Fastighetsbolaget Balder drabbades hårdare än de flesta när coronapanemin spred skräck på Stockholmsbörsen i slutet av februari och början av mars. På en månad rasade aktien med 52 procent. Det var många faktorer som bidrog till det. Inte minst var värderingen rätt uppskruvad i slutet av februari efter att kursen i princip dubblats under de föregående tolv månaderna.

Det fanns också en oro för hur finansiellt utsatt Balder var med tanke på bolagets snabba tillväxt. Det 44-procentiga ägandet i Collector tyngde också sentimentet kring Balder då den aktien fallit handlöst under inledningen av 2020 och bolaget tvingats genomföra en nyemission där Balder deltagit med 450 Mkr.

Balder har dessutom en relativt stor exponeringen mot hotellsektorn. Vid sidan om Pandox är Balder en av de största hotellägarna på Stockholmsbörsen. Bolaget äger ett 50-tal hotellfastigheter runt om i Norden och Europa. Dessa ekar för närvarande tomma och hyresintäkter och fastighetsvärden är högst osäkra.

Balder klargjorde dock i mitten av mars att även om man äger en hel del hotell så svarar dessa för bara 8 procent av såväl intäkter som värden i fastighetsportföljen. Den består till 60 procent av bostäder vilka i princip aldrig drabbas av vakanser och är det säkraste man kan äga i fastighetssektorn.

I den färska rapporten för det första kvartalet konstaterar vd och huvudägare Erik Selin att den rörliga andelen hyror som bolaget normalt sett får från hotelloperatörerna med största sannolikhet helt kommer att utebli under 2020. Utöver det har man gått med på rabatter på 10 Mkr och uppskov med ytterligare 135 Mkr. Hyrorna med förfall 1 april hade dock betalats in till 99 procent.

Erik Selin

Beträffande den finansiella situationen konstaterades att lån motsvarande 8,3 miljarder kronor förfaller under 2020. Av dessa har 6 miljarder redan säkerställts genom antingen överenskommelser eller nya lån. Återstående 2,3 miljarder är obligationer som förfaller mot slutet av året och kommer att refinansieras senare i år.

Tillgänglig likviditet och lånelöften uppgick till 12,7 miljarder så täckning finns om behov uppstår. Totalt hade Balder vid utgången av det första kvartalet en nettoskuld på drygt 83 miljarder kronor och en belåningsgrad på knappt 50 procent. Det stora bostadsbeståndet utgör en stabil grund som gör att Balder kan tillåta sig högre skuldsättning och mer exotiska tillgångar i övrigt.

Förutom hotell har bolaget även satsat en del på bilhallar de senaste åren. I. A. Hedin Bil är Balders största enskilda hyresgäst efter en storaffär för några år sedan. I början av 2020 genomfördes ytterligare förvärv av bilhallar i Finland. Intresset grundar sig sannolikt delvis på att bilhallar ofta står på attraktiv mark där bostäder eller annat kan byggas, som i Haga Norra i Stockholm.

Vid sidan om bostäder är kontor och handel de största fastighetskategorierna i Balder med 18 respektive 8 procent av fastighetsvärdena.

Helsingfors är Balders största geografiska marknad och står för 30 procent av värdena, Göteborg och Stockholm är ungefär likvärdiga och står för cirka 40 procent. Köpenhamn är också en stor marknad för Balder med drygt 10 procent av värdena. På senare år har även förvärv genomförts i London och Tyskland.

Att Balder sökt sig utanför Sverige de senaste åren beror på de uppskruvade fastighetspriserna på hemmaplan. Det har blivit allt svårare att växa lönsamt via förvärv i Sverige så Balder har letat efter bättre affärer i andra länder.

Projekt har också kommit att bli en viktigare tillväxtdrivare i hela fastighetssektorn, så även i Balder. Markpriserna har stigit kraftigt men det är fortfarande som regel mer lönsamt att bygga nytt än att köpa befintligt.

Vid utgången av det första kvartalet hade Balder projekt igång motsvarande totala investeringar på 7,9 miljarder kronor. Huvudsakligen rör det sig om 2 400 bostäder varav merparten ligger i Helsingfors och Köpenhamn.

Det långsiktiga substansvärdet per aktie i Balder uppgick vid utgången av det första kvartalet till 348,35 kronor. I skrivande stund handlas Balder-aktien med en premie på knappt 11 procent jämfört med det värdet. Det är klart lägre än de senaste åren då premien snarare legat kring 20-30 procent.

En hög premie mot substans indikerar att aktiemarknaden räknar med fortsatt snabbt stigande substansvärden i bolaget. Att den nu dämpats beror följaktligen på att man nu är mer osäker på de framtida substansvärdena.

De analytiker som bevakar Balder räknar enligt databasen Factset med att eget kapital i bolaget (som utgör grunden för det långsiktiga substansvärdet) ökar med 12-13 procent om året de båda närmaste åren.

Snittprognoserna för förvaltningsresultat per aktie ligger för 2020 och 2021 på 22,77 respektive 22,90 kronor. P/e-talen uppgår med de prognoserna till 16,9 respektive 16,8.

Balder-aktien har återhämtat sig rejält från bottennivåerna i mitten av mars och står nu på minus cirka 10 procent sedan årsskiftet vilket är i linje med börsen som helhet. Många fastighetsaktier handlas fortfarande med rabatt mot substans men Balders historik det senaste decenniet är urstark vilket motiverar en högre värdering än konkurrenterna.

Erik Selin har varit extremt framgångsrik i att bygga värden i bolaget och har gjort det med ett högt transaktionstempo och en opportunistisk hållning vad gäller fastighetstyp och geografi. Tillgången till finansiering är för tillfället påverkad av coronapandemin och oron för konkurser i dess spår.

Ränteläget är dock i grunden fortsatt lågt och väntas förbli det under överskådlig tid. Det gynnar fastighetssektorn i allmänhet och transaktionsintensiva bolag som Balder i synnerhet. I sitt vd-ord i bolagets färska kvartalsrapport skriver också Erik Selin att Balder redan fått affärsförslag till följd av coronakrisen.

I fastighetssektorn tycker vi fortfarande att Balder är ett bra val och vi behåller vår köprekommendation.