheten är betydligt lägre än snittet i fondkategorin.

Fonden består av 97 procent fastighetsbolag, och övriga delar är investerade i finansbolag, allmännyttiga bolag och en liten del industribolag.

Halva fonden består av USA-bolag, Sverige står för drygt 25 procent och tredje största marknad är Tyskland som står för drygt 6 procent. Totalt är står Europas andel är knappt 32 procent, Japan för 6 procent och 11 procent är investerat i Asien och Australien. Den globala spridningen ger en väl diversifierad branschfond.

De tio största bolagen väger 48 procent och de fem största bolagen i portföljen står i dag för knappt en tredjedel av det förvaltade kapitalet. Bostonbaserade American Tower som har anläggningar för olika typer av kommunikationslösningar för telekommunikation och TV är fondens största innehav på knappt 8 procent.

Näst störst är den amerikanska logistikspecialisten Prologis som erbjuder lageranläggningar runtom i Nordamerika, Europa och Asien. Det ägarledda svenska fastighetsbolaget Balder med huvudägaren Erik Selin som vd är fondens tredje största innehav.

De tre senaste åren har Swedbank Robur Fastighet levererat en bra riskjusterad avkastning och avkastat bättre än både kategorisnittet av liknande fonder och jämförbart index.

Swedbank Robur Fastighet har fem stjärnor hos Morningstar och årsavgiften är 1,3 procent, vilket får anses lågt med tanke på den överavkastning fonden levererat de senaste åren.

Placera ger tummen upp för både Prior Nilsson Realinvest och Swedbank Robur Fastighet. Fonderna passar bra som byggsatseri en långsiktig fondportfölj. Investeringarna bör var långsiktig, så man kan tillgodogöra sig förvaltarnas långsiktiga investeringsfilosofi.  

Gå till Placera.se och läs fler artiklar

Vill du ha koll på vad som händer på fondmarknaden. Prenumerera på mitt nyhetsbrev som kommer en gång i månaden och är helt gratis. Här lägger du upp din kostnadsfria prenumeration på nyhetsbrevet.

Följ mig gärna på Twitter

Följ Placera på Facebook , LinkedIn, Twitter,  YouTube och Soundcloud