Kungsleden äger 609 fastigheter med ett bokfört värde, tillika bedömt marknadsvärde, om 28,7 miljarder kronor. Beståndet har utökats under det första halvåret via förvärv av 36 fastigheter för 2,7 miljarder kronor (3,1) samtidigt som avyttringarna var obetydliga 147 Mkr (1.852).

Beståndet har ett hyresvärde på 2.824 Mkr i årstakt och en ekonomisk uthyrningsgrad på 95 procent. Det ger ett driftnetto, räknat för den senaste 12-månadersperioden, för detta bestånd på 1.853 Mkr och direktavkastningen är 6,5 procent. Lånen på 20,5 miljarder kronor har en snittränta på 4,9 procent eller 1 miljard kronor.

Försäljnings- och administrationskostnader drar drygt 300 Mkr i årstakt. Bolagets modulbyggnader genererar ett överskott vid försäljning på runt 50 Mkr i årstakt. Kvar efter räntor och centrala kostnader blir cirka 600 Mkr. Skattekostnaderna är obetydliga och per aktie, med 136,5 miljoner aktier, tjänar Kungsleden cirka 4 kronor. Det är före resultatet i fastighetshandeln som historiskt, förvisso i ett stigande marknadsläge, varit mycket framgångsrik i bolaget.

Resultaträkningarna i fastighetsbolagen stökas till av orealiserade värdeförändringar. Kungsleden använder ett resultat som de kallar utdelningsgrundande vilket i princip överensstämmer med kassaflödet inklusive realiserade resultat från fastighetshandeln. Bolagets policy är att minst hälften av det resultatet ska delas ut. Det blev 322 Mkr (440) under det första halvåret och bolaget upprepar prognosen om 900 Mkr för helåret.

Andra halvåret måste alltså bli bättre än det första för att prognosen ska nås. Under sommaren, efter halvårsskiftet, har fastigheter för 704 Mkr sålts som bidrar till det utdelningsgrundande resultatet med 59 Mkr. Ifjol blev det totalt 2.019 Mkr och 1.092 Mkr eller 8 kronor per aktie delades ut. Med en kärvare fastighetsmarknad och ett mer osäkert ränteläge, med risk för höjningar, blir det tuffare att komma i mål.      

I februari, när bolagets prognos också var 900 Mkr eller 6,60 kronor per aktie, siktade vi på en utdelning om 6 kronor för 2008. Det kan bli så bra men vi bedömer nu att det, är mer rimligt att räkna med 4-6 kronor. Till kurs 47 kronor ger det en direktavkastning på runt 10 procent.

Soliditeten är hyggliga 27 procent med ett eget kapital på 8,2 miljarder kronor eller 60 kronor per aktie. Aktien till 47 kronor handlas med en substansrabatt på cirka 20 procent. Kungsleden har tidigare handlats, när tongångarna var positiva på fastighetsmarknaden, med en premie över substansvärdet. Den nuvarande rabatten sticker inte ut som stor i sektorn men den är ändå en viss kudde skulle marknaden försämras ytterligare.

Aktien har ett säsongsmönster med ökat intresse i första hand inför bolagsstämman på våren när utdelningen är i faggorna. Det är fortfarande 6 månader dit och därtill är utdelningens storlek mer osäker än vanligt med riskerna på nedsidan. Vi anser att aktien är lockande igen mer långsiktigt. Från bottenläget i mitten på juli har aktien hämtat sig med cirka 20 procent. Från nivån 60 kronor i början på maj är fallet ungefär lika stort.

Vi bedömer att det är för tidigt för en positiv syn på aktien i perspektivet 3-6 månader och upprepar därför rekommendationen Neutral. Det som i första hand ska till för att ändra syn på aktien är nyheter angående fastighetshandeln med positiva resultatbidrag som för bolaget närmare prognosen för 2008.